深圳二手房指導價出爐，一劑良藥降樓市虛火

孫雅茜

春節前夕，深圳接連出臺調控措施，對樓市施以的雷霆手段。節后，新一輪調控開始逐漸顯露威力。

依據深圳市住建局房地產信息平臺公示的商品房成交（完成產權過戶）數據，2月15日至2月22日，深圳當周二手房網簽數量為416套，較2月8日至2月14日一周網簽量1671套的成績，周成交量環比下降75%，可謂是斷崖式下跌。

短短一周時間，成交量為何產生如此巨大的波動？

從日走勢來看可辨得緣由——2月8日當天，深圳全市二手房網簽量達到了1263套，占當周網簽量的75.5%。大筆訂單“搶閘交易”的背后，是深圳當天發布的二手房官方參考價新政。

2月8日，深圳市住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》（下簡稱《通知》），醞釀已久的二手房官方指導價出爐，深圳全市3595個小區的二手房的“身價”進行了逐一認定，較深圳以往的調控措施，此舉堪稱具有里程碑意義。

依據住房和城鄉建設部房地產政策研究專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒給出的官方解讀，此次官方給出的參考價目的在于引導、穩定市場預期，而并非單純限價，實際成交價也可以與參考價有差距，“是提供參考，最終成交還將尊重市場主體”。

如果說給出官方參考價、穩定市場預期只是此次調控的第一步，那么調控第二步則是將參考價列為商業銀行貸款評估時的重要參考。依據深圳官方發布的新政內容，此次發布的參考價將引導商業銀行合理發放貸款，防控個人住房信貸風險。

這一直接關系到樓市“錢袋子”的新政，也迅速在春節后樓市信貸市場得到了進一步印證。

有消息顯示，已有購房者年后抵押房產時，評估價比年前縮水500萬。2月20日，光大銀行內部發文，要求2月18日及之后報單的二手住房按揭貸款業務，以住建局發布的二手住房成交參考價作為按揭貸款參考依據。

這意味著，新政之后，買二手房能從銀行貸多少錢，很大程度上將由這份官方參考價說了算，去杠桿，提高“炒房”成本的同時，剛需購房也無可避免的被動提高首付比例。

與此同時，多地監管部門也在年后再次掀起新一輪針對“經營貸、消費貸違規進入樓市”的定向排查。此舉在深圳指導價與評估價掛鉤的新政加持下，有了升級版的效果，成為了此次樓市調控的第三步。

不僅對違規使用消費貸、經營貸購房者施以“抽貸”等處罰措施，更將經營貸與參考價掛鉤，以參考價來評估房產價值，再發放貸款。深圳樓市調控迎來了前所未有的住建系統與金融監管部門的通力合作，違規加杠桿炒房與資金違規流入樓市的勢頭，遭受迎頭痛擊。

遏制“打新熱”則成為了此次深圳樓市調控的第四步。依據官方解讀內容，深圳此次發布的二手房官方參考價，是深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格綜合形成。

換言之，這一市域全覆蓋、區域網格化的官方參考價，不僅對二手房交易起到了約束，更對新房預售價起到重要影響。貼著參考價出預售價，將成為未來深圳樓市新房市場的主流。新房與二手房價格倒掛的過往也將就此畫上句號。

一個參考價的背后，實際上是深圳下決心降樓市虛火的四步連招，覆蓋了金融監管、新房市場、二手房市場……合力“圍剿”投機炒房。

加之此前早已發布的系列圍堵假離婚政策、違規購房三年限購限售等重拳懲戒，深圳樓市熱點區域二手成交應聲“速凍”當屬新政新效的第一步。