淺析田園綜合體的開發建設要點

何天杰

【摘要】田園綜合體是集農業、畜牧業、旅游業為一體的田園綜合開發模式，為城鄉居民提供休閑旅游教育的主導功能。因此，田園綜合體的規劃應注重旅游功能與產業的融合，通過旅游促進農業的發展升級和三次產業的融合，以田園綜合體規劃中需要注意的方面分析， 對重點需要規劃的內容進行闡述， 達到了完善田園綜合體規劃設計的目的。

【關鍵詞】田園綜合體;開發建設;要點

1、田園綜合體模式的概念

近年來，田園發展進入了一個新階段，傳統的田園旅游發展模式在很多方面已經不能適應新時代的發展要求，在這種情況下，田園綜合體應運而生。所謂田園綜合體，是指以田園旅游為基礎的商業模式方法論。這種發展模式的主要特點是吸引多方參與農村共建和旅游開發。

總之，田園綜合體模式就是要加強企業與地方政府的合作，不允許單一主體進行農村發展，而是要在農村社會進行大規模的統籌、綜合規劃、開發和運行，使市場在農村經濟發展中發揮資源配置的作用。同時，政府和企業的共同參與可以及時發現問題，調整相關政策，有效利用開發資源，提高開發效率。

2、文旅行業政策措施問題分析

2.1土地指標獲取難

除少數重點項目外，多數文旅項目建設選址往往不在城鄉和鎮村建設區規劃范圍內，用地需重新獲得指標覆蓋，而文旅項目建設的特點一是用地分散、面積規模較小、且用地不連續;二是需項目方案甚至施工圖先行，經充分論證后“反套”土地紅線;三是由于建設規模分散，單位土地產值較低，土地指標難以向文化旅游項目傾斜。這種產業特征導致文化旅游項目前期幾乎沒有直接的土地供應。像土地供應這樣的一系列指標往往需要較長的規劃和調整周期才能使土地供應相對復雜。

2.2行業投資平衡難

文化旅游產業作為典型的政府主導產業，具有投資大、回報慢、回收期長、投資平衡困難等特點。從現有市場項目分析，文化旅游項目的平均投資收益率遠低于其他行業的基準收益率，甚至存在收入入不敷出、項目利息無法覆蓋、項目基本運營無法保障的情況只能維持，這背離了市場投資的邏輯和趨勢，讓投資者望而卻步。

2.3用地矛盾較突出

一是與耕地的矛盾。為保持糧食生產能力，適應城市快速發展的需要，國家實行占補平衡等政策。但近年來，在文化旅游項目開發的土地調整過程中發現，許多林地、園地、基巖裸露的陡坡、難以復墾的農房等被嚴格保護為基本農田，文化旅游項目普遍選址于此環境優美、自然條件良好的地區。有關部門在劃定生態保護紅線時，將擴大紅線。一旦納入生態紅線，旅游活動理論上就無法開展，但各類景區都出于公共服務和商業服務的要求，需要一些建設用地用于景區配套項目的建設。受規劃紅線限制，用地行政審批難度大、周期長，一些經濟社會效益好的項目在前期準備階段難以長期實施;三是與村民的矛盾，文化旅游項目開發大多涉及集體土地個人承包地的土地流轉和收租，村民個人在集體土地流轉中的話語權將向這個方向增強，文化旅游項目投資回收期長、收益慢，與村民需求的短期利益回報存在較大差距，加大了項目實施難度。

3、田園綜合體開發建設的要點

與傳統的田園建設不同，田園綜合體的建設不僅僅是一個相對單一的休閑公園建設，更是一種農業結合的模式，文化創新與新農村建設伴隨著現代農業的不斷發展和新型城鎮化休閑旅游的發展。雖然在我國全面改革的情況下，田園綜合體建設取得了較快的發展，但在建設中，還需要更加積極地發展和探索，使田園綜合體建設更加順利。以下是在開發建設過程中需要注意的一些重難點問題。

