公共租賃住房退出意愿調查研究及建議
——以南寧市為例

□黃 樂 李艷萍

1 引言

目前我國公共租賃住房的研究主要集中于退出形式、退出機制、存在的問題及解決對策，但對于影響公共租賃住房租戶退出意愿因素研討相對較少，尤其是缺少從承租者角度出發的有效針對性建議。本文以廣西南寧市為例，結合南寧市公共租賃住房發展現狀、滿意理論、主觀認知理論、感知風險理論相關理論，有針對性地設計問卷并選取公共租賃住房小區進行實地調研，從承租者退出意愿立場出發，利用SPSS和AMOS軟件相結合構建更為詳細的結構方程模型，輸出租戶退出意愿影響因素的關系系數路徑圖，厘清影響目前公共租賃住房退出問題的關鍵因素，為解決公共租賃住房“退出難”情況提出有效建議，為公共租賃住房退出政策及管理辦法的進一步建立和完善提供實證基礎。

2 南寧市公共租賃住房發展現狀

南寧市是廣西進行保障性住房最早的城市，供應數量最大、覆蓋面最廣、體系最健全，但目前公共租賃住房仍存在保障房家庭輪候量大、可供房源少特點[1]。2018年政府籌集建設了南寧市高坡嶺人才公寓，共建設人才住房4159套，其中高層次人才住房582套，定向分配給符合條件的高層次人才；普通人才住房3577套，定向分配給符合公共租賃住房保障資格的全日制本科及以上學歷的人才。2019年共籌集各類公共租賃住房房源約5233套。南寧市采取加強政策制定等多項有效措施，加快推進公共租賃住房貨幣補貼發放工作，截至2020年12月25日，全市發放公共租賃住房貨幣補貼13438戶，完成2020年自治區下達南寧市年度目標任務13000戶的103.36%，發放金額694萬元。在南寧市住房和城鄉建設局網站系統，定期公布南寧市本級公共租賃住房的房源信息，通過微信公眾號線上平臺和線下服務大廳報名方式，提供給符合條件的申請人報名申請。

目前，南寧的住房保障工作已進入集中分配和管理階段。“十三五”期間，工作重點會由“加快建設”轉移到“分配經營管理”為主線，全力推動公共租賃住房分配和運營管理[2]。自2018年2月1日起施行的《南寧市公共租賃住房保障辦法》對于公共租賃住房的退出條件做出更嚴格及具體的規定[3]。截至2019年3月，南寧市住房保障局對發現的354戶擁有汽車的低收入保障家庭和246戶涉及空置、轉租轉借做法的家庭租戶停止了保障資格，并公開通報、限制5年內不得申請。2020年1月1日，南寧市公共租賃住房房源互換平臺正式上線使用，規定具有保障資格有效期和公共租賃住房租賃期剩余期限在6個月以上的公共租賃住房承租人，可提出互換申請。

3 南寧市公共租賃住房退出意愿調查

3.1 調查對象

本次問卷調研對象主要是南寧市區公共租賃住房租戶，選取已經建立有一定年限的或位置有些偏遠的公共租賃住房小區，包括惠民安居邊陽苑、北湖苑、鳳嶺北苑、昆侖苑和富樂新城5個小區（見表1）。筆者采取實地發放調查問卷，“一對一”訪談方式完成問卷調查。本次調研共計發放問卷182份，剔除無效問卷7份，有效問卷175份，問卷有效率為96.15%。

表1 調研小區基本情況

3.2 調查內容及問卷統計分析

調查內容采用了李克特五分量表法，包括：（1）租戶的居住感受，即對居住小區環境、交通、配套等方面的滿意程度；（2）租戶對公共租賃住房性質、退出政策及房價的了解程度，對公共租賃住房退出有著什么樣的認識；（3）租戶對于自己退出公共租賃住房后的風險感知，受到退出后生活成本增加的恐懼、找不到合適的住所、政策實施的可行性等方面的因素的影響，想象退出公共租賃住房后所要承擔的風險情況；（4）租戶基本信息。

根據表2統計數據分析，調研對象中女性占比大，與周末或傍晚調研時間段女性居家較多有關。年齡上50歲以上的占57.71%，占比最大；次為41歲—50歲，占比18.29%，整體上老年人占半數以上，這與我國人口老齡化、公共租賃住房準入條件密切相關。在文化教育程度方面，受訪者文化水平高中專及以下水平的占81.14%，占比最大，這與被調研對象的年齡層次相吻合。對公共租賃住房五大準入條件而言，低收入家庭占35.43%，占比最大，次為低收入個人，占比24.57%。在家庭成員構成上集中于兩口之家，次為三口之家。從家庭收入看，人均月入2001元～3000元段的人群最多，為33.71%；次為人均月入3001元～4000元段，這與調研對象文化水平、準入門檻緊密相關。

