城市更新項目調研工作的應用與思考
——以重慶渝中區(qū)上大田灣老舊小區(qū)改造項目為例

王振，秦硯瑤，史靖塬，董莉莉，王奇

（1 中煤科工重慶設計研究院（集團）有限公司綠色建筑設計研究院，重慶 400016； 2 重慶交通大學 建筑與城市規(guī)劃學院，重慶 400074）

0 引言

2021 年1 月，重慶市城市提升領導小組辦公室印發(fā)了 《重慶市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務提升項目管理辦法》，這是國內省級層面首個出臺的專門針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的管理辦法， 該辦法針對老舊小區(qū)的計劃、資金、設計、實施、驗收等全流程管理作出了規(guī)定[1]。重慶城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自2018 年啟動試點，截至目前， 三年已累計啟動1842 個小區(qū)改造、 面積約3374 萬m2。按照計劃，重慶將力爭到2022 年全面實施全市1.02 億m2老舊小區(qū)的改造提升[2]。

在此背景下，為有效推進老舊小區(qū)項目實施，確保實現(xiàn)改造調整目標、合理制定有機更新方案、充分調動各方資源、決策發(fā)展共建綜合目標，前期調研工作顯得尤為重要。

1 上大田灣老舊小區(qū)改造項目中的調研工作

1.1 調研區(qū)域

本次改造調研的區(qū)域為渝中區(qū)上清寺街道上大田灣片區(qū)，該片區(qū)位于主城的核心地段（圖1），占地面積約為13 公頃，包括美專校街片區(qū)、觀葉山莊小區(qū)、互助理小區(qū)、富家園小區(qū)等區(qū)域（圖2）。

圖1 重慶上大田灣社區(qū)區(qū)位圖

圖2 上大田灣老舊小區(qū)改造范圍

1.2 調研目的

重慶市渝中區(qū)在近年實踐中做出了許多舊城更新項目的有益探索。2021 年3 月，渝中區(qū)正式發(fā)布《渝中區(qū)“城市雙修”總體規(guī)劃》，提出以改善交通出行、完善配套設施、彰顯歷史文化、優(yōu)化城市風貌、改造老舊小區(qū)等專項行動為抓手，系統(tǒng)性推進渝中區(qū)生態(tài)修復、城市修補工作。

通過調研，一方面，希望客觀掌握項目本體真實情況，摸清片區(qū)的人口現(xiàn)狀、人口容量、戶數(shù)特征、社區(qū)內配套設施、消防與綜合管網分布及特征、建筑分布及特征、公共空間與消極空間利用現(xiàn)狀、存量房屋權屬關系等；另一方面，深入挖掘摸底項目所在區(qū)域的歷史文化，掌握交通內外部系統(tǒng)及停車容量、區(qū)域性服務功能及管理配置、現(xiàn)狀特征優(yōu)勢及隱患短板、片區(qū)周邊產業(yè)適配等。數(shù)據(jù)信息應真實、客觀、全面。 掌握一手資料，才能以改善民生為出發(fā)點，協(xié)調多方矛盾、平衡主體各自利益關系，為下一步更新項目設計做好基礎準備。

1.3 調研方法

本次調研以“多主體、多方式、多訪談、多總結”為核心，按照資料調研、實地訪談、會議征詢和問卷調查相結合的方式進行。 一方面收集整理檔案資料，一方面運用“公共空間——公共生活調研法（PSPL）”[3]，綜合地圖標記、現(xiàn)場計數(shù)、實地考察和居民訪談，對社區(qū)空間質量和社區(qū)居民居住情況進行研究，從而根據(jù)居民的居住情況與社區(qū)基礎配套設施等方面，歸納現(xiàn)狀問題，為改造方案提供依據(jù)。

表1 上大田灣片區(qū)改造項目所選調研方法分析

1.4 調研內容與安排

通常，可依托社區(qū)內建筑、總圖與管網部分的原始圖紙進行前期分析，了解概況后，再實地調研記錄、測繪勘察，對資料進行補充完善。 參照《重慶市全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務提升專項行動方案》《渝中區(qū)老舊小區(qū)改造提升設計工作指引》等建設主管部門的指導文件思路，采取分不同時段、分工作日與非工作日的方式，我們向社區(qū)居民發(fā)放問卷200 份，回收有效問卷143 份。

