北京首例危舊樓改建 實現哪些突破？

段文平

一次事故，老危舊樓迎來命運新轉折

3月17日，記者來到光華里5、6號樓所在的位置，拆后已是一片平地，四周被圍擋圍著，開工之后，工作人員進行測量放線等一系列工作，或許用不了多久，原地將有兩棟新建筑拔地而起。誰又曾想，拆除前，在寸土寸金的CBD，這兩棟樓被判定為危樓。

“每天都擔驚受怕。”這是住進光華里5號樓三十余年的于先生最近幾年的真實感受，“樓板是木地板，沒做防水層，漏水嚴重，2014年那會兒，我們廁所就遭殃了，重新進行了加固。不止于此，臥室上方的樓板能清晰地看到下沉變形。”

隨著時間流逝，老舊小區的居住問題特別是安全問題日益凸顯。對于光華里5、6號樓來說，2019年的一次樓板坍塌，令這兩棟樓的命運迎來了大轉折。

2019年8月30日，光華里5號樓發生木質樓板脫落，擊穿二層樓板后掉落至首層，嚴重危及居民安全。事發后，朝陽區政府高度重視，指示區住建委、建外街道立即啟動應急工作預案，進行居民疏散安置等，首開集團作為非經資產接收單位也第一時間參與，會同各方商討綜合整治方案。

北京首例“原址重建”，方案修改10余次

如何整？怎么改？在此之前，北京老舊小區綜合整治以改造為主，而危舊樓則大都是修繕加固的方式。對于首開集團來說，即便其非經平臺承接了3000多萬平方米老舊小區，擁有改造經驗，但是危舊樓的原址重建，也是一次新的挑戰。

首開集團非經事業部非經管理部部長王勁松告訴記者，經過研究，2019年12月23日，光華里5、6號樓確定采用原拆重建的處置方案，次年4月10日，設計方案基本定稿。

但是，重建方案的設計并非一蹴而就。首開集團下屬企業首華建設物業部李銳透露，方案前后總共修改了十余次，最核心的問題是在不能增加建筑面積的前提下，變合居為獨居，增加獨立衛浴、廚房后，原有居室使用面積會被減小，導致絕大部分住戶并不同意前期的改建方案，政策與需求間很難平衡。

“轉機就是‘178號文的出現，允許適當擴建。”李銳如是說。2020年7月1日出臺的《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》（簡稱“178號文”）明確指出，原則上居民戶數比現狀不增加，為改善居民居住條件，具備條件的可適當增加建筑規模。

歷時16個月，80余次入戶動員宣傳

根據“178號文”，改建項目要充分征求居民意見，其中改建意向摸底、改建設計以及實施方案征詢需經不低于總戶數三分之二的居民同意，改建協議內容需經不低于90%的居民同意，項目方可推進。

雖然光華里5、6號樓僅36套住宅、58戶居民，但是改建方案收到了居民強烈的不同聲音。

居民的擔憂是什么？光華里社區黨委書記張秀偉告訴記者，最大的顧慮是能不能回來，幾年能回來，因為他們擔心房子拆了，承租權就回不來了。

在黨建引領下，首華建設物業部配合建外街道、光華里社區開展了為期16個月的群眾工作，超過80次的入戶動員宣傳。

如何說服這些居民？“首先是告訴他們，這是個惠民工程；第二是承諾拆了保證能回來，樓層、戶型位置不變，還能改善居住條件；第三是適當增加一點面積。”張秀偉說，當把他們最關心的問題解決，心結也就解開了。

經過多次調整與優化，改建方案贏得了居民的支持，第二輪的協議簽訂率三天達到100%。

項目從拆除到開工，僅用了兩個月時間。據悉，在改建工作的推動與落地中，朝陽區住建委等起到了關鍵性作用，協調政策關系、進行上下級連接，使項目得以較快開工。

合居變獨居，磚結構變身裝配式鋼結構

“首開集團發揮了自身的專業性，使得解決方案更先進，解決了老百姓的痛點。”首華建設總經理助理陳長青如是說。

隨著開工建設，一年后5、6號樓或將迎來交付。改建后的新居長什么樣？根據最終的方案，新居、舊居相比，最大的改變是在不增加房屋套數的前提下，合居變分居，終止了多年共用衛生間、廚房的狀態。

為了提升居住品質和居住體驗，李銳還表示，方案由原先三單元框剪結構改建為三層鋼結構坡屋面住宅樓，最大程度增加居民的套內使用面積。

方案還有哪些亮點和突破性？李銳介紹，部分樓體使用裝配式結構，具有安全可靠、抗震性能好、安裝簡單、可循環利用等優勢。此外，光華里5、6號樓的改建中還在資金使用、制度措施以及工作機制上進行創新。比如資金使用上，市區兩級政府、產權單位承擔主要成本，3戶已購公房居民承擔擴建成本。而在制度措施上，此次舊樓改建形成了“簡易低風險項目”“外套式加固”的規劃申報和審批立項流程，縮短了項目周期。

2021年北京市政府工作報告提出，積極引入社會資本參與，更新改造300個老舊小區、7處危舊樓房。對于首開集團來說，光華里5、6號樓的改建試點，改善了居民居住環境，提升城市發展質量，也為北京以危舊樓房改建的方式進行城市有機更新趟出一條新路子，形成可供其他項目借鑒的標準與范本。

（摘自3月31日《新京報》。作者為該報記者）