集中供地致資金面“供不應求”富力地產等房企“生命線”迎大考

熊穎

相比去年出臺的“三道紅線”，今年2月末國家相關部門發布的住宅用地分類調控文件要求，對北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州等22個熱點城市實施“兩集中”：集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次;集中組織出讓活動。該“新政”于近期落地，并撬動房地產市場出現重大變化。

據了解，長春在4月15日率先開啟集中供地“大幕”。之后，北京、廣州、深圳等多個重點城市集中供地計劃陸續出臺。這些供地計劃體量龐大，房企需面對高昂的保證金“門檻”。其中，4月26日、27日，廣州將有48宗地拍賣，起拍總價超901億元，對應土地保證金171億元;5月8日，北京將有30宗地拍賣，起拍總價1035億元，對應保證金207億元;5月13日，深圳將有6宗地拍賣，起拍總價106億元，對應保證金超50億元。

多位業內人士認為，這一政策對房地產行業的分化趨勢起到了催化劑的作用。職業投資人@朱酒告訴《紅周刊》記者，中小房企逐漸退出市場會成為行業主流，“再過5年，TOP100中會有很多房企再也見不到，房地產行業進入寡頭時代。”

集中供地把許多房企“擋在門外”土地保證金高成本配資成普遍現象

據了解，深圳集中掛牌的6宗居住用地，起始總價約105.76億元，除去南山西麗的商住用地外，其他五宗宅地均要求繳納的競買保證金是起拍價的50%。這一比例遠高于其他城市20%、30%的比例要求。

也就是說，要想參與深圳的集中土地競拍，房企需提前準備近50億元的土地保證金。集中供地政策在無形中抬高了房企在招拍掛市場中的參與門檻。深耕深圳市場多年的房企投拓人員張慶（化名）告訴《紅周刊》記者，包括他所在公司在內的很多房企都決定放棄此次深圳的集中土地競拍，“保證金太高、地價太貴，利潤又低，拍不起。中海、華潤這類國企背景房企參拍可能性更大。”

據張慶介紹，此次深圳土地集中出讓不光保證金高，對保證金的要求也更加嚴苛，“如競拍失敗，以前保證金會在競拍后的一個月以內返還，而現在是三個月，變長的時間周期加劇了房企的資金成本壓力。此外，50%的保證金還要求不得以融資行為獲得，必須是房企自有資金。”

Wind數據顯示，在已發布2020年業績的A股67家房企中，貨幣資金（銀行存款）超過千億的僅有萬科和保利，在100-1000億元的為17家，10-100億元之間的為30家，10億元以下的18家。

在這些房企中動輒能拿出幾十億保證金參與拿地的并不多，但土地對房企來說是剛需，因此實力弱一些的房企在面對“新政”時，不得不四處“找錢”拿地。

一位地產資深人士告訴《紅周刊》記者，盡管監管要求土地保證金需是房企自有資金，但做配資的情況非常普遍。為了滿足廣東房企的土地保證金需求，有北京配資機構專門派出“對接”人員自3月開始常駐深圳。據其介紹，目前，深圳的幾家大型房企土地保證金已準備妥當。

《紅周刊》記者獲取的一份針對集中供地保證金的配資方案顯示，可以按照1：4的比例進行配資，即開發商自有資金為10億元時，可配40億元;記息方式按天收息，分3天和5天兩檔;借款利率為2‰～3‰。

相比2019年的1：1或1：2的配資比例、2‰上下的利率水平，目前土地保證金的配資成本略有上浮，但對房企的要求更高。

多位提供土地保證金配資的機構告訴《紅周刊》記者，不論大小房企都在拍地項目上有融資需求，其中包括多家上市房企，資金市場處于供不應求的狀態。

一位地產資深人士告訴《紅周刊》記者，招拍掛市場上地價越來越貴，再加上融資成本的抬高，利潤被不斷壓縮。“以前一塊地的利潤率測算在10%～15%之間才會考慮拿地，而近期一塊地的利潤如果達到8%，就算是高的。”

種種跡象顯示，集中供地和房價調控，正倒逼房企在管理乃至其他方面尋找增厚利潤的途徑。張慶告訴《紅周刊》記者，未來在招拍掛聚集的房企會相對減少，更多的房企會轉而通過城市更新、收并購等方式拿地。