在街道工作人員的幫助下， 我們展開系統(tǒng)性的入戶訪談、會議征詢，在會談中充分了解現(xiàn)狀，記錄并反饋居民真實想法和需求，取得居民對老舊小區(qū)改造的理解與信任。 同時，我們還進一步調研并歸納社區(qū)既有建筑類型、產權與面積、現(xiàn)有運營情況，是否有可以統(tǒng)一持有經營的集中區(qū)域， 周邊現(xiàn)有產業(yè)規(guī)模及容量，現(xiàn)狀人群來源及未來發(fā)展人口目標，周邊居民及產業(yè)的痛點、優(yōu)勢和希望改進不足的方向。 這將有助于進一步探索“政府-市場-居民-社群” 四方協(xié)同的工作機制， 有效保障更新改造項目順利開展，進一步量化項目資金來源和投入產出效益，優(yōu)化改造中人口結構的調整， 定量建筑空間容量的增減及功能性質的改變等問題。 工作進度安排如表2 所示。

表2 上大田灣片區(qū)改造項目調研安排表

圖3 上大田灣片區(qū)部分實地調研場地現(xiàn)狀

1.5 調研結果

（1） 實地調研分析

實地調研，包含對社區(qū)基本現(xiàn)狀和居民行為活動兩個方面的調研。 設計團隊在調研過程中，以客觀的角度記錄并細分場地各方面現(xiàn)狀問題。 針對場地，實地調研公共活動空間現(xiàn)狀與使用狀況、居住建筑及環(huán)境現(xiàn)狀問題、基礎設施服務狀況等。

通過對實地調研進行分析，發(fā)現(xiàn)上大田灣老舊小區(qū)的活動空間規(guī)模小、數(shù)量少、質量不佳，綠化面積小，座椅和健身設施數(shù)量少。 公共空間的使用人群主要為老人和兒童，活動時間分布于多個時段，居民有健身、休憩、娛樂、活動等多種不同需求。 場地內居住建筑存在建筑外立面材料剝脫、附屬設施（雨棚、空調機位、防墜網）雜亂、立面管線排布重疊、建筑內樓道環(huán)境臟亂、沿街立面現(xiàn)狀雜亂、特色不夠鮮明等問題。 社區(qū)內養(yǎng)老扶幼、醫(yī)療衛(wèi)生、便民服務等公共服務設施基本滿足居民需求，公共服務設施均為社會公益機構運營，主要商業(yè)經營區(qū)域集中在美專校街片區(qū)，以便民及社區(qū)服務型商業(yè)為主。 場地內部分區(qū)域排水情況有待改善，照明設施數(shù)量分布及照度不夠合理，防滑鋪裝老化陳舊，停車設施缺乏比較嚴重（圖3）。

（2） 問卷調研分析

問卷調研包含問卷調查與居民訪談兩方面。 采取用戶訪談的形式對若干位年齡、職業(yè)、性別不等的居民進行訪談。 問卷內容包括滿意度調查、社區(qū)現(xiàn)狀問題調查和日常活動調查，側重對公共空間使用、增綠添園、無障礙改造、停車庫（場）等方面的改造意愿進行調研，收集居民對綠化植物種類、增設活動設施種類與排水照明等基礎設施的看法、意見和建議。

問卷調研與訪談的結果顯示， 居民對社區(qū)環(huán)境滿意度偏低，居民滿意度僅為28%。 受訪過程中，約33%的居民反映亟需建設停車位，31%居民表示希望增加社區(qū)綜合服務設施， 其中46%居民表示兒童類照料設施不足，部分居民有增設電梯的需求。 居民希望改善社區(qū)入口環(huán)境，補充兒童和老年活動場地等。 同時，87%的受訪居民反映社區(qū)坡坎過多，希望新增無障礙電梯、完善坡道設施，提升舒適度。 因社區(qū)中老年人占比較多（55%），居民特別強調社區(qū)內部交通問題，如消防救援、醫(yī)療急救通道阻塞，步行通道高差多、便利度差等。

1.6 設計反饋

在掌握詳實的基礎信息后，設計團隊基于“發(fā)現(xiàn)問題—歸納分析—多方整合—解決問題”的改造方式，一邊對上大田灣老舊小區(qū)進行改造提升和方案設計，一邊也及時組織街道工作人員、居民代表等進行會議征詢，商討方案的選擇與修改，最終對問題進行匯總，并提出改造設計方案，如表3所示。

表3 上大田灣片區(qū)基本問題匯總

針對以上問題，我們將居民的迫切需求逐項落實在總體規(guī)劃及設計中，以合理的改造方案反饋使用者的訴求。 改造提升設計不僅注重隱患消除、功能完善、適老化、慢行化和智慧化，也對社區(qū)內多個公共空間點位進行改造，增強空間的功能復合、提高舒適度和利用率，回應使用者的改造意愿，形成了針對本區(qū)域完全適用的完整社區(qū)整體改造提升方案。

