空置房物業(yè)費(fèi)糾紛判例實(shí)證研究

谷星夢(mèng)，曹全來

（汕頭大學(xué)法學(xué)院，廣東 汕頭 515063）

引言

空置房是指業(yè)主獲得產(chǎn)權(quán)而未入住、辦理了入住手續(xù)未裝修使用或已使用后又無人入住的房屋[1]。對(duì)于空置房是否應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)存在不同乃至相左的觀點(diǎn)：支持者認(rèn)為物業(yè)費(fèi)是對(duì)公共區(qū)域服務(wù)的收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人是為整個(gè)小區(qū)服務(wù)，即使沒有入住使用，物業(yè)服務(wù)公司也是針對(duì)整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目提供同質(zhì)量的服務(wù)，單個(gè)房屋的空置并不會(huì)降低物業(yè)管理的成本，因此空置房業(yè)主應(yīng)全額支付物業(yè)費(fèi)[2]；但亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前全國各地房屋空置率居高不下，在此背景下，空置房在減少設(shè)施耗損、垃圾處理和保障小區(qū)安寧等方面做出了切實(shí)貢獻(xiàn)，繼而會(huì)降低物業(yè)管理的支出和成本，因此空置房業(yè)主應(yīng)減付或免付物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)實(shí)生活中，某些作為“強(qiáng)勢(shì)方”盲目追求利潤的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)服務(wù)內(nèi)容敷衍了事，多收費(fèi)少服務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)糾紛案件呈不斷增加的趨勢(shì)，其中包括空置房物業(yè)費(fèi)糾紛。直至2020 年5 月28 日《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）通過，物業(yè)服務(wù)合同才成為新增典型合同類型出現(xiàn)在合同編中，但就空置房情形下物業(yè)費(fèi)相關(guān)問題依然未作具體規(guī)定，而各地方規(guī)范性文件的相應(yīng)規(guī)定又較不統(tǒng)一，無法為解決空置房物業(yè)費(fèi)糾紛提供明確的依據(jù)。我國司法實(shí)踐中已有大量空置房糾紛案例，因現(xiàn)行法律制度的不完善、法律規(guī)定與地方規(guī)范性文件存在沖突和裁判者價(jià)值取向存在差異，導(dǎo)致同案不同判、裁判依據(jù)不統(tǒng)一和事實(shí)認(rèn)定不統(tǒng)一的后果。該現(xiàn)象嚴(yán)重影響法律權(quán)威和司法公信力，同時(shí)增加了糾紛解決的不確定性。空置房物業(yè)費(fèi)糾紛的司法環(huán)境亟需得到改善，相關(guān)法律制度也亟需得到完善。

一、空置房物業(yè)費(fèi)糾紛司法裁判數(shù)據(jù)分析

因我國民事基本法中對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無明文規(guī)定，市民生活中可通過當(dāng)事人約定和參照相關(guān)規(guī)范性文件解決糾紛，而在司法實(shí)踐中，無統(tǒng)一規(guī)范的法律制度則會(huì)導(dǎo)致裁判依據(jù)和結(jié)果不一。從2015 年起，空置房物業(yè)費(fèi)糾紛相關(guān)案例數(shù)量就一直居高不下，甚至有逐年遞增的趨勢(shì)。截止到2021 年4 月9 日，在北大法寶中輸入“空置”“物業(yè)費(fèi)”“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”三個(gè)關(guān)鍵詞，按照審結(jié)時(shí)間先后順序篩選出100 個(gè)空置房物業(yè)費(fèi)糾紛判例，分析其裁判結(jié)果主要分為三類：全額支付、折扣支付和免付。

