城市交通綜合體商業開發研究
——以重慶西客站綜合交通樞紐為例

林琪

（重慶渝泓土地開發有限公司，重慶 400000）

1 項目概況

重慶西站于原上橋東站（貨運）站址，東臨內環快速鳳中立交，西靠中梁山山脈，南接華巖風景區，北臨成渝高速西環立交，橫跨沙坪壩區和九龍坡區。共劃分成14 個地塊，總規劃建筑面積220 萬方。因本文重點是對重慶西客站綜合交通樞紐城市綜合體的商業進行實證應用與分析，故本文重點對該項目的1 號地塊進行詳細分析與描述（具體如圖1所示）。

圖1 重慶西客站綜合交通樞紐規劃

2 重慶西客站“樞紐+HOPA”反哺商業聯動開發商業開發模式應用必要性分析

西客站商業潛力巨大，以打造重慶西客站經濟圈為戰略目標。對于重慶西客站綜合交通樞紐項目而言，該項目的遠景規劃具體包括兩點：①從新世紀的角度，高標準建成重慶城際高速列車站，成為重慶最大的綜合性交通樞紐，確保在20~30年內不落后；②成為高鐵經濟聯系的紐帶，通過重慶西站交通樞紐的輻射作用，帶來人流、物流、資金流、信息流的匯聚與發散，將西站所在區域3~5km2范圍內，建成為以交通、商業、商務等為主的多功能城市副中心，形成具有中心集聚力和自我生長力，相對完整和獨立的城區板塊，促使重慶西站地區成為區域經濟發展新的增長點，并且成為重慶城市改造及發展的新亮點。

目前區域周邊常住人口30 萬人，項目周邊2020年的規劃人口將超60 萬人。面對如此大體量的潛在客戶目標，其樞紐商業在體量方面要求相對較大，業態類型要綜合豐富。基于城市副中心和西客站經濟商圈以及大體量的潛在客戶目標，重慶西客站綜合交通樞紐的商業開發模式在體量規模，動線設計，業態配置方面都有較高的要求。而采用“樞紐+HOPA”反哺商業聯動開發商業開發模式能夠有效的利用目前的建筑空間，實現良好的動線疏散與集聚，并能夠發揮多功能聯動發展的整體效應，從而達到對區域經濟聯動發展的作用。

3 重慶西客站“樞紐+HOPA”反哺商業聯動開發商業開發模式應用

3.1 空間功能

3.1.1 空間功能劃分

由結合相關資料可知，采用“樞紐+HOPA”反哺商業聯動開發商業開發模式的城市交通綜合體將空間功能區劃分成公共空間、交通空間以及功能空間。為此本文將重慶西客站綜合交通樞紐1 號地塊劃分成三種功能區，其具體如圖2所示。

圖2 重慶西客站綜合交通樞紐空間功能劃分

對于功能空間，項目地塊共承載6 大功能，即樞紐功能、酒店功能、辦公功能、景觀功能、公寓功能以及商業功能為一體，其中前5 種功能都能對商業起到促進作用。對于這6 大功能區的空間配置的核心主要是如何充分發揮各功能板塊之間的整體聯動效應。為此，本文以綜合交通樞紐為中心進行空間布置，見圖3。

圖3 重慶西客站綜合交通樞紐功能空間配置

3.1.2 功能組織方式

①地下空間充分利用。采用綜合交通樞紐及上蓋、旁蓋商業一體化立體開發模式能夠有效的對地下空間進行充分利用；②地上地下有效結合。重慶西客站綜合交通樞紐采取該種開發方式，其實相當于把重慶西客站綜合交通樞紐劃分成了兩個部分，即地上部分和地下部分。采用該種模式會達到地上地下商業發展的聯動效應，這種效應是相互促進的關系而并非是單一導向的關系。