3.3 退出意愿分析

結果統計分析如表3所示，若達到公共租賃住房的退出條件后62%的租戶不愿意主動退出，只有極少部分租戶愿意退出。

表2 調研人群基本信息描述

表3 退出意愿分析表

問卷數據統計得出，在影響公共租賃住房退出方面，大部分租戶認為福利好，且即使達到了退出要求，若是沒被發現也不會有太大懲罰，這就導致人們潛意識里不愿意主動退出，可見人們已經形成的一些認識和理解讓他們對公共租賃住房退出有著不一樣的看法。對于公共租賃住房退出政策上的建議，絕大多數租戶認為應獎罰分明。

4 南寧市公共租賃住房退出意愿影響因素研究

公共租賃住房退出意愿受多方面復雜因素影響，其影響因素測量指標如滿意度、主觀認知、感知無法從收集到的數據用統計說明直接影響，而用結構方程建模則可分析出觀測量間的潛在關系。

4.1 建模思路

根據各影響因素提出結構方程模型建模思路，先進行模型假設，再進行模型擬合，最后進行模型評價和模型檢驗。

公共租賃住房中退出意愿主要受租戶認知、感知、滿意等多方面因素影響，結合前文中提到的主觀認知、居住滿意、感知風險這3大理論的基礎上，依據調研5個公共租賃住房小區的實際情況，將影響公共租賃住房租戶退出意愿的自變量分為主觀認知、居住滿意、感知風險，因變量就是租戶退出意愿情況，組建得出租戶退出意愿研究的概念模型（見表4）。

根據退出行為研究中的概念模型圖可知，影響退出意愿的因子大約劃為以下幾大類：

（1）租戶的主觀認知。主要是租戶對公共租賃住房性質及政策的認識了解情況，是否了解公共租賃住房準入門檻及退出政策。

（2）公共租賃住房的居住滿意度。租戶對公共租賃住房交通、地理位置、周邊配套、房屋質量等方面的實際感受，是否滿意，這也將會影響到他們退出意愿的決策。此外租戶的居住滿意度也還會受其他一些外界因素的影響，居住越是滿意則就更不愿意退出。

（3）感知風險情況。租戶想象自己退出公共租賃住房后面臨的經濟、居住、家庭等方面直接或間接所產生的壓力及不可預測的風險，租戶感知自己面臨的風險的大小，也將會影響到其居住感受的滿意程度。

4.2 模型構建與檢驗

4.2.1 變量統計與解釋

根據之前設定的概念模型并結合調研問卷數據，Q表示潛在變量，X表示可觀測變量，其具體含義及賦值情況如下表：

表4 描述性變量統計分析

4.2.2 信度分析

在建模前先進行信度分析，說明檢驗數據是十分有效和可信。一般而言，當由Cronbach's Alpha系數小于0.9且大于0.7時，說明問卷可靠性很高；當由Cronbach's Alpha系數＞0.9時，則說明問卷十分可行。從表5中的可靠度統計量來看，本次調研者填寫的可靠系數Cronbach's Alpha均在0.9以上，可見本次調研的數據通過檢驗，各潛變量具有很強的可靠性，能便于后期構建模型（見表5）。

表5 可靠性統計量分析

4.2.3 效度分析

效度是說明問卷的數據結果是否有效和準確，即問卷是否能測量反映出其需要測量數據的程度，可以檢驗潛在變量與觀測變量間的吻合程度，運用SPSS的因子分析法來實現。

表6 效度檢驗結果分析

從表6可以看到KMO和Bartlett檢驗結果，表中KMO值為0.921，非常接近1，說明因子分析的效度較高，非常適合做因子分析。Bartett球形度檢驗Sig值為0.000，可見是小于顯著水平0.05，推翻了原來假設，表明各變量之間很相關，合適做因子分析。所以，本文選擇的變量間是有著顯著相關性，也能通過效度檢驗，適合構建模型關系圖。

4.2.4 模型擬合與檢驗

把預先在SPSS軟件輸入并整理好的數據文件導入AMOS軟件中，將相應數據代入概念模型對應的相關變量，便可輸出結果路徑系數圖和相應的評價體系指標，進一步驗證方程模型的可行性與合格性。而模型擬合評價是檢驗理論模型與數據相合適程度的一種方法，通過模型擬合指數反映出來，以下是通過AMOS軟件構建模型后輸出的一些擬合評價指標。

表7 模型擬合度評價指標

由表7可以看出，各項擬合評價指標都是符合標準范圍，其中近似誤差均方根為0.045也是基本符合，在＜0.05的范圍內。綜合以上數據指標來看，本文的因果模型與實際走訪條件得到的數據間的擬合度挺好，說明所得到輸出的模型圖中各變量因素間與公共租賃住房租戶退出意愿間也是有很強的因果影響關系，各路徑影響系數也是準確有效存在，有著顯著性影響。