折扣支付的判決數(shù)量稍多于全額支付的判決，但總體上較為均衡，此外，判決結(jié)果為免付的案件只有1 例。具體而言，全額支付的判決有45例，占比45%，其裁判理由分為以下五類：第一，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主先前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定空置房情形下應(yīng)全額支付物業(yè)費(fèi)。第二，物業(yè)服務(wù)合同中未特別規(guī)定空置房情形的物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)該情形進(jìn)行減收或免收屬于新要約，在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人未就此情形達(dá)成合意情況下，應(yīng)按合同原物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)履行。第三，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)整體性范疇，是對(duì)整個(gè)小區(qū)綜合事務(wù)的全面管理，物業(yè)服務(wù)人的支出不會(huì)因?yàn)榉课菘罩枚鴾p少。第四，空置房業(yè)主要求減收或免收物業(yè)費(fèi)無法律依據(jù)。第五，在具體操作層面上，空置房業(yè)主未遵循合同約定或相關(guān)法律規(guī)定提出空置房書面申請(qǐng)并辦理相關(guān)手續(xù)；判決折扣支付的有54 例，占比54%，其裁判理由分為以下四類：第一，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主先前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定空置房情形下折扣支付物業(yè)費(fèi)。第二，原物業(yè)服務(wù)合同未約定空置房情形的物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，但空置房業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人經(jīng)協(xié)商就該情形達(dá)成折扣支付合意。第三，空置房客觀上減少了物業(yè)服務(wù)人物業(yè)服務(wù)的付出，法院根據(jù)公平原則對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)酌定減收。第四，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定折扣支付空置房物業(yè)費(fèi)；最后，判決免付的有1 例，占比1%，其裁判理由為物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主于物業(yè)服務(wù)合同中約定了空置房情形下免付物業(yè)費(fèi)①參見山東省菏澤市中級(jí)人民法院（2021）魯17 民終597 號(hào)民事判決書。。

在空置房物業(yè)費(fèi)糾紛案件中，對(duì)判決結(jié)果起決定性作用的主要有兩個(gè)因素，即雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)是否有明確約定，以及當(dāng)?shù)氐胤叫苑ㄒ?guī)、行政規(guī)章和政府部門規(guī)范性文件等地方規(guī)范性文件對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)是否有明確規(guī)定。法官對(duì)類似案件的裁判邏輯如圖1 所示，根據(jù)四類不同情形做出根據(jù)合同約定、相關(guān)法律規(guī)定、公平原則減收及全額支付物業(yè)費(fèi)四種判決。情形一，當(dāng)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已對(duì)空置房情形做出明確約定且地方存在相關(guān)規(guī)定時(shí)，法院幾乎都選擇根據(jù)地方相關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)，只有1 例依照合同約定判決②參見湖北省襄陽市中級(jí)人民法院（2020）鄂06 民終2805 號(hào)民事判決書。。值得一提的是，有2 例判決中法院也表明地方政府部門制定的行政規(guī)范文件僅具有指導(dǎo)性，沒有法律強(qiáng)制力，不影響合同效力③參見江蘇省啟東市人民法院（2020）蘇0681 民初6885 號(hào)民事判決書、安徽省蕪湖市中級(jí)人民法院（2020）皖02 民終2742 號(hào)民事判決書。。情形二，當(dāng)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已就空置房情形做出明確約定而地方不存在相關(guān)規(guī)定時(shí)，法院無一例外根據(jù)合同的約定認(rèn)定物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)。情形三，當(dāng)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未就空置房情形做出明確約定而地方存在相關(guān)規(guī)定時(shí)，法院可能根據(jù)相關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)判決，也可能根據(jù)公平原則酌定減收空置房物業(yè)費(fèi)。情形四，當(dāng)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未就空置房情形做出明確約定且地方不存在相關(guān)規(guī)定時(shí)，法院可能判決全額支付空置房物業(yè)費(fèi)，也可能根據(jù)公平原則對(duì)其酌定減收。因此，除情形二裁判結(jié)果無爭(zhēng)議外，其他三種情形下即使基于同一法律事實(shí)也都存在不同裁判路徑，同案不同判現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

