崇禮樓市租售兩重天

◎ 文 《法人》全媒體記者 銀昕

2019年底，太子城高鐵站正式通車。2021年3月24日，太子城高鐵站客運樞紐正式啟用

自2015年7月31日，河北張家口和北京聯合申奧成功后，張家口就經歷了一輪房價“過山車”。 之后的6年間，張家口房價從每平方米6000元升至1.3萬元，目前又滑落至8000元左右。作為“滑雪板上的小鎮”，張家口崇禮區的樓市現狀如何？《法人》記者來到這座“冬奧之城”進行實地采訪。

從貧困縣到“冬奧之城”

2021年3月下旬，記者來到崇禮。與周末的喧囂相比，平日的崇禮一片寧靜。冷清的道路兩旁皆是無人問津的商鋪和雪具店，一些店鋪老板已返回北京，只留一兩個本地人看守生意。除了雪友，崇禮最常見的人就是“賣樓小哥”，他們不遺余力地推銷著各種“雪區房”。“高鐵已經通車，到奧運會前夕還要漲。”對于崇禮樓市的趨勢，本地人大多信心滿滿。

2011年，崇禮還未被寫進“京張兩地聯合申奧報告”，當時沒人會想到它即將站上世界體育舞臺。10年的時間，崇禮從一座身處國家級貧困縣名單的小城，發展到如今的滑雪勝地，頗有“灰姑娘穿上水晶鞋”的意味。

崇禮本地人白剛（化名）告訴記者，在他的記憶中，2013年之前，位于老城區的崇禮冰雪博物館以北還是一片空地，整個崇禮也只有長青路一條街道。但從2014年開始，崇禮迎來了全國各地的炒房客。

當時，崇禮市政交通設施極不發達，一些投資者卻長期駐扎于此，每日看房挑房。彼時，崇禮的住宅項目每平方米大多不超過5000元。其中，最為亮眼的項目是矗立在清水河畔的華府禮尚，于2007年開盤，單價不超萬元。

2015年申奧成功后，崇禮開始大規模加快市政建設，老城區面積幾乎擴大了一倍。除了道路拓寬整修外，冰雪博物館以北的酒吧街、酒店和各式商店紛紛建成；包括運動員村在內的冬奧新城和比賽場地，在較短時間里拔地而起；一條從北京北站出發、不到一小時即可抵達冬奧新城的高鐵線路，也于2019年年底正式通車。

申奧的成功，給當地房地產帶來了巨大轉機。一名洪姓雪具店老板告訴記者：“不少人以每平方米兩三千元購入的房產，在2015年年底被炒到了七八千元。”此后一年多，崇禮房價持續走高。

“到2017年春天，崇禮的房子基本上每平方米都超過一萬元了。那時，這里還是國家級貧困縣，真是不可思議。”受訪者白剛對記者說，而滑雪場的“雪區房”，一直以來是崇禮房地產項目的最大賣點。

新城樓市“叫好不叫座”

所謂“雪區房”，是指分布在崇禮老城區和各滑雪場山腳下的住宅或公寓，被滑雪發燒友視為滑雪配置的最大號“配件”。當然，也有一些購房者幾乎從未入住過“雪區房”，他們寄望的是，冬奧會前后崇禮樓市的升值空間。

崇禮“雪區房”主要分布在西灣子和太子城兩個大型項目中，前者得益于老城區內已形成的生活配套設施和商業便利，與老城區版圖基本重合；后者則以高鐵通達為賣點，成為又一處滑雪運動勝地。冬奧新城高鐵站位于太子城內，也被命名為“太子城站”；另一處“紅旗營”項目相對偏遠，目前尚未被大面積開發。與普通住宅相比，“雪區房”的建筑設計、小區規劃、目標人群及營銷策略都有所不同。

