零售業如何應對新租賃準則帶來的挑戰

蒲柔羽

2018年12月13日，我國租賃準則實現與國際租賃準則的同步，新準則的核心變化為摒棄經營和融資租賃的“雙軌”模式，采用對租賃資產均實行資本化的處理方式。從具有大量經營租賃業務的零售行業入手，研究和把握該項變更帶來的影響，對于業內企業具有一定的現實意義。

新舊租賃準則的主要區別

2016年1月13日，FASB和IASB摒棄爭議頗多的《國際會計準則第17號——租賃》，發布《國際財務報告準則第16號——租賃》（IFRS16），并規定新準則于2019年1月1日實施。我國緊隨國際步伐，于2018年12月13日發布了財政部新修訂的《企業會計準則第21號——租賃》。

總體來說，新準則增強了會計信息可信度。影響最深遠的變化為新準則在承租人會計處理方面實行“二租合一”的處理模式，由“雙軌道”計量改為單一會計模型，融資與經營租賃兩大分類由此成為歷史。新準則要求承租企業對所有租賃（除短期租賃和低價值資產租賃），進行使用權資產及折舊和租賃負債及利息費用確認。舊準則中企業經營租賃所得資產無需計入資產負債表，形成表外融資，因此有大量經營租賃的企業存在大量表外資產，便于其操縱信息。

零售企業對經營場所有較大需求，常會采用自有或租賃獲得場地。并且經營場所需要選人流量大、地段繁華的區域，場地變更具有一定靈活性，采用購買或自建場地會有投入過高及資金效率問題，因此租賃經營場所才是更多企業的選擇。

由于短期租賃中間費用等原因，租賃期往往大于一年，企業通常也不會在到期后獲取被租資產的所有權，所以多為經營租賃。此外，零售企業為了減少在物流、倉儲和辦公上的一次性大量資金支出，大多還會對運輸工具、倉庫和辦公設施進行經營租賃。

新租賃準則對零售業的影響

為了具體剖析新租賃準則對零售業的影響，我們以利群股份作為樣本來展開具體考察。

利群商業集團股份有限公司（以下簡稱“利群股份”），經營涉及商業零售、物流配送、便利店、藥店、餐飲等。截止目前，公司擁有大型物流中心6處，大型零售門店近90家，商業經營總面積超過200萬平米。

據其2019年年報披露，公司開業門店中租賃門店65所，占比69.15%，建筑面積139.26萬平米，營收前十的門店中租賃門店占九所（兩所為租賃和自有混合），銷售和管理費用總和中租賃費4.85億元，占比21.29%。

本文以利群股份2019年年報為據，編制調整財報。因數據不足，為了方便計量，特作出以下假設：

1. 2018年資產負債表中利群股份開始采用新準則編制財務報表。

2. 選取銀行一般借款利率代替內含利率。2019年5年以上銀行貸款利率為4.8%，考慮已租房地產特征，調至5%。

3. 利群股份經營租賃期均為5年、15年或20年，引入門店建筑面積加權平均，得到平均租賃年限14.08年，假設租賃和折舊時間均為14年，使用平均法計提折舊。

4. 計算租賃資產時，只考慮租賃付款額現值。將2019年租賃費4.85億元作為租賃付款額，未來14期該值不變。

一、新準則對資產負債表的影響。

根據假設，2019年租賃付款額現值4.85×（P/A，14，5%）=4.85×9.898=48億元;租賃負債入賬價值=租賃付款額現值=48億元;使用權資產入賬價值=租賃負債+租賃開始日或之前支付租賃付款額-租賃激勵+初始直接費用+使租賃財產恢復到約定狀態發生成本=48億元。準則更改后使資產和負債均增加48億元，公司償債能力降低，財務風險上升。

表1 資產負債表調整表 單位：億元

二、新準則對利潤表的影響。

準則變更前，只有經營租賃費用在利潤表銷售和管理費用科目下的租賃費中反映，其余信息附注中披露。變更后，租賃費用無需計入利潤表，但需對使用權資產按租賃期與租賃資產剩余使用壽命較短者折舊，并對租賃負債按照實際利率法計利息。

故2019年使用權資產折舊=使用權資產入賬價值/折舊年限=48/14=3.43億元;財務費用=租賃負債入賬價值×實際利率=48×5%=2.4億元;銷售和管理費用調減額=舊準則租賃費-新準則折舊=4.85-3.43=1.42億元;財務費用調增2.4億元，利潤總額減少2.4-1.42=0.98億元。企業成本升高，利潤下降。折舊每年相同，但利息會隨租賃負債逐年減少而降低，導致利潤總額不穩定，影響公司股價。

表2 利潤表調整表 單位：億元

三、新準則對現金流量表的影響。

準則變更前，租賃支出現金計入經營活動，而變更后租賃現金支出應計入籌資活動，現金流量總額不變，相關現金流由經營活動轉到籌資活動。

表3 現金流量表調整表 單位：億元

四、新準則對財務指標的影響。

新則變更后，公司的資產、負債、費用和利潤等多項財務數據變動，也影響到相關財務指標。

盈利能力方面，稅前利潤率下降，盈利能力下降;營運效率方面，資產周轉率下降，資產利用效率降低;償債能力方面，資產負債率上升，利息保障倍數下降，償債能力滑坡，財務風險變大。

表4 財務指標調整表 單位：億元

零售業適應新準則的建議

通過利群股份在新規則下相關零售財務數據的變化，可見新準則變更會對零售企業產生較大消極影響。因此本文給出以下應對建議：

（一）對于租賃。

企業可以調整租賃時間、可變租賃費用。新準則有兩項租賃豁免，即短期租賃和低價值租賃仍按照變更前規定進行處理。企業可以依據這一規定，調整租賃時間、可變現金或拆分嵌入的服務成分等，使更多租賃費用計入損益。如果其他情況不變，租賃期變短，租賃資產和負債的入賬價值也會變小，從而穩定有關財務指標。

（二）對于資產。

企業可以改變獲得資產方式。新準則下企業的財務指標表現下滑，影響企業融資等，企業可以考慮改變資產獲取方式削弱負面影響，比如購買資產。特別是對于利群股份這類大型零售企業，自己持有更具有可行性，在一定程度上也會帶來投資機會。

（三）對于企業自身。

企業應提升盈利水平和確保現金儲備。準則變更使企業償債能力滑坡，財務風險上升，從而融資成本增大，融資和經營活動受挫。企業應當“攻守兼備”，盡早提升盈利水平和保障充足現金流以應對挑戰。

企業還應完善和加大員工培訓，及時研究對策、提高員工適應新規則的意識和能力，尤其是會計人員，準則變更后對財會人員要求更高，應加大相關技能培訓。