圖1 空置房物業(yè)費(fèi)糾紛裁判邏輯

二、空置房物業(yè)費(fèi)司法實(shí)踐存在的問題及其成因

（一）存在的問題

1.同案不同判。司法實(shí)踐中對(duì)于空置房物業(yè)費(fèi)糾紛往往出現(xiàn)同案不同判現(xiàn)象，甚至對(duì)于發(fā)生在同一地區(qū)、適用同一地方規(guī)范性文件及當(dāng)事人事前達(dá)到相同合意的背景下，也存在判決結(jié)果不一的情況。如“會(huì)理縣同誠物業(yè)管理有限公司與劉國祥、吳佳績物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”與“成都嘉誠新悅物業(yè)管理集團(tuán)有限公司南充分公司與唐嵐物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”①參見四川省會(huì)理縣人民法院（2020）川3425 民初2431 號(hào)民事判決書、四川省南充市順慶區(qū)人民法院（2020）川1302民初4584 號(hào)民事判決書。，兩案均發(fā)生于四川省，當(dāng)事人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)空置房情形下的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均沒有作特別約定，且當(dāng)?shù)貨]有相關(guān)規(guī)范性文件可參考。在此前提下，對(duì)于前者，法院認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照合同約定及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，空置房業(yè)主不能僅以未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯，判決其全額支付物業(yè)費(fèi)；而對(duì)于后者，法院認(rèn)為空置房業(yè)主并未享受到合同約定的全部物業(yè)服務(wù)，因此酌定其按照物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%支付。又如，“王蕾與綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司濟(jì)南分公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”和“中海物業(yè)管理有限公司濟(jì)南分公司等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”②參見山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院（2020）魯01 民終9580 號(hào)民事判決書、山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院（2020）魯01 民終6817 號(hào)民事判決書。，兩案均發(fā)生于山東省濟(jì)南市，當(dāng)事人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)空置房情形下的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均已作特別約定，同時(shí)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)地方行政規(guī)章和規(guī)范性文件也對(duì)該情形作出了具體規(guī)定。在此前提下，對(duì)于前者，法院根據(jù)當(dāng)事人雙方簽訂的合同內(nèi)容，判決空置房業(yè)主按70%的比例支付物業(yè)費(fèi)；而對(duì)于后者，法院參照了地方規(guī)范性文件的規(guī)定判決空置房業(yè)主按60%的比例支付物業(yè)費(fèi)。

2.裁判依據(jù)不統(tǒng)一。目前，法院對(duì)于空置房物業(yè)費(fèi)糾紛的裁判依據(jù)較不統(tǒng)一，主要分為三種裁判路徑。第一，有的法院更尊重當(dāng)事人的合意，即認(rèn)可事前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同效力。相關(guān)法律條文有《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第一款③《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。，規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。另外，基于民法時(shí)間效力的規(guī)定，對(duì)于發(fā)生在《民法典》施行后的法律事實(shí)，法院依據(jù)《民法典》第九百三十九條、九百四十四條第一款④《民法典》第九百三十九條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。第九百四十四條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。，判決物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，空置房業(yè)主也應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)費(fèi)。對(duì)于發(fā)生在《民法典》施行前的法律事實(shí)，適用原民事單行法，即《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條①《中華人民共和國合同法》第六十條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百零九條：當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。，判決空置房業(yè)主應(yīng)當(dāng)全面履行義務(wù)，包括支付服務(wù)費(fèi)。第二，有的法院更傾向于適用當(dāng)?shù)氐胤叫苑ㄒ?guī)、行政規(guī)章，甚至規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定。如“張杏原、青島天泰愛家物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”②參見山東省青島市中級(jí)人民法院（2020）魯02 民終11572 號(hào)民事判決書。，即使雙方當(dāng)事人已就物業(yè)費(fèi)達(dá)成合意簽訂物業(yè)服務(wù)合同，法院依然依據(jù)地方行政規(guī)章《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，判決空置房業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)費(fèi)的60%支付。第三，有的法院基于公平原則的考量酌定減輕空置房業(yè)主物業(yè)費(fèi)支付義務(wù)。如“美好幸福物業(yè)服務(wù)有限公司與王聰物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”③參見湖北省武漢市漢陽區(qū)人民法院（2020）鄂0105 民初4941 號(hào)民事判決書。，法院在適用地方性法規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)公平原則酌定空置房業(yè)主按照物業(yè)費(fèi)的95%支付。

3.事實(shí)認(rèn)定不統(tǒng)一。空置房物業(yè)費(fèi)糾紛往往是由于空置房業(yè)主認(rèn)為自己并未入住，其完全未享受或未完全享受到物業(yè)服務(wù)，因此不應(yīng)支付或不應(yīng)完全支付物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)服務(wù)人認(rèn)為其基于合同的約定，提供了完整的服務(wù)，不因房屋空置而減少支出，因此空置房業(yè)主應(yīng)履行支付服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。對(duì)此類爭(zhēng)議，各法院都對(duì)物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)內(nèi)容及空置房對(duì)物業(yè)服務(wù)工作強(qiáng)度的影響進(jìn)行了認(rèn)定，進(jìn)而衡量雙方的權(quán)利義務(wù)以期作出公平判決。但從現(xiàn)有判例來看，法院對(duì)該事實(shí)認(rèn)定較不統(tǒng)一，如在“張紅、安徽偉星物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”④參見安徽省蕪湖市中級(jí)人民法院（2021）皖02 民終39 號(hào)民事判決書。中，法院認(rèn)定空置房業(yè)主并未享受到合同約定的全部物業(yè)服務(wù)，且此情形會(huì)客觀減少物業(yè)服務(wù)人的付出。而在“湘潭鑫悅物業(yè)管理有限責(zé)任公司與程奎進(jìn)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”⑤參見湖南省湘潭市岳塘區(qū)人民法院（2020）湘0304 民初4025 號(hào)民事判決書。中，法院卻認(rèn)定即使房屋空置，物業(yè)服務(wù)人也對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行了整體服務(wù)和全面管理，且無證據(jù)證明房屋空置會(huì)減少物業(yè)服務(wù)人的支出及支出的具體數(shù)額，因此空置房業(yè)主應(yīng)全額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

