基于AHP法的住宅小區規劃指標權重計算
——以贛州市為例

劉婧

（江西理工大學經濟管理學院，江西 贛州341000）

1 概述

小區環境、小區服務設施、小區道路直接關系房價，而小區占地面積有限，小區的環境、小區道路及服務設施擠占建筑占地面積，影響房屋面積，房價與面積直接關系到小區收入。目前不少住宅小區規劃設計仍存在著一些問題，如綠化面積較小、容積率過高、通風采光性能較差等，既影響購房者的滿意度，也制約著住宅產業的發展。計算住宅小區規劃指標權重，分析住宅小區規劃指標的重要程度，對規劃住宅小區有一定意義。

2 住宅小區規劃的研究背景

贛州市作為江西省的三線城市，在江西省內面積占比排名第一，人口數量排名第一，經濟發展排名第二，僅次于省會城市南昌。贛州市總面積39379.64 平方千米，下轄3 個市轄區、13 個縣、2 個縣級市、2 個功能區，2019 年戶籍人口為983.07 萬人[1]。目前贛州市的房價接近與中國二線城市的房價，市中心房價趨于1 萬元/m2，同時也是裝配式建筑的試點城市，近年成為中國房地產市場熱度城市之一。

圖1 贛州市地域地圖

近幾年，贛州市房地產房價持續高走模式，截止2021 年2月，贛州市房地產樓盤平均單價達到9150 元/m2，目前贛州市新樓盤達到223 個，樓盤小區892 個，房產交易達到24.8 萬套次（圖2）。

2.1 小區規劃國內研究現狀

隨著城市化進程的加快，經濟發展逐步提升，居民生活水平大大提高，居民對住宅的品質要求也在增加，大部分的購房者在購房時，不斷對住宅小區的價格、規劃布局各種因素進行考量。住宅小區綠地面積、服務設施面積、道路占地面積等因素都影響購房者的購房欲望。

現有國內相關對居住區的規劃建設設計研究：徐莉燕（2006）[2]主要構建了綠色建筑的基本評價指標，對建筑物的綠色性能進行評價。陳漢雙（2001）[3]主要研究了我國房地產投資環境綜合評價，選擇城市基礎設施狀況、人均收入水平、區位交通條件、土地價格等環境要素，評價房地產投資環境。楊建平（2007）[4]主要研究了層次分析法在住宅項目選址中的應用。周儉（1999）[5]主要研究了優化城市居住小區規劃結構的基本框架，對完善小區規劃結構提出若干原則和建議。

2.2 小區規劃國外研究現狀

Li Z., Chen H., Liu F（2019）[6]以蘇州雅戈爾國際花園為例，對現代高層住宅小區的規劃設計進行了詳細的分析，總結住宅小區規劃設計的方法，為其他類似項目提供參考。Jerker Nilsson（1977）[7]對瑞典住宅區的各種服務設施進行調查，讓住戶自己參與到這項服務的規劃中來，采集住戶對住宅區規劃設計的意見。Yang L , Qian F , Zhao D（2016）[8]以黨土縣古溪山水小區二期為例，從功能、交通、景觀、戶型等方面分析其特點，并通過本研究對現代居住區的規劃設計進行探討，希望對未來居住區規劃設計的發展與建設做出有益的貢獻。Jin H , Zheng R（2014）[9]對湖北美術學院滄龍道新校區的規劃設計進行研究。

3 AHP 法確定住宅小區相對重要權值

本文采取層次分析法[10]將定量分析與定性分析結合起來，采集消費者的觀點，判斷綠地面積、道路面積、設施面積三個因素在消費者心中的相對重要程度，合理給出每個因素的標準權數。

圖2 贛州市房價走勢

Santy[11]等人提出：一致矩陣法，見表1。

表1 判斷矩陣的標度

根據問卷調查[12]贛州市群眾對三個因素，綠地面積、設施面積、道路面積的評價，綠地面積、設施面積、道路面積越大，消費者買房的滿意度越大，則售出的建筑面積則越大。定義F1為建筑面積因素，F2為綠地面積因素，F3為道路面積因素，F4為設施面積因素，在消費者心里，存在F1＞F2＞F3＞F4，建筑面積因素首位重要，建筑面積滿足消費者的根本需求居住地；綠地面積因素第二重要，只有充足的綠地面積，才能營造舒適的綠色環境；由于車位費用較貴，作為普通城市，經濟發展不算發達，消費者普遍選擇將自家的私家車停靠在小區內的空曠道路中，故道路面積因素作為第三重要因素；同時，設施面積因素也不可忽略，增加消費者的娛樂休閑場所從而增加消費者的滿意程度，故設施面積因素為第四重要因素。

根據標度，比較各因素F1、F2、F3、F4對目標的重要性

得到判斷矩陣[13]（成對比較矩陣）

其中，A 為成對比較矩陣。由A 確定F1、F2、F3、F4對目標的權向量。

要確定F1、F2、F3對目標的權向量，則需要求出判斷矩陣的特征根，則使用單排序對各因素的重要性排序，求解最大特征根λmax 的特征向量。

將矩陣A 每一列歸一化，即

得到特征根

表2 santy 的隨機一致性指標

4 結論與建議

根據算得的住宅小區規劃指標權重，從住宅小區規劃設計的角度，向房地產商和建設部門提出一些關于住宅小區規劃的合理化建議。

小區綠化是小區規劃不能少的組成部分，綠化環境能增加居民的舒適度。小區道路也是小區規劃不能少的組成部分，小區里有車，有人通行，要實現人車分流，則需要合理規劃小區的道路面積，保障居民的通行。小區設施也是小區規劃不能少的組成部分，小區里有各種設施，包括籃球場、羽毛球場、游泳池，合理規劃一些設施，使居民生活更加豐富。小區建筑面積是小區規劃中最重要的部分，有房子才能居住。根據問卷調查所求的每個指標的權重，可以發現小區建筑面積是人們心中最重要的部分，其次是綠化面積，房地產商和建設部門應當在保證人居環境的條件下，適當增加綠化面積。