商住類地產開發項目施工圖設計優化

湛永紅，賀明華

（1 貴州工業職業技術學院，貴州貴陽 550008； 2 中機中聯工程有限公司，重慶 400039）

0 引言

隨著地產開發行業拿地成本、建造成本以及財務成本越來越高，加之行業內部競爭加劇，各開發企業為了“活下去”，想方設法“開源節流”。 成本控制是“節流”的關鍵手段，因而地產商對地產項目的成本管控越來越重視。 根據設計和成本控制經驗，方案設計階段對一個開發項目成本的影響程度是75%～95%， 初步設計階段對造價的影響程度是35%～75%， 施工圖設計對造價的影響程度是10%～35%，設計階段已經成為控制項目工程造價的關鍵。為此，很多成熟的開發企業在企業內部成立了設計研發部，使其對項目整個設計階段進行管理。 但是，由于開發企業內部主管設計的員工專業素養參差不齊， 或部分員工沒有設計工作經驗等，導致企業自身對項目在設計階段的成本控制效果并不明顯[1]。 為對項目設計進行有效管理，顯著降低項目建造成本，現在很多開發企業推行建筑設計優化[2]。

本文以S 公司B 項目為例，分析如何通過對施工圖進行設計優化，以有效降低項目成本、增加項目產值。此次優化是在項目的實施階段對施工圖設計進行優化，以建筑專業、公用專業為主，結構專業為輔進行優化，設計優化時盡量不改變原設計方案。 針對建筑和節能專業， 通過仔細審核建筑細部構造節約建造成本、調整車庫交通流線和車位布置增加產權車位， 通過復核節能模型，調整節能材料減少材料成本；針對公用專業的建材、設備儀表進行優化調整，降低材料成本；針對結構專業，校核結構的荷載、計算書與圖紙是否一致，仔細檢查細部大樣是否可以優化調整。 對結構布置明顯不合理的地方，與建筑、公用專業工程技術人員協商，調整柱、墻布置、房間尺寸等。

圖1 一組團總平面布置圖

圖2 二組團平面布置圖

1 項目概況

S 公司B 項目總占地面積約為7.2 萬m2，總建筑面積約為30萬㎡，分為一、二組團。 項目的場地高差大（最大高差約為20m）、坡度陡，挖方填方較多。一二組團之間被一市政道路隔開。一組團占地面積1.8 萬㎡， 總建筑面積約為6.4 萬m2， 由最左側商業（2層）、1# 高層住宅樓、 地下車庫及商業、2# 高層住宅及車庫+商業組成（圖1）。 二組團由1#—8# 高層住宅及其下部的地下車庫和商業以及5# 與6# 之間的車庫、商業組成（圖2）。 其中，一組團1號樓與其下的車庫和商業采用分隔縫分開，2 號樓采用帶裙房（裙房采用框架結構）的高層剪力墻結構。一組團商業和地下車庫也采用分隔縫分成獨立部分。 二組團1#—8# 住宅樓底部均附帶裙房（框架結構），高層住宅采用剪力墻結構，5# 與6# 住宅樓之間商業部分采用純框架結構，各塔樓之間，塔樓與商業之間均通過設縫分割成獨立單元。

由于接手該項目的優化工作時，項目二組團已經完成部分主體結構施工， 此次優化根據項目現場實際情況結合項目特點，對一組團所有專業施工圖進行了優化，對二組團除結構專業外的其他專業進行了優化。 其中重點對項目的車庫、建筑節能、建筑細部構造做法、公用專業的建材、設備選擇進行優化。

2 各專業特點及優化措施

2.1 建筑、節能專業特點及優化措施

項目建筑專業作為統籌專業，在優化時既要考慮到對其他專業產生的影響，也要考慮其他專業對本專業的影響。 此次優化是對建筑施工圖進行優化，需要在保持原建筑設計風格、滿足項目功能的前提下，降低項目成本，不能單純通過簡化建筑造型、采用低檔次建材來降低成本[3]。