司法實(shí)踐在處理空置房物業(yè)費(fèi)糾紛中存在的問題將產(chǎn)生一系列不良影響，主要體現(xiàn)在下列四個(gè)方面。第一，增加糾紛解決的不確定性。現(xiàn)代民法包含為現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供行為規(guī)范的重要功能，民商事合同糾紛案件的審理為相關(guān)市場(chǎng)活動(dòng)提供一般規(guī)則和行為規(guī)范，使各參加者在進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃和冒險(xiǎn)時(shí)有據(jù)可循，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展[3]。空置房物業(yè)費(fèi)糾紛中的同案不同判現(xiàn)象增加了糾紛解決的不確定性，不利于物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人對(duì)雙方行為進(jìn)行預(yù)判，不利于社會(huì)的穩(wěn)定和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第二，削弱法律權(quán)威性。不同位階的法律對(duì)合同效力的探討直接決定法院裁判的依據(jù)，當(dāng)以行政規(guī)章及規(guī)范性文件的規(guī)定否定物業(yè)服務(wù)合同效力時(shí)，似有架空《民法典》第一百五十三條第一款之嫌，是屬下位法對(duì)上位法的僭越。而認(rèn)定行政規(guī)章及規(guī)范性文件不具有法律強(qiáng)制力，不影響物業(yè)服務(wù)合同效力，則全然否定了各地方政府、部門及政府部門的“立法行為”，此做法也有拂法律權(quán)威。第三，影響司法公信力。司法公信力的樹立要求裁判過程和結(jié)果得到民眾的充分信賴、尊重和認(rèn)同，需要裁判者妥善協(xié)調(diào)各方利益，維護(hù)社會(huì)的公平正義。但在處理空置房物業(yè)費(fèi)糾紛中，法院對(duì)事實(shí)認(rèn)定和裁判依據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致差異裁判結(jié)果的產(chǎn)生，這將極大地挫傷民眾對(duì)司法公正的樸素感情，進(jìn)而降低司法公信力。第四，加劇業(yè)主弱勢(shì)地位。業(yè)主在與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，因其信息匱乏和非專業(yè)性等多種不利因素致其成為“弱勢(shì)方”。法無明文規(guī)定空置房情形的物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，司法實(shí)踐中一味簡單依據(jù)合同判決將進(jìn)一步減少業(yè)主的權(quán)利救濟(jì)途徑，縮小本處于弱勢(shì)地位的業(yè)主在抗辯中的話語權(quán)。

（二）同案不同判的成因

1.現(xiàn)行法律制度的不足。《民法典》體系完備、調(diào)整范圍全面，有“市民社會(huì)大憲章”的美譽(yù)[4]，但觀其全部，與空置房物業(yè)費(fèi)糾紛相關(guān)的部分無外乎合同編中對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定。其中，對(duì)物業(yè)空置情形下的物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)僅規(guī)定業(yè)主不得以未接受或無需接受物業(yè)服務(wù)而不支付物業(yè)費(fèi)，但對(duì)于其前提“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如何，以及未接受或無須接受物業(yè)服務(wù)對(duì)服務(wù)收支是否產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，以及此情形下具體支付多少物業(yè)費(fèi)還需進(jìn)一步明確。

