企業總部基地物業管理服務探討

魏其濤

（中鐵上海工程局集團有限公司，上海 200000）

隨著時間的推移，經濟社會的發展，企業總部基地不但可以體現當地的經濟活力，更是大型企業特色文化和時代精神在建筑方面的體現，作為大型企業的名片，體現社會范圍內的影響力。基于此，物業管理作為企業總部基地重要的內在組成部分，其管理水平對于企業總部基地的發展有著特別的意義。

1 企業總部基地物業管理服務的重要性

企業總部基地，按入住企業總部基地客戶情況分為二種情況：①企業總部基地產權單位單一企業或企業總部基地產權單位加下屬企業；②以企業總部基地產權單位加其他企業。其物業管理種類分為自有物業管理和引人第三方進行物業管理。采用自有物業管理，安全性強，客戶個性化需求清楚，執行力強；使用三方物業管理企業總部基地，為其提供服務，這樣做可以使企業總部基地管理變得更加專業。現階段，國內的許多產業園區均會聘用三方物業，使其提供管理服務。

在國家經濟發展與住房制度日趨完善的背景下，物業管理這一房屋管理模式越來越為人們所重視。在傳統的居住物業基礎上，物業管理已經發展到具有綜合功能的物業；管理范違已經覆蓋了住宅、寫字樓、商業場所、企業總部基地等。其中企業總部基地的物業管理因其檔次高、設施設備復雜、智能化水平高等難度，對物業管理提出更高的要求。因此，在做好完善日常日常物業管理服務、完善企業總部基地物業管理服務的配套設施基礎上，從而提高物業的服務質量，不斷提升物業管理水平促進企業總部基地總體良性發展，滿足企業總部基地客戶需求和提升企業形象。

2 加快完善企業總部基地物業管理服務的配套設施

自改革開放以來，國內的企業總部基越來越多，不過其基礎設施均不夠完善，不但對企業總部基發展造成極大的限制，而且對企業總部基物業管理服務的質量造成不利的影響。

企業總部基地產所提供的物業管理服務擁有多種配套設施，物業管理服務所用的配套設施在配置時需要按照物業功能進行配置。企業總部基的物業管理首先應該確保企業總部基能夠安全，其次需要維護公共設施，第三功能是環境綠化功能及保潔功能，第四功能為宿舍管理，對宿舍管理系統而言，不但包含管理入住宿舍的人員，而且可以對宿舍管理進行規范，此外，對物業管理服務來說，它的另外一個功能為企業總部基生活娛樂系統和管理配套設施的系統。

圖1 企業總部基地

綜上所述，要想發揮好企業總部基物業管理服務功能，最先應該保障的是對配套設施的建設效果。在物業管理服務中，配套設施是否到位，能夠對物業服務的效率產生決定性影響，企業總部基中的物業才能夠更好地為企業總部基的發展進步提供服務。

3 完善企業總部基中的日常物業管理服務

3.1 物業做好安全保衛功能

由于企業總部基地的特殊性質，到訪的業務伙伴或者政府領導會越來越多，使企業總部基越發成為商務洽談或政府政要會談的場所，相關會議的規格、所需文件的涉密程度都在不斷提高，企業總部基地的保密安全工作越發重要，相關的物業管理和保衛人員要進一步增強警惕意識，做好安保工作。如果資料發生泄漏和丟失現象，將會給企業造成很大的影響，在平時的管理中需要保護好企業總部基地的安全，把保護好企業總部基地中的資料、財產、工作人員生命安全當作物業管理過程中的頭號任務。物業在擁有能夠起到安全保衛作用的配套設施之后，需要設立專職隊伍，還要保障進行巡查的工作人員著裝的統一，做到文明執勤。在巡邏園區時使用定時巡邏和不定時巡邏的方法，如果在巡邏的過程中查明有對人身安全形成危害的位置，需要及時將明顯的標志設置于該處，起到警示他人的作用，及時消除產企業總部基的安全隱患。與此同時，需要將登記與檢查來訪人員的位置選定在出入口處，防止無關人員出現在企業總部基，防止發生企業總部基財產及資料遺失和出現治安事件發生的問題。假如物業的工作人員在巡邏時出現突發狀況，需要開啟應急方案并且立即尋找支援。同時，企業總部基地還要加強管轄派出所的溝通、聯系，做好聯建、共建工作，創造良好的治安環境。