3.2 商業功能

本項目采用“樞紐+HOPA”反哺商業聯動開發商業開發模式進行商業開發，故此，樞紐功能、酒店功能、辦公功能、景觀功能、公寓功能都對城市交通綜合體商業開發起到良好推動作用。為此，本文在綜合考慮5 大功能反哺效用以及項目實際現狀的基礎上對城市交通綜合體商業功能實現做出如下分析與決策。本文對地上商業開發業態進行了具體配置（具體見圖4）。

圖4 重慶西客站綜合交通樞紐城市綜合體地上商業開發布局

地塊1 地上物業總占地面積為17.6 萬m2，容積率1.7。按照ICSC 協會標準，本項目的屬性更加偏向于與區域級和新城商業中心。本文擬在南側地塊配置總體量8.1 萬方盒子商業，搭配3.4萬方BLOCK 街區商業；北側地塊布局1 萬方左右商務底商，廣場兩側布置0.21 萬方的單層商業。在南側地塊配置總體量3.6萬方酒店式公寓以及6.45 萬方高智能辦公。北側地塊擬配置總體量4.15 萬方五星級酒店、6.4 萬方的傳統辦公區、2.37 萬方低密度辦公區。

本章基于“樞紐+HOPA”反哺商業聯動開發商業模式的構建，對該模式重慶西客站綜合交通樞紐城市綜合體是否應用進行了必要性分析。并以此為基礎，從空間功能和商業功能兩個方面具體進行該模式的應用及城市交通綜合體商業開發分析與決策。最后基于以上分析結論進行商業價值分析，判斷項目按照本文的商業開發模式和業態配置下，商業運營的經濟可行性。

4 重慶西客站綜合交通樞紐城市交通綜合體商業開發綜合評價

本文結合重慶西客站綜合交通樞紐的具體現狀，對“樞紐+HOPA”反哺商業聯動商業開發模式進行具體應用，并對采用該種模式進行了必要性闡述。在空間功能劃分方面，重慶西客站被劃分成3 大功能板塊（交通空間、公共空間、功能空間）。在功能組織方面，采用綜合交通樞紐+上蓋旁蓋一體化立體開發的商業模式。在商業功能方面，開發定位、開發體量以及業態配置三個方面對其進行模式應用的具體剖析。最終基于項目實際情況，本文建議城市交通綜合體以六大功能板塊聯動發展的角度進行業態配置，其中具體包括酒店式公寓、傳統辦公、盒子+BLOCK 商業、廣場商業帶、五星級酒店、低密度辦公+商務底商等。

本文通過構建AHP 層次分析和模糊綜合評價兩種相結合的方式對重慶西客站綜合交通樞紐城市交通綜合體應用“樞紐+HOPA”反哺商業聯動開發模式進行商業開發的效果進行評價。首先本文建立了西客站綜合交通樞紐城市交通綜合體商業開發評價結構模型。通過文獻研究以及專家咨詢等方式確定了2 個綜合層以及5 個要素層。并通過專家咨詢打分的方式確定了判斷矩陣并通過了一致性檢驗，從而確定各指標因子的權重大小。在評價結構模型構建完成的基礎上，采用模糊綜合評價法，以單獨的元素作為出發點來確定指標因子的評價集合中的隸屬度。通過將指標權重與模糊關系矩陣相互結合，得到最終重慶西客站綜合交通樞紐城市交通綜合體應用“樞紐+HOPA”反哺商業聯動開發商業模式進行商業開發的模糊綜合評價結果。結果表明無論是在空間功能評價還是商業功能評價其評價結果都為“好”。故而重慶西客站綜合交通樞紐城市交通綜合體商業開發適用于該模式且預測效果較好。

5 結語

本文雖然在城市交通綜合體方面通過商業開發模式構建以及重慶西客站綜合交通樞紐進行應用與評價，取得了一定的成果，但是由于資料、時間的限制，本文仍然存在具體的模式運作，項目融資，項目實施組織架構等一系列問題有待于進一步去完善和跟進。