再論地方規(guī)范性文件。在北大法意數(shù)據(jù)庫中搜索關(guān)鍵詞“空置”和“物業(yè)費(fèi)”導(dǎo)引出923 個(gè)結(jié)果。通過一一查閱，排除同一地方重復(fù)文件和無關(guān)文件，篩查出共計(jì)54 部與空置房物業(yè)費(fèi)繳納相關(guān)的規(guī)范性文件，其中包括地方性法規(guī)、行政規(guī)章、政府部門規(guī)范性文件及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，各規(guī)范性文件對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)不一，其中規(guī)定減收的數(shù)量最多，共31 部，占比57.4%，規(guī)定全額支付和明確應(yīng)另行約定的分別為18 部和5 部。同時(shí)，各規(guī)范性文件對(duì)于空置階段、空置認(rèn)定期間和繳費(fèi)比例三方面有較大出入。對(duì)于空置階段，有的規(guī)范性文件僅對(duì)交付后未裝修或入住的房屋給予優(yōu)惠，而有的則涵蓋了包括入住后不使用的空置情況。對(duì)于空置認(rèn)定期間的規(guī)定，短至一個(gè)月，長達(dá)兩年，各地方規(guī)范性文件對(duì)認(rèn)定物業(yè)為空置的時(shí)長門檻要求不一。對(duì)于繳費(fèi)比例的規(guī)定，低至20%，高達(dá)90%，各地方規(guī)范性文件對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)支付折扣不一。以上三方面的不統(tǒng)一導(dǎo)致規(guī)范的沖突，亟需遵循合理標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一相關(guān)規(guī)定。

2.法律與地方規(guī)范性文件的沖突。根據(jù)《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，當(dāng)物業(yè)服務(wù)人已按照約定或規(guī)定提供服務(wù)的，即使是空置房業(yè)主，也不能以未接受或無需接受物業(yè)服務(wù)為理由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。而觀各地規(guī)范性文件，卻大有規(guī)定折扣支付之類，此為規(guī)范性文件體系的不統(tǒng)一。司法實(shí)踐中，對(duì)于空置房物業(yè)費(fèi)支付問題，往往存在物業(yè)服務(wù)合同約定與地方規(guī)范性文件規(guī)定不一致的情形，此處涉及地方規(guī)范性文件對(duì)合同效力的影響。《民法典》第一百四十三條規(guī)定了民事行為有效的條件①《民法典》第一百四十三條：具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。，結(jié)合第一百五十三條第一款及最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條②《民法典》第一百五十三條第一款：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條：正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。，影響合同效力的法律及法規(guī)僅限制在效力性強(qiáng)制性規(guī)定范圍內(nèi)，而對(duì)于強(qiáng)制性規(guī)定的效力性與管理性的區(qū)分目前并無統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，對(duì)于效力在法律、法規(guī)之下的行政規(guī)章及規(guī)范性文件，并無法律明文規(guī)定其為否定合同效力的依據(jù)[5]。因此，地方性法規(guī)、行政規(guī)章、政府部門規(guī)范性文件等地方規(guī)范性文件與法律規(guī)定存在沖突時(shí)，其是否可否定物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款效力并直接作為裁判依據(jù)，各法院對(duì)此判定仍存在較大分歧。

3.裁判者價(jià)值取向的差異。司法實(shí)踐中，在案件沒有明確法律依據(jù)和對(duì)事實(shí)認(rèn)定較為困難時(shí)，法官往往會(huì)進(jìn)行利益衡量，該利益衡量主要立足于法官的價(jià)值取向。裁判者在依據(jù)法律規(guī)定作出裁判之前，心中已經(jīng)根據(jù)人情事理作出了實(shí)質(zhì)判斷[6]。對(duì)于空置房物業(yè)費(fèi)糾紛，裁判者呈現(xiàn)出對(duì)業(yè)主權(quán)益與物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營發(fā)展兩者權(quán)衡的不同傾向。當(dāng)法官更傾向于保護(hù)業(yè)主權(quán)益時(shí)，其在事實(shí)認(rèn)定中往往認(rèn)為空置房會(huì)減輕物業(yè)服務(wù)人的工作強(qiáng)度，從而當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同中未對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)情形作出特別約定，無論當(dāng)?shù)赜袩o相關(guān)規(guī)定，法官均依據(jù)公平原則判決空置房業(yè)主酌定折扣支付物業(yè)費(fèi)。而當(dāng)法官更傾向于保護(hù)物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)營發(fā)展時(shí)，其在事實(shí)認(rèn)定中往往認(rèn)為空置房不會(huì)影響物業(yè)服務(wù)人的工作強(qiáng)度和服務(wù)成本，從而當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同和當(dāng)?shù)匾?guī)范性文件中均無對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定時(shí)，法官判決空置房業(yè)主全額支付物業(yè)費(fèi)。

