世紀山谷花園項目設計咨詢服務實踐

文/深圳市華森建筑工程咨詢有限公司 張小花

0 引言

建設項目咨詢服務起源于我國推行的施工圖設計文件審查制度，工作的重心側重于“強條”的強制性審查。2017年國務院辦公廳發布《關于促進建筑業持續健康發展的意見》（國辦發〔2017〕19號）明確“全過程工程咨詢”理念，涉及建設工程全生命周期內各階段的管理服務。近年來，市場需求不斷變化，設計咨詢服務內容也在變化，增加第三方審查平臺、精細化審查、結構顧問、機電顧問及其他類型的咨詢服務業務。從項目全生命周期的不同階段看，工作內容從施工圖審查到項目建議書編制、可研報告編制、EPC技術要求編制、建造標準編制、企業審查要點編制、精細化審查、專項設計咨詢等。盡管市場需求不斷變化，咨詢服務內容也在逐漸調整，但咨詢服務為客戶創造價值的核心始終不變。

1 工程概況

世紀山谷花園位于深圳市南山區沙河片區，即沙河街以西、沙河東路以東，項目建設用地面積42144.57m2，總建筑面積38.80萬m2，項目用地被浣紗路分隔成東西2塊，分別為一期和二期。一期包括住宅、商業、辦公、酒店、配套公共設施、地下商業、地下停車場等；二期包括住宅、商業、公寓式辦公等，其中二期有2棟248m的超高層住宅。用地西側為沙河高爾夫球場，屬于景觀稀缺資源，故甲方對該項目格外重視（見圖1，2）。

圖1 項目鳥瞰

圖2 項目沿沙河東路一側效果

2 設計咨詢服務

2.1 各設計階段的咨詢服務

方案設計階段未與甲方確認具體的咨詢方向，待設計院提供設計圖后開始進行。期間參與項目例會、各種方案討論會并發表意見，在住宅布局、套型設計、商業布局、建筑物遮陽、超高層建筑架空層綠化等方面進行專題論證，出具計算書或其他論證的咨詢報告。由于缺乏針對性且屬于被動式服務，服務成果有限。

初步設計階段與甲方深入溝通，雙方對咨詢服務的需求逐步提升與強化，甲方期望咨詢不僅立足于單純的精細化審查服務，而應作為甲方的顧問方，站在甲方立場，從項目策劃、施工、運營、維護等多維度為甲方出謀劃策，立足于為項目增值。

明確甲方需求并以此為目標，咨詢服務工作及時調整內容與方式，與甲方緊密互動，瞄準甲方需求痛點，重新梳理方案，開展專項咨詢研究，為項目出謀劃策、優化提升。此轉變提高了咨詢能力，也可從項目中了解甲方對于咨詢服務的真正需求。

調整后的咨詢服務得到甲方肯定和積極評價，對于項目中的技術問題委托咨詢方進行專項研究及優化。該項目的設計咨詢從單純被動式服務，擴展到方案、初步設計及施工圖優化咨詢的主動服務，參與甲方的設計及運營維護管理中，體現設計咨詢為甲方及項目增值的價值所在。

以客戶需求為導向是設計咨詢服務體現自身價值的重要理念。在甲方需求導向下，對項目設計全過程咨詢服務進行嘗試。在此項目中甲乙雙方共同梳理13個議題，圍繞議題進行深入研究，并提出咨詢報告，報告提交甲方和設計方，共同研討，匯總確定咨詢意見的修改及落實方向，使每次咨詢意見形成閉環，修改圖在下一階段設計圖的精細化審查中檢查落實。

2.2 設計咨詢服務實踐與探討

從甲乙雙方共同梳理的13個議題中選取部分內容，介紹該項目的咨詢工作實踐。

2.2.1 標準層設計

1）公共區域的優化及細化工作 水平管線布置原則、凈高控制、區域內所有門窗洞口布置位置、立管及消火栓布置等。

2）戶內空間 空間尺寸復核，門窗開口位置、大小及開啟方式。

3）機電管線設計原則及優化 室內立管、空調、新風、排氣、燃氣等部位分析及優化；機電設備布置。

4）裝配式建筑對標準層平面的影響分析。

5）套型平面布置優化，涉及平面家居布置及家居模塊標準化等。

通過上述5個章節，對項目所有標準層進行梳理，提出優化意見150條，如核心筒尺寸的優化使得房率提高、管道井檢修門的開啟門軸優化、維修方便等。

2.2.2 地下室管線排布及凈高分析

具體內容包括：對地下室管線布置進行梳理；在預判各功能空間的凈高可否滿足使用要求基礎上，優化其空間效果；檢查管溝、集水坑、跨越通車道的管線等對停車位的影響，改善行車條件。

2.2.3 物業管理

物業管理包括：垃圾房（位置、大小、裝修垃圾）；樓層取水布置位置及數量；物業管理用房位置；安防模式、設備用房布置等。在上述4個章節共提出優化意見30條，預留垃圾收集位置并考慮如何運至垃圾轉運站（見圖3）；預留清潔給水點；物管、商業人員交叉；冷卻塔位置設置等。

圖3 垃圾收集分析

3 結語

咨詢工作能否讓設計單位接受是其服務難點。從咨詢服務角度思考如何改善服務內容及落實咨詢方案，如何將弱勢的被動服務轉化為主動服務，需完善工作機制并提前約定，協調各方工作，使咨詢意見轉化成為甲方的增值服務，以更好地落實于設計中。

咨詢服務既需考慮合規性，又需兼顧甲方建造標準要求及EPC控制要求，為此，必須不斷學習提升，以適應市場挑戰。在為業主提供服務的同時也能提升自身服務能力，向項目全過程咨詢服務邁進，向項目管理、技術咨詢的深度、多維度等方向拓展。