2 對重慶城市更新項目現(xiàn)狀的思考與啟示

2.1 以高質量發(fā)展為導向，完善相關制度、流程和實施細則

城市更新中的老舊小區(qū)改造是重要的民生工程，但在不同區(qū)域實際工作推進中，經常會遇到流程不清晰、政策支撐不明確、工程審批與技術標準不完善等問題。 建議順應城市工作新形勢，共同探索城市有機更新工作機制、政策措施、管理制度、流程再造，總結提煉可復制、可推廣的好經驗、好做法，引導科學有序實施城市更新行動。

目前，重慶市部分區(qū)縣已逐步出臺配套管理辦法、設計深度規(guī)定等政策文件，如渝中區(qū)圍繞解決民生問題的實際出發(fā)，以高質量發(fā)展為導向，提出“消隱患、補功能、提環(huán)境、留記憶、強管理”的十五字核心和 《渝中區(qū)老舊小區(qū)改造提升設計工作指引導則（試行）》52 條切實可行的工作措施細則，具有積極的實踐意義。建議參照深圳、上海、成都等先行城市經驗，在宏觀和微觀兩個層面繼續(xù)進行制度、流程和實施細則完善。 宏觀層面可增加技術標準和操作規(guī)程等政策文件，形成從法規(guī)層面到操作層面相對完善的政策文件體系，如上海市《關于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行）》《成都市“中優(yōu)”區(qū)域城市剩余空間更新規(guī)劃設計導則》等；微觀層面可繼續(xù)增加并細化有關土地、規(guī)劃、財稅以及其他相關政策條款， 對老舊小區(qū)改造項目中的容積率獎勵及轉移辦法、稅費減免辦法等財政扶持政策進行明確，如深圳市《城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》等細則辦法。

2.2 以金融資管為支點，撬動城市更新與多種改造模式結合

城市更新的存量改造在本質上是一個資產管理的過程。2021 年4 月， 在中國城市有機更新與消費場景營造大會上，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任 （住建部政策研究中心原主任）秦虹發(fā)表觀點，以有機更新為主的城市升級過程未來將是一個政府與企業(yè)共塑城市的過程。“政府與企業(yè)共塑，并非是簡單的政企合作或者政企關系協(xié)調。它包含政府與市場共塑、存量與增量共塑、歷史傳承與文化創(chuàng)新共塑、公共利益與私人利益共塑、城市升級與產業(yè)升級共塑。這既是國際共同經驗，也是中國特色城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段的必由之路。”[4]應多渠道鼓勵在規(guī)劃、建設、運營、投融資等一體化運作模式上表現(xiàn)突出的優(yōu)秀案例和社區(qū)， 助力城市有機更新與多種改造模式相結合，以用地存量換生態(tài)、環(huán)境、人口、經濟增量，重構新城市。

2.3 以解決民生為根本，為共擔、共享、共建提供協(xié)作基礎

老舊小區(qū)改造工作中，應充分收集和尊重民意，消除社區(qū)日常綜合隱患、完善配套服務功能、提高適齡人口環(huán)境舒適度，針對性解決影響居民生活幸福感與獲得感的主要問題。 針對人口結構調整及功能優(yōu)化，改造提升可考慮向具有適宜條件的社區(qū)引入青年人才公寓、長租公寓等業(yè)態(tài)，進行存房租賃盤活的嘗試。 同時結合社區(qū)情況，考慮采用讓渡部分公共收益、居民與社區(qū)共享共建等方式，如在社區(qū)內引入智能停車場、共享充電樁、付費廣告位、智能快遞柜等盈利場所，多方共同出資進行改造提升，并參與后期的維護管理等，做到合理共擔、共享、共建。 順應改革發(fā)展新要求， 共同探索不同類型城市有機更新項目的技術方法和實施路徑，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式，整合各類資源，調動各方力量，助推城市高質量發(fā)展。

3 結語

老舊小區(qū)改造是城市更新及社區(qū)高質量發(fā)展的重要方面，既是功能提升、品質改善的過程，也是文化傳承與發(fā)展、民眾參與和反饋的過程。 在老舊小區(qū)改造調研過程中，設計及策劃團隊應做好扎實的基礎調研數(shù)據(jù)分析，結合渝中地域特色，綜合利用社區(qū)各項有利資源， 通過設計轉化為社區(qū)未來高質量發(fā)展的動力資本，最終形成居民共享的社區(qū)資產。 我們也希望通過積極探索，打造“功能配套完善、民生改善最優(yōu)、改造過程和諧、后期運營到位、社會效益良好”的完整社區(qū)標桿，為傳統(tǒng)老舊社區(qū)注入新活力，消除隱患、促進經濟發(fā)展、傳承記憶，進一步促進人口結構良性調整，為新時代的重慶城市高質量發(fā)展提供更成熟路徑。