三、完善空置房物業(yè)費(fèi)糾紛解決的對(duì)策建議

（一）立法完善

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)是基于物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容所支付的費(fèi)用①《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二條：本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條及《民法典》第九百三十七條第一款也對(duì)此服務(wù)內(nèi)容有一致的規(guī)定②《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。《民法典》第九百三十七條第一款：物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。。因此，探究空置房物業(yè)費(fèi)是否可以以及是否應(yīng)當(dāng)減付，需要探究物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)內(nèi)容及成本是否因房屋空置有所限縮。《民法典》第九百四十二條規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照物業(yè)的使用性質(zhì)提供物業(yè)服務(wù)，并進(jìn)而羅列物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容。基于此法條，物業(yè)服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容可分為對(duì)物的管理和對(duì)人的管理。其中，對(duì)物的管理包括維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境管理和經(jīng)營管理；對(duì)人的管理包括秩序維護(hù)、安全保護(hù)和制止違法行為并協(xié)助處理[7]。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國一線城市、三線城市住房空置率分別為16.8%和21.8%，二線城市住房空置率最高，達(dá)到22.2%③數(shù)據(jù)來源于《2017 中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告，https://chfs.swufe.edu.cn/thinktank/resultsreport.html?id=1664，訪問時(shí)間：2021 年2 月10 日。，表明空置現(xiàn)象并非對(duì)應(yīng)無足輕重的一兩處物業(yè)，而是占據(jù)一個(gè)較大比例。

結(jié)合以上數(shù)據(jù)與《普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》《物業(yè)管理委托合同示范文本》的相關(guān)內(nèi)容，房屋空置至少在以下四項(xiàng)服務(wù)中影響物業(yè)服務(wù)人的工作強(qiáng)度與成本。第一，在維修養(yǎng)護(hù)方面，要求物業(yè)服務(wù)人根據(jù)實(shí)際情況對(duì)電梯、共用器材、上下水管道、共用照明、道路等共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和檢修。當(dāng)房屋空置人流量減少時(shí)，以上維修養(yǎng)護(hù)對(duì)象運(yùn)行使用次數(shù)下降，磨損和折舊程度減小，進(jìn)而降低物業(yè)服務(wù)人的養(yǎng)護(hù)和檢修頻次，減少相關(guān)工作人員工作強(qiáng)度和維修資金支出。第二，在環(huán)境管理方面，空置物業(yè)不產(chǎn)生污水及垃圾，這將明顯降低垃圾清運(yùn)、排水排污管道疏通及化糞池清掏工作的強(qiáng)度。此外，小區(qū)人口也因房屋空置減少，從而降低道路、電梯、大廳、樓道等場(chǎng)所清掃工作的強(qiáng)度。第三，在秩序維護(hù)方面，房屋空置時(shí)進(jìn)出小區(qū)的親朋好友和家政勞務(wù)等業(yè)主相關(guān)人員人數(shù)也會(huì)隨之下降，進(jìn)而降低物業(yè)服務(wù)人在對(duì)小區(qū)進(jìn)出車輛、非小區(qū)人員臨時(shí)出入等方面管理工作的強(qiáng)度。第四，在安全保護(hù)和制止違法行為并協(xié)助處理方面，由于房屋空置引起的小區(qū)常住人員和流動(dòng)人員數(shù)量下降，違反治安、環(huán)保、消防等法規(guī)的行為隨之減少，火災(zāi)、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件發(fā)生的可能性也隨之下降，將直接減輕安保工作強(qiáng)度。立法是針對(duì)一般關(guān)系，制定適用某一類社會(huì)關(guān)系的規(guī)則，因此不應(yīng)將調(diào)整對(duì)象僅集中在某一戶業(yè)主身上，而應(yīng)放眼房屋空置的整體情況。結(jié)合以上分析，總體來看房屋空置確會(huì)減輕物業(yè)服務(wù)人的工作強(qiáng)度，同時(shí)基于《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條第三款對(duì)物業(yè)服務(wù)成本及支出構(gòu)成的描述①《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條第三款：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。，工作強(qiáng)度的減輕將直接減少管理服務(wù)人員的工資、共用部位和設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域清潔、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)費(fèi)用等方面的支出。《民法典》第六條規(guī)定的公平原則常用作合同關(guān)系中衡量雙方民事主體損益得失的標(biāo)尺，在客觀層面評(píng)價(jià)民事活動(dòng)是否公正合理，防止一方利用自身優(yōu)勢(shì)地位取得明顯不成比例的利益[8]。房屋空置減輕了物業(yè)服務(wù)人的工作強(qiáng)度，降低了物業(yè)服務(wù)的成本和支出，為達(dá)到平衡民事活動(dòng)中各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的目的，應(yīng)相應(yīng)地減輕空置房業(yè)主一方交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

