誰深陷炒房游戲？

何子維

繼拼多多問世后，一群假名媛將愛“拼”才會贏的時代，徹底暴露在了空氣中。

然而，真正讓這個以“拼”為名的時代完成進化的，是瘋狂的炒房客。

4月初，一個名叫“深房理裝修隊003”的微博用戶，將102份的炒房材料公布在大眾眼前，材料之精準，線索之詳實，徹底將一個游蕩在深圳豪宅上方的炒房客“深房理”擊倒在地，引來深圳市七個部門聯合調查。

拼 房

深房理，原名李雪峰。自2009年在深圳買了第一套房后，基本上只要兜里有錢，李雪峰就一門心思地對深圳房子實行買買買。

眼見收入越來越多，房子越來越多，李雪峰成了投機杠桿暴富的頭部玩家，他的“深圳夢”也拼湊得越來越大。

他悟了，決定做點什么。

2015年，開通微博，李雪峰化身為一個叫“深房理”的炒房哲學家，與當年互聯網上最活躍的樓市專家一樣，要開創某種可復制的成功之大道，講透什么是：深圳、房子和道理。

對于一個受惠于房價上漲的既得利益者來說，鼓吹房價永遠上漲、宣傳打工無用論，成為深房理的必修課。

課到底講得好不好，我們不得而知，但由于精準踩在2015年前后房價瘋漲的時點，很多聽了深房理的話去買房的人，前仆后繼地做了他的門徒。于是，深房理迅速躍升為一個擁有145萬粉絲的微博大V。

到了2019年，有人統計說，深房理付費談房的會員，就達到3000人以上；500人的群，還建了7個。

為了鞏固并吸納更多的門徒，深房理在去年11月舉辦了付費會員的線下見面會。

深房理為這場“千人人均千萬”的盛會而驕傲。那時，他的微博簽名也直接和富豪王健林的比肩：一個億的小目標。

如今，回頭來看，據后來的曝光材料，“一個億”確實只能算是小目標了。

深房理弄了個小程序，叫“房理”，里面的內容很花哨，導致有人說，這哥兒們就像在造一個金融中心。但實際上，深房理的做法，可以就簡化成兩步。

第一步，房產證券化。通俗點說，就是將房子作為資產，并切割成小份，賣給愿意投資的人。

比如，深圳現在有套1000萬的房子，擁有三成首付資格的人，用300萬首付就可以拿下。

但是，不是人人都能拿出這個數目。聰明的深房理支招，那就拼吧。

一人出首付不行，十人、二十人拼團不就容易了。深房理很貼心地為會員提供了代持教程、招股書，文件還都具有法律制約力。

這樣一來，哪怕你只有15萬元，就可以認購5%的股權上車。你15萬、他20萬，慢慢拼湊出300萬，深圳千萬豪宅中，你就是“股東”之一。

如果有人想退出股份，怎么辦？如果有人想中途入股，又怎么辦？這難不倒深房理，他在小程序升級了新功能，被認購的部分份額可以進行自由交易，相當于把樓市玩成了股市的那一套。

即便如此，深房理還覺得不夠刺激。他展開了第二步操作—長投短貸—為此還專門取了一個高大上的名字：帕累托值。

所謂帕累托值，本是由意大利經濟學家帕累托提出的一個專業經濟術語，指有限的人力、物力、財力，通過資源配置，達到以最小的成本實現最大的效益。

這么算下來，相差近120萬元。試想，怎么能讓人不動歪腦筋？

到了熱衷專研經濟學的深房理那里，他直接把帕累托的理論變現—鼓勵他的眾多信徒，將手上的閑錢，用高利息方式，短期放貸給需要投資的人。

這放在需要大量過橋資金來投資房產的信徒面前，簡直就是千載難逢的上車機會。不聽則已，一聽，就著魔了。但放在法律面前，哪怕變相達到“帕累托值最優”，深房理的做法便是非法集資。

類似的例子不勝枚舉，上一個將長投短貸玩得最溜的，要屬2008年美國金融危機的最大主角—雷曼兄弟。

被查

房子在深房理手里，是一束線圈，他用非常嫻熟的手法，將人們，甚至是從來沒有見過面的人，綁在一起。

這味道聞著就像下午三點，假名媛們圍在一起拼成的下午茶—甜蜜但不可持久。總有一天，有人因為線圈緊到呼吸困難，想松開線圈。

爭執拉扯之中，4月4日，102份炒房材料“啪”的一聲，掉在地上。“金融鬼才”深房理因內訌被炸了出來，史無前例地驚動了七個部門聯合調查。

不過話說回來，近幾年，炒房客這種身份早就不新鮮。從上世紀末到本世紀初，一群溫州人開著豪車、打著飛的，就已經把炒房鐵蹄踏遍山河。

即便到了今天，傳奇已刻進了歷史，但只要房價還在上漲，新的炒房幽靈就仍舊在游蕩。別說深房理了，三五人合資買房多了去，判刑的也不少，比如北京南城房姐。

投機客無處不在，然而，這次深房理卻顯得格外特別，七個部門聯合出擊才能弄清楚他犯了什么錯—這是什么概念？此前，深圳出臺堪稱史上最嚴的“715政策”時，是八個部門聯合發布的，只比調查深房理的部門多一個。