不過，據記者了解，城市更新等拿地方式也存在種種競爭壁壘，并不比招拍掛拿地更輕松。另據了解，深圳一些舊改項目在立項后的融資成本年化也達到了12%左右。

“三道紅線”為房企融資“分級”國資房企優勢相對明顯

在許多房企高成本融資繳納土地保證金的情況下，房企的資金鏈勢必經受考驗。

中房商學院副院長鄧明政告訴《紅周刊》記者，因為集中供地，房企肯定要調整資金計劃來適應集中拿地的資金要求，導致項目拓展計劃的改變。房企資金計劃隨之加大，這又引起房企融資和還款計劃的調整。“簡單來說，就是以前一筆錢可以反復應用多個項目拓展計劃，現在不再適用。”

“集中供地政策將直接影響房企資金的使用效率，降低周轉率，從而影響資本收益率。”鄧明政認為，在這一大背景下，本身融資能力較差和融資受限的房企容易受影響，而品牌力、產品力、運營力等復合能力較強的房企更占優勢。

在集中供地大背景下，房企的償債能力、融資能力、多元化拿地能力等至關重要。《紅周刊》記者對TOP20房企梳理發現，絕大多數TOP20房企償債能力較強。其中，18家房企現金短債比大于1，在手現金足夠償還一年內到期負債。中國海外發展、華潤置地、旭輝控股、龍湖集團現金短債比分別為2.5倍、2.23倍、2.7倍、4.24倍，在手現金充裕。

結合“三道紅線”要求，和2020年上半年數據對比，不少房企踩線情況在2020年末得到緩解，其中，保利地產、中國海外發展、華潤置地、世茂集團、招商蛇口等9家房企實現零踩線，而更加值得一提的是，上述房企多為國企、央企背景房企。

多家融資機構告訴《紅周刊》記者，國企、央企背景房企由于資金較為充裕，較少尋求外部融資渠道，真正尋求融資幫助的更多是民營房企。

在TOP20中，旭輝控股等7家房企踩線一條。而截至2020年末，富力地產剔除預收款后的資產負債率為76.7%，同比下降2.8個百分點;凈負債率為130.2%;同比下降69個百分點;非受限現金短債比為0.40，像富力地產這樣三線全踩的房企在TOP20中并不多見。

根據“三道紅線”融資政策，2021年，保利地產、中國海外發展等“零踩線”房企有息負債最多可同比增長15%，為有息負債增長的最大閾值。相反，踩線房企的有息負債規模增速則依次遞減，踩線一條房企增長不得超過10%;踩線兩條房企增長不得超過5%;三線全踩房企有息負債不得增長。對于部分房企來說，融資規模的受限或將進一步影響其在土地集中出讓時的拿地動作。

中小房企加速退出市場龍頭房企PE將向優質銀行股看齊

在集中供地、“三道紅線”大背景下，土儲資源充足、多元化拿地能力較強、對招拍掛市場依賴更低的房企將更占優勢。

華西證券研究報告顯示，2021年一季度，龍頭房企在招拍掛一級市場上的拿地金額同比增幅依舊最大，龍頭房企一級市場拿地金額同比上升24%，成長型房企一級市場拿地金額同比上升6%，中型房企同比下降20%。

多位房地產人士均表示，集中供地加速了房企的兩極分化。朱酒告訴《紅周刊》記者，以前土地市場信息不透明，中小房企還有機會“撿漏”優質地塊。市場“兩集中”后，優質地塊則更容易被資金實力更雄厚的大房企所斬獲。中小房企能拿到的地多是不賺錢、銷售相對困難的地塊。因而，集中供地會加劇此類中小房企退出市場的速度。

近期，某頭部房企收購廣西區域龍頭房企，據媒體報道，該房企擬再收購一家40強房企。在朱酒看來，中小房企逐漸退出市場會成為行業主流，“再過5年，TOP100中會有很多房企再也見不到，房地產行業進入寡頭時代。”

據其預計，10年后，頭部的3、4家房企將瓜分市場上近一半的份額;20～30家房企將瓜分另外45%的市場份額;剩下的100～200家房企將瓜分3%～5%的小份額市場。因而，房企的投資價值也主要聚集在頭部房企。

或許正是因為房地產市場在經歷重大變化，二級市場方面，房企估值被壓制了很長時間，當前主流房企的估值水平仍處于較低區間。

記者梳理TOP20強房企發現，房企的市盈率PE多在5～8倍左右，PE倍數超過10倍的僅有中國恒大、龍湖集團兩家。朱酒告訴《紅周刊》記者，限制房企估值的核心的問題，一個是它的財務狀況，另一個是它的經營持久性。房企如果能做到財務安全性逐漸提高，又有持有性物業來證明自己的長期生存能力，估值就會有所提升。從行業發展方向來看，優質內房股估值PE會向招商銀行、平安銀行此類優質銀行股看齊，PE倍數稍高于10倍。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）