基于對(duì)《民法典》第一百五十三條的尊重，為確保法律規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)合同起到約束作用，應(yīng)在狹義法律及法規(guī)中對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定。首先，在《民法典》合同編物業(yè)服務(wù)合同章中增加對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)價(jià)格限制條款，再由各地方根據(jù)本地房屋空置及物業(yè)管理的實(shí)際情況以地方性法規(guī)為載體規(guī)定具體折扣比例。如在空置率較高的三四線城市，折扣可因物業(yè)成本及支出較低而適當(dāng)增大，而在超一線城市，為避免房產(chǎn)資源浪費(fèi)和抑制投資投機(jī)行為，可適當(dāng)減小折扣比例。具體規(guī)范設(shè)計(jì)上，應(yīng)明確三方面內(nèi)容。第一，對(duì)于享受物業(yè)費(fèi)折扣優(yōu)惠的空置房情形應(yīng)包含交房后的各個(gè)階段。交付后未裝修或未入住的空置房與入住后不使用的空置房，其對(duì)物業(yè)服務(wù)人服務(wù)內(nèi)容及支出的影響并無差別，無需將其割裂開來單獨(dú)規(guī)定。對(duì)交付后所有階段的空置房作統(tǒng)一規(guī)定有利于實(shí)現(xiàn)立法目的與規(guī)范內(nèi)容的協(xié)調(diào)，使法條更為精煉簡潔，體系更為統(tǒng)一。第二，在法律中規(guī)定空置房物業(yè)費(fèi)應(yīng)適當(dāng)減付的前提下，各地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定應(yīng)兼顧業(yè)主合法權(quán)益的保障和物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)營發(fā)展。物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)內(nèi)容是面向所有物業(yè)區(qū)域的一個(gè)整體，合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定決定了其一定的經(jīng)營成本。因此，為保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活力與健康發(fā)展，維持物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定，空置房物業(yè)費(fèi)的減收幅度也不宜過大，建議采現(xiàn)有規(guī)范性文件中適用頻次最高的70%左右為宜。第三，統(tǒng)一空置房認(rèn)定時(shí)間起算點(diǎn)。為保障物業(yè)服務(wù)人工作效率，避免短期空置房業(yè)主頻繁申請(qǐng)無故增加物業(yè)服務(wù)人工作量，對(duì)空置房認(rèn)定時(shí)間起算點(diǎn)不宜規(guī)定過短。同時(shí)考慮到存在為享受減收優(yōu)惠，故意拖長房屋空置期間至起算點(diǎn)的情形，也不宜將空置房認(rèn)定時(shí)間起算點(diǎn)規(guī)定過長導(dǎo)致浪費(fèi)房產(chǎn)資源的后果。結(jié)合現(xiàn)行有效的規(guī)范性文件，選取最普遍適用的六個(gè)月為房屋空置認(rèn)定時(shí)間起算點(diǎn)最為合適。當(dāng)房屋空置六個(gè)月以上，經(jīng)業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人提出書面申請(qǐng)，物業(yè)服務(wù)人通過核查水、電、氣等方式予以確認(rèn)后，空置房業(yè)主可減少支付物業(yè)費(fèi)。

（二）司法完善

首先，法院應(yīng)厘清裁判邏輯。解決空置房物業(yè)費(fèi)糾紛時(shí)，法院應(yīng)審查當(dāng)事人雙方事前是否就該爭(zhēng)議達(dá)成合意以及該合意合同的有效性[9]。當(dāng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已就空置房物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了相關(guān)約定，且該約定不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定及公序良俗，法院應(yīng)依據(jù)該合同約定內(nèi)容判決。當(dāng)物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主并未于物業(yè)服務(wù)合同中就空置房情形作出特別約定，或特別約定的內(nèi)容違反法律、地方性法規(guī)的相應(yīng)規(guī)定時(shí)，法院應(yīng)認(rèn)定該法律及地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，即欲使民事行為有效必須遵守的條款。當(dāng)合同約定有違效力性強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，應(yīng)認(rèn)定該條款無效，視為對(duì)此情形未作約定，法院依據(jù)法律、地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定判決。

