商品住宅建筑面積計算的若干討論

肖姣

（寶業湖北建工集團有限公司，湖北武漢 430080）

0 前言

房地產在現階段國民經濟中起著重要的作用，是增強國民經濟以及改善人民生活的重要產業。由于房地產業對上下游的關聯度很高，比如上游的水泥、鋼鐵等建筑材料，下游的裝修，家具家電行業等，帶動力強，已經成為國民經濟的重要產業。建筑作為與工業、交通并行的重要領域一直以來都得到政府和社會的廣泛關注。構建社會主義和諧社會的主要內容之一便是民生問題，而住房問題又是重要的民生問題，直接關系人民生活水平的提高與生活質量的改善。在房地產業快速發展的這十年，全國新建商品住宅面積和人均住宅面積都有了很大的提高。然而，這個住宅面積，指的是住宅的建筑面積，買房子的時候一般按“建筑面積”來計算房價（目前國內好像只有重慶城區采用室內面積），比方說國內某個住宅樓的某套房的“建筑面積”有100m2，房價折合成人民幣也是一百萬元，那么這個單位房價也是1 萬元/m2。但事實上，國內這套房的“室內面積”只有70m2，劃去的30m2屬于“公攤面積”。建筑面積是作為客觀反映建筑規模的一類數據，其數據的準確性直接影響購買商品房的消費者的切身利益。我國現行統計制度對商品住宅室內實有建筑面積這一數據沒有直接進行統計，或者說并未直接告知購房者，購房者買房時看到的建筑面積以及不動產證上的面積，都是已經加入公攤面積后的面積。

1 商品住宅公攤面積的計算

根據2000 年8 月1 日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》。公攤建筑面積又叫公用建筑面積，是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

共有建筑面積的計算方法是整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的共有建筑面積。

共有建筑面積的分攤方法：住宅樓共有建筑面積的分攤方法是以棟為單元的，根據棟內各套房屋套內建筑面積，按照這個比例求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。套內建筑面積小，分攤的共有建筑面積按比例就越少；套內建筑面積越大，分攤的共有建筑面積按比例就更大。其中，成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成，這三個部分的具體概念詳《房產測量規范》。

舉個例子，如果一棟房屋有8 戶，套內建筑面積分別是S1、S2、S3、S4、S5、S6、S7、S8，總的公攤面積是V總，那么S1的公攤面積V1 就是以下公式：

V1=V總×S1/（S1+S2+S3+S4+S5+S6+S7+S8）

2 公攤面積計算方法的不公平性

根據上述公攤計算的范疇，看似是合理的，電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道等這些，都是為整棟樓業主服務的，購房者為公攤面積付出一定的費用是無可厚非的，畢竟使用者就是購房者。而且公攤面積也并非越小越好，低于一定比例的公攤是以犧牲社區居民居住品質為代價的，低公攤情況下，可能公共樓梯、過道、門廊和電梯等狹窄陰暗，居住舒適度會大大降低，一味追求低公攤換來的并不一定是好房子。所以購房者為公攤面積付費本身并沒有什么問題，問題在于房地產商對于公攤面積并沒有一個規范的計算比例、約束比例和清晰的說明。

下面就說說公攤面積計算方法中不公平的某些方面：

（1）某些在規劃設計中棟內被設定為設備用房等的首層或頂層公用房間，是劃入公攤面積的，但是最后并沒有用作設備用房，而且被物業或者其他人挪作它用，由于業主的不知情，結果被占用卻沒有為此買單的業主服務。

（2）部分開發商對方案把關不嚴，或者懶得在細節上細化，導致公攤浪費的空間較大，這部分浪費的面積并沒有提升房屋的品質或者居住舒適度，而業主在不知情的情況下為此買單。

（3）很多時候我們會遇到這樣的奇怪現象，同一小區完全一樣套內戶型，同一個標準層戶型平面，結果建筑面積卻不一樣，甚至相差達好幾個平方米，為什么會出現這樣的情況呢，那要從公攤的計算說起。公攤包括每層的公共部分面積加上頂層機房的面積，既然標準層平面一樣，那標準層這塊的公攤面積V標就是一樣的，我們既定有ABC 三棟樓，都是一共8 層，每層4 戶，標準層平面完全一樣，A 樓（如圖1 所示）一層架空，一層公共門廳樓梯等的公攤面積為60m2；B 樓（如圖2 所示）一層是住宅，跟標準層一樣的4 戶住宅，公攤面積也是60m2；C 樓（如圖3 所示）一層面積是商業和社區用房，有另外單獨的入口，給住宅這邊入口的公攤面積也是60m2。假定屋面層設備用房的面積也完全一致，那ABC 三棟樓的總公攤面積是一致的，但是分攤的戶數卻不一樣，A 和C，同樣的公攤面積是4×7=28 戶來分攤的，而B 的同等公攤面積是由4×8=32 戶來分攤的。這就造成了ABC 三個戶型完全一致，但是面積卻出現不一樣的情況，有些甚至每套差異高達4～5m2。以上這種差異，卻并沒有因為公攤大些而享受到了更好的居住品質。

圖1 案例A

3 可行性探討

面對取消公攤面積制度的呼吁，應該將公攤面積透明化，寫清楚分攤面積的來源，物業的養護成本，一切公開透明。《商品房買賣合同》中有關公共部位以及公共分攤面積的條款，應該在以規劃設計圖的竣工驗收版本基礎上細化，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，并在有關公共部分與公用房屋公攤建筑面積構成說明中，詳細約定公攤的具體部位，面積大小，這樣才能讓業主消費的明白，才能真正解決公攤面積是否取消的分歧。可以避免出現購房者稀里糊涂為公攤面積買單，或者有些購房者付了費的公攤面積被人非法占用或挪用都不知情。光靠購房者是抵抗不了開發商的強勢的，需要規劃和建設有關部門健全相關制度。

圖2 案例B

圖3 案例C

4 結語

商品住宅的價格牽動千家萬戶，而建筑面積計算是否合理準確關系廣大群眾的切身利益。根據有關文獻資料，對住宅建筑面積計算方法進行對比分析，并舉例說明其計算方法，特別對公攤面積的計算方法進行詳盡的分析，以期為選擇和購買商品住宅計算面積時提供參考。