圖1 公共租賃住房退出意愿影響因素結構方程模型標準化路徑系數圖

4.3 模型結果分析

從圖1方程模型的路徑系數可以看出，模型的實際輸出結果印證了前面的研究假設，主觀認知這一潛在變量對退出意愿呈現正相向相關，影響系數為0.41，且其幾個觀測變量中，公共租賃住房退出政策的認識了解程度（X3）對退出意愿間接影響最大，其影響系數為0.73，說明越是了解退出政策，則退出的可能性就越高，如果對政策了解越少，退出的可能性越小；因此假設H2成立，居住滿意、感知風險程度則是對租戶退出意愿的路徑影響系數為-0.29、-0.36，可見越是滿意的租戶或者感知自身面臨風險越大的租戶越難退出公共租賃住房，呈現負向相關；感知風險程度中，影響系數0.77＞0.68說明對于住房方面（X8）產生的壓迫風險程度比生活（X9）上的影響大，租戶退出后對尋找新住所有較大難度，則H1、H3的負向相關性假設成立。而感知風險在一定程度上對租戶的居住滿意感受也有一定影響，其影響系數路徑為0.16，呈現正向相關性影響。

研究結果表明，潛在變量租戶滿意度、主觀上的認知、感受風險的程度對租戶退出意愿都有著顯著影響。一方面，公共租賃租房租戶的主觀認知程度是影響租戶退出意愿的關鍵因素，按重要程度可分為公共租賃住房退出政策的了解程度（X3）、自我的潛意識中對政策的認識及對退出補貼的期待等；另一方面，公共租賃租房租戶對風險的預知情況對其退出有著負向的影響，住房方面（X8）產生的壓迫風險程度越大，公共租賃租房租戶就越不愿意退出。

5 結論與建議

5.1 結論

對南寧市5個公共租賃住房小區展開實地訪問調查后，利用結構方程模型的路徑系數關系圖分析各因素間對租戶退出意愿的影響程度，發現62.86%的租戶不愿意主動退出公共租賃住房，而潛在變量租戶滿意度、主觀上的認知、感受風險的程度對租戶退出意愿都有著顯著影響。

（1）影響租戶退出意愿的最重要因素是租戶的主觀認知程度，其中包括租戶對公共租賃住房退出政策的了解程度、自我的潛意識及對退出補貼的期待等。

（2）租戶對風險的預知情況負向影響著租戶的退出行為意愿，認為自己退出面臨的風險越大，就越不愿退出。

（3）對于公共租賃住房退出政策上的建議，絕大多數租戶認為應獎罰分明，予以不退出者嚴重的處罰措施，致使其他租戶也不敢達到退出條件后而不退出；對按期或者提前自動申請退出的租戶視情況而定應給予適當的獎勵。

5.2 建議

（1）制定完善相應的獎懲政策。加大對公共租賃住房日常巡查力度，建立公共租賃住房違法轉租行為舉報查處機制，及時掌握房屋使用情況，一旦發現有轉租轉借行為，立即解除合同，收回房屋，并取消該家庭保障房資格，停發租金補貼，記入不良信息檔案，5年內不允許再申請各類保障房及共有產權住房，并加強社會監督。

（2）完善大數據電子誠信檔案監管。南寧市公共租賃住房也逐步對公共租賃住房小區實行智能化管理，對小區門禁實行刷臉識別，開啟智能型物業服務[3-4]。公共租賃住房小區實現“刷臉”進出，并將與智能門鎖等技術結合，實現非承租家庭成員不得隨意進入樓棟單元門，保障公共租賃住房依法合規使用，有效地對公共租賃住房轉租轉借行為進行監管和查處；為租戶建立完善的檔案資料，也應該建立完善的個人大數據電子誠信檔案監管，與各行業合作，將租戶的住房、民政、醫療、金融等消費行為納入個人信息管理中，對租戶的汽車、銀行存款、房屋、投資等資產進行監管，確保租金收繳和公共租賃住房的正常使用。對承租家庭的一次轉租、轉借行為，將可能為其家庭成員日后的很多行為帶來影響。

（3）提高思想認識，發揮群眾監督力量。群眾監督才是最廣泛、有效的方式，才能從本質上解決公共租賃住房租戶退出問題，尤其是一些以欺瞞實際情況方式騙取保障資格的情況。一方面，租戶自身要提高思想認識，不盲目跟風，要遵守公共租賃住房準入與退出的相關政策法規；另一方面，政府部門要充分發揮群眾監督的力量，鼓勵支持群眾進行實名或匿名舉報違反公共租賃住房居住規定的違規行為。調動廣大人民群眾進行監督，既能監督規范好自身行為，又能對周邊租戶進行有效監督。