其次，法院干預(yù)公民自由意志需合理。意思自治原則在合同法上稱為合同自由原則，充分的個(gè)人意思自由可激發(fā)自由競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而高度有效地調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，創(chuàng)造更大的利益，故法院應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的自由意志。但在民法講究效率優(yōu)先的基礎(chǔ)上，也要同時(shí)兼顧公平。下列兩種情形，法院可適度干預(yù)公民自由意志。第一，物業(yè)服務(wù)合同中未對(duì)空置房情形作特別約定，當(dāng)?shù)匾矡o相關(guān)地方性法規(guī)時(shí)，如依照合同約定的一般標(biāo)準(zhǔn)全額支付顯然有失公平，此時(shí)法院可按該合同約定的一般標(biāo)準(zhǔn)酌定減付。第二，空置房業(yè)主未完整辦理操作手續(xù)而不滿足享受折扣條件時(shí)，如依照合同判決全額支付物業(yè)費(fèi)顯然不能實(shí)現(xiàn)約定相應(yīng)條款保障業(yè)主權(quán)益的目的，也不能達(dá)到裁判為作出公正合理判決的目的，此時(shí)法院可結(jié)合業(yè)主實(shí)際未入住的情況和過錯(cuò)程度，在全額支付和約定折扣之間判決。因此，在顯失公平和違背合同與裁判目的時(shí)，法院可對(duì)公民自由意志進(jìn)行合理干預(yù)，酌定調(diào)整合同內(nèi)容以維護(hù)社會(huì)的公平正義和公序良俗[10]。

最后，法院應(yīng)正確行使自由裁量權(quán)。不得拒絕審判原則要求當(dāng)形式上機(jī)械的三段論無法指引其作出判決時(shí)，法官也要通過權(quán)衡利弊來解決糾紛，而在此過程中就要把握嚴(yán)格規(guī)則主義與絕對(duì)自由裁量主義的平衡，不能因過度行使自由裁量權(quán)而損害法律的權(quán)威性與確定性。對(duì)于空置房物業(yè)費(fèi)糾紛，法官的自由裁量權(quán)主要體現(xiàn)在對(duì)法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定不明時(shí)，對(duì)物業(yè)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，應(yīng)從四個(gè)方面保障自由裁量權(quán)的正確行使。第一，注重程序正義。要求法官在自由裁量前做到對(duì)合意內(nèi)容、空置情況等事實(shí)和證據(jù)的審查認(rèn)定，不可為追求實(shí)質(zhì)正義而放棄程序正義盲目判決。第二，保證審判獨(dú)立。法官在審判過程中應(yīng)始終保持客觀公正，不受上級(jí)指示干涉，不被輿論媒體左右。第三，重視借鑒判例。遇到類似案例，法官應(yīng)對(duì)其進(jìn)行比較分析，為避免同案不同判影響司法公信力，應(yīng)在遵循先例的基礎(chǔ)上針對(duì)案件不同之處自由裁量。第四，提高職業(yè)素質(zhì)。職業(yè)素質(zhì)的提升不僅要求法官掌握全面的法學(xué)專業(yè)知識(shí)和具備嚴(yán)密的邏輯推理能力，還要具有較高的道德素質(zhì)和對(duì)公平正義的信仰，以高水平職業(yè)素質(zhì)孵化高水準(zhǔn)公正判決。

結(jié)語

市民社會(huì)中以居住為核心的民事行為與公民的生活息息相關(guān)，如果空置房物業(yè)費(fèi)糾紛不能有效解決，必然影響到業(yè)主正常生活起居，也必然影響到物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響房屋的功能價(jià)值實(shí)現(xiàn)與社會(huì)的穩(wěn)定[11]。法院處理該類糾紛時(shí)，應(yīng)有可依據(jù)的統(tǒng)一法律規(guī)范，切實(shí)做到厘清裁判邏輯，避免隨意干預(yù)公民自由意志和濫用自由裁量權(quán)，以更完善的立法和司法引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)法律權(quán)威和司法公信力，保障業(yè)主的合法權(quán)益與公民的信賴?yán)妫龠M(jìn)人民群眾美好幸福生活的實(shí)現(xiàn)。