查，毋庸置疑。這102份炒房材料爆出了有大量經營貸違規流入樓市，但就在去年，各地開始嚴查經營貸違規流入房市，并要求銀行自查。深圳查了，但只有3筆。這和上海自查的123筆、3.39億元經營貸和消費貸涉嫌被挪用于房地產市場差距不小。今年3月，央行和銀保監在深圳又查出來21筆違規的。

經營貸又有什么壞心思呢？國家愿意承擔部分利息，貸款給疫情中經營困難的企業，渡過難關，它的出發點是好的，但卻也搭建成了一個套利空間。

沿海某市一位接近銀行的資深人士給南風窗記者算了一筆賬。500萬元的貸款，舉例來說，2020年以來，不少銀行的房抵經營貸利率最低降至3.8%，如果按經營貸循環操作貸20年計算，總共支付利息約為215萬元。

對比眼下的房貸利率，以5.6%計算，同樣的時間總共需支付利息約332萬元。

這么算下來，相差近120萬元。試想，怎么能讓人不動歪腦筋？

而做到這一切，只需要花費一筆中介費，但能省下一百多萬，這筆買賣相信沒有誰算不清楚。

輔助這筆交易達成的中介，他們不負責正義，他們只把房產交易當作一個項目。其中涉及大量專業知識的操作，比如如果購房者名下沒有公司怎么辦、如何繞過銀行監管等等……他們早準備好了一套標準的流程，只差撥打你的電話：“喂，您好，需要貸款嗎？”

經營貸的套利空間就這樣催生出了新的交易，導致這個原本服務于中小企業的普惠金融走樣，成為助長樓市非理性繁榮的替罪羊。

經營貸曲線型地流入樓市，并且屢禁不止，有人說，銀行不貸不就完了嗎？

“沒辦法，上面有放貸的指標，內部有壞賬率卡著”，相比放款給那些朝不保夕、盈利遙遙無期的企業，借給那些買房的，可能還比較“安全”一點。某些銀行業務人員心里其實比誰都門清。

未 來

在被舉報后沒幾天，深房理還在微博上寫道，“小朋友總有一天要長大，要離開父母的庇護，去追求自己想要的幸福，但不影響相互的思念、幫助、與愛”，就像在埋怨：我教給你們致富之路，你們卻傷透了我的心。

你們是誰呢？曾經跟著深房理炒房的蟹姐姐，也許算一個。

微博名“7蟹姐姐”的江蘇魏靜，作為深房理曾經的門徒之一，自己本沒有購房名額和足夠的首付資金，在深房理的教導下，一度妄圖以小博大，靠炒房實現階級躍遷。

但悲劇往往在喜劇的最高潮時刻出現—因為資金鏈的強度遠超自己的負荷能力，蟹姐姐的728萬房子，僅僅因為經營貸一時收緊，就以6萬塊的差額，全線崩盤了。

仿佛是電影《大空頭》中，一個收入微薄的脫衣舞女，在房產中介的慫恿下不斷加杠桿，一口氣買了5套別墅，承擔了高達200%的債務違約風險。

聽信了類似“賺錢了歸你，有風險了歸深房理”話術的蟹姐姐，接受不了自己歷時8個月好不容易才搞到的深圳房產，被凍結拍賣，2020年與深房理打官司的一幕還歷歷在目。

一個敢教，一個敢學，仿佛是電影《大空頭》中，一個收入微薄的脫衣舞女，在房產中介的慫恿下不斷加杠桿，一口氣買了5套別墅，承擔了高達200%的債務違約風險。

倒了一個蟹姐姐，還會有更多蟹哥哥。他們通過一個人宣揚的某種“道理”，在深圳或其他城市買到了一套價值十足的房子。

但當你興高采烈地炫耀房子的時候，可能都忘了，本就脆弱的資金鏈條被各種新鮮套路玩得過度復雜，最后的結果就是，任何一次蝴蝶的振翅，都可能卷起風暴，徹底扇垮杠桿資金。

那么，如果不聽從路子野的套路、也不參與炒房的人，可以避免付出代價嗎？

一位在深圳工作了五年的IT從業者王先生告訴南風窗記者，今年30歲的他在春節后，曾去地產中介咨詢深圳的樓盤，“想安個家”。但因為難以承受的高房價，最終并沒有找到合適的。

在一線城市擁有一套房，是大多中國中產階層的夢想標配，也幾乎是他們對于自身奮斗最高肯定，“只是，深圳的房還是別想了”。本想放棄的王先生，中介給了他另一個方案：深圳工作，惠州購房，還可以買套海景房。

惠州作為一座臨深的城市，其房子的總價比深圳低，低好幾成。近幾年，這座三線城市總是一次一次撩撥著幾十公里外、在深圳工作生活的人們。王先生心動了。他身邊有不少同事買了惠州，都說深惠一體化，惠州樓市也會大有前途。

正是因為受到深圳購房需求外溢的灌溉，惠州房價與此同時也在瘋狂飆升。這段時間，中介總隔三差五地給王先生發微信，說隨著深圳越來越嚴的調控，惠州很多樓盤已售空，再不下手就晚了。

天下苦中介販賣焦慮久矣，但中介說的也并非全是唬人。據南風窗記者查閱，在過去一兩年里，惠州新房的漲幅確實一度居于中國70城之首。

陷入深圳周邊也會暴漲的焦慮中的王先生，他該買嗎？

不知道。