3.1 土地政策落實

在田園綜合體建設過程中，土地是核心問題。隨著我國經濟格局的確立，原有的發展方式已難以適應當前社會的要求。國家實施的新型城鎮化、生態文明建設、供給側結構性改革等相關戰略措施，在降低建設用地總成本的同時，數量和強度也受到雙重控制。嚴格節約和管理土地。先后出臺了許多不同的法律，對土地開發和土地利用的管制都有非常明確的規定。在進行農村產業融合的過程當中，產業的發展的土地將會從何處得來，我國的自然資源部以及發改委，已經聯合印發了相關通知，全面地貫徹落實我國黨的十九大以及中央的相關要求，在用地方面的保障做出了比較具體的部署，根據報道不難發現，我國的相關部門已經有所表示，而總體的發展方向是可以讓農村的宅基地進入到市場中去，參與到市場定價的。這也為今后農村土地產業化利用指明了更為明顯的方向。有利于農村閑置資產的松動、盤活，拓寬農民增收渠道。以及農產品展示展示等相關用地，今后將以更加合法合規的方式使用，這是開發建設過程中首先要解決的問題。

3.2 依托田園原始旅游資源

田園旅游業之所以深受廣大人民群眾的喜愛，主要在于田園原始的旅游資源，如田園風貌、風物、風俗等。這些資源是田園綜合體旅游資源的核心，是文化體驗、風情營造、景觀構建的重要依托。

發展田園綜合體不是簡單地對城中村進行改造，而是要從無到有進行建設，核心支撐還是本地現存的可供開發的獨特田園旅游資源。所以，一旦失去田園原始文化傳統及內涵，田園綜合體的建設就沒有支撐，只剩空殼。因此，田園原始旅游資源的利用能更好地推進新農村經濟發展。

3.3實施規范化建設， 打造個性化品牌

在規劃建設中，要發揮景區在規范化建設中的示范作用。在田園綜合體的建設和管理中，要把旅游規劃、建設、管理、服務、營銷等環節的規范理念和做法貫穿于整個過程，為田園綜合體的開發建設和旅游一體化創造新的模式和新的經驗。要大力推進田園綜合體的個性化發展，盡量避免重復建設和類似模仿，努力打造一個產品一個特色、一個花園一個色彩，鼓勵田園綜合體景區制定標準化規范，創新個性化服務特色和建設標準，打造個性化田園綜合體和旅游品牌，提高知名度和美譽度。

3.4注重營銷策劃，提高管理水平

引導田園綜合體增強旅游市場開發意識，追求最佳經濟效益和利益最大化。要善于市場分析和研究，準確細分旅游市場，開發以市場為導向的旅游產品。要加強營銷策劃，多渠道、多手段開展營銷宣傳，開展精準營銷。要完善景區企業管理體制機制，構建現代企業制度，重視市場主體在田園綜合體開發建設中的決定性作用，加強管理人才隊伍建設，提高開發、經營、管理和服務水平。積極支持和幫助合作開發田園綜合體旅游市場，推動發展有實力的旅游景區和旅游企業。

樹立旅游景區標準，注重服務，促進田園綜合體的發展，是田園綜合體和旅游開發建設中的新課題、新舉措和許多新問題。要積極開展田園復合型景區創建。景區建設原則上要從低層次到高層次，循序漸進，不搞一陣風，不搞膚淺的文字。對已實行降級或降級管理機制的風景名勝區，應當實行降級管理。在田園綜合體的建設、開發和管理中，要有序推進田園綜合體景區建設，創造良好的環境條件，加快創作進度，保證創作質量，評出每一個合格的，提高服務水平，不搞體育開發。

結語：田園綜合體是一種不同于田園旅游、休閑農業、創意農業、度假農場等一系列概念的新型發展模式。這是一個多功能、復合型、創新型的區域經濟綜合體，概念更加立體，模式更加完善，功能更加完備。但這并不意味著它是穩定的。實施田園綜合體，要堅持以農業為本，保護當地生態環境，實現生態可持續;要保障農民利益，提高農民幸福感，只有這樣才能真正實現城鄉一體化的長期有效發展。

參考文獻：

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