3.2 加大推廣維護設備設施與技能措施的力度

企業總部基地不僅要管理好房屋與維修養護設施，還要加強排水設備管理、供電設備管理、消防系統管理、空調系統管理、防雷設施管理。在管理房屋和進行維修養護的過程中不但應該在固定的時間度房屋的外觀進行檢查，而且應該對房屋裝飾進行檢查，檢查裝飾是否脫落，檢查園區道路是否完好，如果檢查出問題需要盡快將其修復。在對共用設備進行管理時，應該以預防為主。定期做好日常工作，工作的重點應該放在保障設備的狀態之上。除此之外，還應該在固定的時間全面檢查共用設備并對其實施維護與保養，監測工作應該交由專業公司開展，并且把檢測的結果進行公示，特別在進行對消防系統的年度檢測中，需要保證園區消防系統的設施及設備同時滿足齊全和安全可靠的特點，而且應該在固定的時間對應急方案進行演練，避免空有方案，面對問題卻束手無策的狀況。

企業總部基地人員多、設備多，在運轉時需要用到許多能源，例如水能、電能、燃氣，使用時需要消耗很多的能源，物業需要在進行日常管理的過程中將節能的經驗方法進行找尋與總結，并且持續執行此方法，如聲控燈光、感應式水閥、地源熱泵空調等能夠節約能源的措施，可以在能源方面達到20%，極大地支持企業總部基地發展。

3.3 做好日常的基礎性服務和配套的增值服務

物業管理應該保證做好和環境衛生有關的工作，把清潔且優美的工作環境和生活環境提供給企業總部基地的員工。還需要系統地規劃文化活動，將豐富的文化活動安排于節假日舉辦，使員工生活的環境變得更加和諧、文明、舒適，進而符合他們在精神文化方面的要求，員工會更愿意在此地工作，情愿和企業一同發展。需要按照實際情況開設餐飲、健身、休閑、住宿等配套服務，使員工的潛在需要得到滿足。

3.4 加強智能化運用

2020 年是不平凡的一年，人們對物業服務有了新的認識。物業是防控的第一線，對物業服務法品質和數字化水平來說，疫情是非常重要的考驗。在戰疫過程中，科技應用能夠起到重要作用，智慧管理可以幫助防護工作的開展。智慧應用不但可以提高防疫工作的效率，而且能夠使大眾更好地感知物業服務的價值，使社會的增值服務的需要得到激活，物業管理行業迎來發展的新機遇。此外，在大數據發展策略的推動下，物業管理行業已經從過去的服務轉變為物業互聯的新模式，物業服務正在向數字化方向發展，相關業務的建設能力是有關人員需要研究的重要課題，智慧物業有新的發展方向。

物業管理加強智能化運用，應在一下幾方面進行大膽嘗試：

在設備管理方面：智能化管理設備檔案、智能化進行設備維修管理和設備保養管理。

在安全管理方面：智能化管理保安巡更、智能化實時報警管理、智能化處理治安事件、智能化管理110 報警、智能化管理保安、智能化管理保安人員值班。

在環境管理和綠化管理方面：智能化管理環境衛生、智能化管理保潔人員、智能化管理綠化植被和綠化帶、智能化管理空氣指數。

在一卡通管理方面：智能化住戶認證、智能化管理出入口、智能化管理停車場、智能化管理收費、智能化管理就餐服務。

企業總部基地物業管理引人智能化運用后，實現了對人力資源的節約，進而使管理的成本得到有效降低，同時也提供高效、可靠的管理手段。

4 結語

總而言之，相似企業總部基中，要想發揮物業在管理服務方面的功能，應該保證物業的配套設施設備能夠變得更加合理和完善，除此之外，物業需要做好自己應盡的責任及義務，比如對人員進行合理地配置、對環境進行及時地維護、對人員進出進行控制、維護與保養好配套的設施、對配套增值服務進行不斷完善，做好任何一個環節的工作，以使物業在管理服務方面的作用得到充分發揮，從而提升企業的軟實力。