B 項目建筑面積大，建筑功能較為單一（功能為住宅、商業和車庫）。 根據項目所在地的場地地形、建筑布局和建筑高度，并結合當地的氣候特點， 工程師對施工圖的材料裝修一覽表進行了重新梳理，調整了部分建筑材料，優化了其中不合理的做法。 工程師對車庫的交通流線進行了重新規劃，根據《車庫建筑設計規范》（JGJ 100—2014）、《汽車庫、 修車庫、 停車場設計防火規范》（GB 50067—2015）對地下車庫部分柱網進行了調整。 同時，與公用專業工程師協商，修改了地下車庫部分附屬用房（如配電房、水泵房等）的尺寸與布置。 通過這一系列的調整，車庫新增車位83個。 最后，根據當地的氣候條件、建筑類型，通過對節能模型重新進行分析，優選了節能建材，大幅降低了節能工程造價（表1）。

表1 B項目建筑和綠建節能專業主要優化內容

2.2 結構專業特點及優化措施

在施工圖已完成的情況下，結構專業除非必須修改，否則不宜對結構進行調整，以免改動過大。 由于結構專業牽一發而動全身，在優化時需要提前與各專業進行協商，經各專業，尤其是建筑專業同意后方可進行。 另外，相對其他專業，結構專業在施工圖階段優化節約空間較小，但圖紙中的錯誤對項目實施期間的成本控制影響卻很大，正所謂“筆下一條線、投資千千萬”。 由于項目建設結構先行， 很多項目來不及對結施圖進行仔細校審就開始建設，導致基礎和主體結構施工階段變更較多，增加了建設成本。

工程師在優化時，先對照建筑施工圖、結構計算書對原設計單位的荷載輸入以及與地震、 風等相關的參數輸入進行了核查，對模型分析結果的合理性作了判別。 工程師對純地下車庫部分的結構（2 層半地下車庫，采用純框架結構）用混凝土強度等級進行了對比分析，將其由C35 改為C30，對比分析發現，降低材料強度后，各項指標（尤其是軸壓比）均滿足要求。 另外，還與建筑、電氣專業工程師協商，對出車庫配電房局部采用轉換結構的框架進行了調整修改。 最后，工程師對結構施工圖進行了全面校審，找出錯誤、遺漏五十余條，有效減少了一組團、二組團剩下部分主體施工會出現的設計變更。

2.3 公用專業特點及優化措施

民用建筑公用專業包含建筑給排水、電氣和采暖通風工程三個專業。 作為民用項目的配套專業，它們對實現建筑項目的功能起著不可或缺的作用，直接影響到建筑使用的舒適性。 但公用專業建造成本占項目總成本的比例較小，且公用專業中設備和建材所占的比重很大。 因此，要降低項目建造成本，在對公用專業進行優化時，首先，應對各專業的系統進行集成優化，盡量減少建材和設備的用量，如一、二組團本為一個項目，中間也僅挨著一條市政公路，集中監控、供水系統、供電系統可以一、二組團共用，不必采用兩套系統。 其次，優選建材和設備，節約造價：（1）鋼制給水橫干管管材可采用鋼塑復合管；（2）FPC 管改為PC 管；（3）將軸流風機改為混流風機等。 需要注意的是，公用各專業之間是相互聯系相互影響的，給排水的消防需要電氣專業的智能控制，暖通專業的設備也需要電氣專業進行供電，消防又直接與通風工程相關。 因此，在對公用專業進行優化調整時，需要各專業密切配合。

相比建筑和結構專業，公用專業實施時間較晚，如有必要，在施工圖完成后也可以根據實際需要進行大改。 在優化時，可根據建筑方案進行系統性的調整優化。

該項目中，根據項目特點以及原設計圖紙，公用專業主要對項目的建材、設備選擇進行了調整優化（表2）。

2.4 景觀專業特點及優化措施

景觀設計更多地跟美學、文化和園林相關，在技術上少了具體明確的規定。 因此，在原景觀方案已確定的情況下，景觀專業在施工圖設計中優化空間較小。 本次專業優化，主要從高檔鋪裝材料的選擇、鋪裝范圍、小區情景小品的布置數量以及景觀植物的品種和胸徑選擇方面入手，對原施工圖設計進行了適當的優化調整。 在不降低小區景觀檔次和質感的情況下，為開發商節約建設成本。

表2 B項目公用專業主要優化意見

3 結語

通過對項目施工圖設計進行優化， 顯著降低了項目工程造價。 該項目共計降低成本1500 余萬元。 同時，各專業還對圖紙中的錯誤進行了標注，共計約89 條，其中違規強條共計15 條。 為避免項目后期在實施過程中產生變更打下了基礎，進一步間接降低了項目造價。 在實際工作中，我們應根據建設項目特點，針對具體項目綜合考慮進行優化。