2017年3月，崇禮區政府發出公告，非崇禮戶籍人士在崇禮僅可購買一套住宅，并且需要提供自購房之日起前兩年內在本區累計繳納一年以上個人所得稅或社會保險繳納證明。這一紙公告，拉開崇禮的“限購大幕”，炒房客的如意算盤落空，不少“雪區房”交易受到影響。從此，西灣子“雪區房”交易市場被冰封，炒房客手中的房子變成了“燙手山芋”。無價也無市，是限購以來西灣子“雪區房”的現狀。

那么，太子城如何呢？該項目屬于40年產權商住房，并不在限購政策規定范圍內。記者了解到，從太舞滑雪場山腳下的雪皓居、雪樂居，到云頂滑雪場周邊的云頂麗苑、太子滑雪小鎮，目前價格均超過22000元每平方米。其中，太子滑雪小鎮更是高達27000元每平方米，價格明顯高過西灣子。

不過，太子城的“煩惱”在于，這是一座因冬奧會拔地而起的新城，周邊生活配套設施幾乎為零。未來是否能擁有如老城區般的商業氛圍，目前還不確定。

崇禮某房屋租賃公司負責人李峰（化名）告訴記者，該公司擁有幾乎遍布崇禮所有小區的租賃房源。每到周末或節假日，最先被租滿的還是西灣子的幾個小區。雖然太子城的房子又新又寬敞，但普遍不太“叫座”。“老城區里有各種餐廳和酒吧，想吃個飯太容易了，但在太子城，連個網約車都很難叫到，更別提叫外賣了。”李峰說。

貼著“崇禮未來”的標簽，但受制于周邊生活設施的缺失，太子城“雪區房”似乎逃不過“有價無市”的尷尬狀態。

太子城高鐵站外，尚未完工的“雪區房” 銀昕／攝

國資背景的“翠云山奧雪小鎮” 銀昕／攝

“包租婆” 比炒房客吃香

“崇禮的未來不在樓市，而在滑雪經濟，這是我們準備大干一場的動力。”李峰從2016年開始在崇禮從事房屋租賃生意，崇禮的冬天極為漫長，他每年幾乎有一半時間駐扎于此。從11月上旬雪季開啟，到次年4月上旬雪場關閉，他主要為雪友提供租房服務。

“一些人手里的‘雪區房’賣不出去了，或者價格漲不上去了，就會找我們托管，對外出租，收到的租金按一定比例分成。”小峰告訴記者，各家房屋托管機構的分成比例不同，“我們是四六分，業主拿大頭。”小峰說。

奧運會后樓市降溫，并非沒有先例。2009年，曾被炒得火熱的奧東18、金泉廣場等樓盤，價格均比北京奧運會前夕有較大跌落。對此，李峰認為，樓市可能會降溫，但崇禮的滑雪熱度一定不會降。與炒樓不同的是，房屋托管掙的是“慢錢”，長期來看收益相當可觀。

李峰拿起一本賬本對記者說，就在這個冬天，富龍四季小鎮的一名業主在4個月托管期里租金收入11000元，這對于房價已“觸頂”的該小區業主來說，是莫大的安慰。

李峰告訴記者，在雪季中，房子需要提前一周才能訂上，如果周三、周四訂周末的房子，肯定沒戲。即使不是周末，想租到好房子也不容易，來滑雪的游客實在太多了。“從托管的角度來講，我認為崇禮的房子依然值得買，因為根本不愁租。”小峰說。

據記者觀察，崇禮樓市正以另一種方式呈現：這里不歡迎炒房客，但擁抱“包租婆”。從“包租婆”的角度出發，最關注的不是房價能翻幾番，而是租售比。這樣一來，最劃算的不是住宅類產品，而是酒店式公寓。

在某網上房屋租賃平臺工作的徐彬，已經連續3個冬天駐扎在崇禮。她告訴記者，酒店式公寓的租售遠比住宅類產品高。如果真的要當“包租婆”，當然是購買酒店式公寓更劃算。目前來看，在房屋托管機構的運作下，崇禮的酒店式公寓行情正一路看漲。