北京首例危舊樓改建 實現(xiàn)哪些突破？

段文平

一次事故，老危舊樓迎來命運新轉(zhuǎn)折

3月17日，記者來到光華里5、6號樓所在的位置，拆后已是一片平地，四周被圍擋圍著，開工之后，工作人員進行測量放線等一系列工作，或許用不了多久，原地將有兩棟新建筑拔地而起。誰又曾想，拆除前，在寸土寸金的CBD，這兩棟樓被判定為危樓。

“每天都擔驚受怕。”這是住進光華里5號樓三十余年的于先生最近幾年的真實感受，“樓板是木地板，沒做防水層，漏水嚴重，2014年那會兒，我們廁所就遭殃了，重新進行了加固。不止于此，臥室上方的樓板能清晰地看到下沉變形。”

隨著時間流逝，老舊小區(qū)的居住問題特別是安全問題日益凸顯。對于光華里5、6號樓來說，2019年的一次樓板坍塌，令這兩棟樓的命運迎來了大轉(zhuǎn)折。

2019年8月30日，光華里5號樓發(fā)生木質(zhì)樓板脫落，擊穿二層樓板后掉落至首層，嚴重危及居民安全。事發(fā)后，朝陽區(qū)政府高度重視，指示區(qū)住建委、建外街道立即啟動應(yīng)急工作預(yù)案，進行居民疏散安置等，首開集團作為非經(jīng)資產(chǎn)接收單位也第一時間參與，會同各方商討綜合整治方案。

北京首例“原址重建”，方案修改10余次

如何整？怎么改？在此之前，北京老舊小區(qū)綜合整治以改造為主，而危舊樓則大都是修繕加固的方式。對于首開集團來說，即便其非經(jīng)平臺承接了3000多萬平方米老舊小區(qū)，擁有改造經(jīng)驗，但是危舊樓的原址重建，也是一次新的挑戰(zhàn)。

首開集團非經(jīng)事業(yè)部非經(jīng)管理部部長王勁松告訴記者，經(jīng)過研究，2019年12月23日，光華里5、6號樓確定采用原拆重建的處置方案，次年4月10日，設(shè)計方案基本定稿。

但是，重建方案的設(shè)計并非一蹴而就。首開集團下屬企業(yè)首華建設(shè)物業(yè)部李銳透露，方案前后總共修改了十余次，最核心的問題是在不能增加建筑面積的前提下，變合居為獨居，增加獨立衛(wèi)浴、廚房后，原有居室使用面積會被減小，導(dǎo)致絕大部分住戶并不同意前期的改建方案，政策與需求間很難平衡。

“轉(zhuǎn)機就是‘178號文的出現(xiàn)，允許適當擴建。”李銳如是說。2020年7月1日出臺的《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》（簡稱“178號文”）明確指出，原則上居民戶數(shù)比現(xiàn)狀不增加，為改善居民居住條件，具備條件的可適當增加建筑規(guī)模。

歷時16個月，80余次入戶動員宣傳

根據(jù)“178號文”，改建項目要充分征求居民意見，其中改建意向摸底、改建設(shè)計以及實施方案征詢需經(jīng)不低于總戶數(shù)三分之二的居民同意，改建協(xié)議內(nèi)容需經(jīng)不低于90%的居民同意，項目方可推進。

雖然光華里5、6號樓僅36套住宅、58戶居民，但是改建方案收到了居民強烈的不同聲音。

居民的擔憂是什么？光華里社區(qū)黨委書記張秀偉告訴記者，最大的顧慮是能不能回來，幾年能回來，因為他們擔心房子拆了，承租權(quán)就回不來了。

在黨建引領(lǐng)下，首華建設(shè)物業(yè)部配合建外街道、光華里社區(qū)開展了為期16個月的群眾工作，超過80次的入戶動員宣傳。

如何說服這些居民？“首先是告訴他們，這是個惠民工程；第二是承諾拆了保證能回來，樓層、戶型位置不變，還能改善居住條件；第三是適當增加一點面積。”張秀偉說，當把他們最關(guān)心的問題解決，心結(jié)也就解開了。

經(jīng)過多次調(diào)整與優(yōu)化，改建方案贏得了居民的支持，第二輪的協(xié)議簽訂率三天達到100%。

項目從拆除到開工，僅用了兩個月時間。據(jù)悉，在改建工作的推動與落地中，朝陽區(qū)住建委等起到了關(guān)鍵性作用，協(xié)調(diào)政策關(guān)系、進行上下級連接，使項目得以較快開工。

合居變獨居，磚結(jié)構(gòu)變身裝配式鋼結(jié)構(gòu)

“首開集團發(fā)揮了自身的專業(yè)性，使得解決方案更先進，解決了老百姓的痛點。”首華建設(shè)總經(jīng)理助理陳長青如是說。

隨著開工建設(shè)，一年后5、6號樓或?qū)⒂瓉斫桓丁８慕ê蟮男戮娱L什么樣？根據(jù)最終的方案，新居、舊居相比，最大的改變是在不增加房屋套數(shù)的前提下，合居變分居，終止了多年共用衛(wèi)生間、廚房的狀態(tài)。

為了提升居住品質(zhì)和居住體驗，李銳還表示，方案由原先三單元框剪結(jié)構(gòu)改建為三層鋼結(jié)構(gòu)坡屋面住宅樓，最大程度增加居民的套內(nèi)使用面積。

方案還有哪些亮點和突破性？李銳介紹，部分樓體使用裝配式結(jié)構(gòu)，具有安全可靠、抗震性能好、安裝簡單、可循環(huán)利用等優(yōu)勢。此外，光華里5、6號樓的改建中還在資金使用、制度措施以及工作機制上進行創(chuàng)新。比如資金使用上，市區(qū)兩級政府、產(chǎn)權(quán)單位承擔主要成本，3戶已購公房居民承擔擴建成本。而在制度措施上，此次舊樓改建形成了“簡易低風險項目”“外套式加固”的規(guī)劃申報和審批立項流程，縮短了項目周期。

2021年北京市政府工作報告提出，積極引入社會資本參與，更新改造300個老舊小區(qū)、7處危舊樓房。對于首開集團來說，光華里5、6號樓的改建試點，改善了居民居住環(huán)境，提升城市發(fā)展質(zhì)量，也為北京以危舊樓房改建的方式進行城市有機更新趟出一條新路子，形成可供其他項目借鑒的標準與范本。

（摘自3月31日《新京報》。作者為該報記者）