新制度環境對房地產企業納稅籌劃的影響

蘇哲槿

摘要：近年來，中國政府相繼出臺了新會計準則、“營改增”等一系列政策，在新制度環境的背景下，房地產企業的納稅籌劃工作勢必會產生一些變化和影響。文章重點分析了新制度環境對房地產企業納稅籌劃工作的影響，并從會計核算及涉稅情況方面提出了應對措施。房地產企業的財務人員需要結合制度環境的變化，保證納稅籌劃的合理性和有效性，促進房地產企業的發展。

關鍵詞：房地產企業;新制度環境;納稅籌劃

新制度環境下，房地產企業納稅稅種全面由營業稅向增值稅調整，會計準則也越來越嚴密和完善。稅收籌劃不同于偷稅漏稅，偷稅漏稅是被禁止的，受到法律的制裁，會影響企業的聲譽。只有實實在在的了解新制度環境對房企行業的稅收影響，企業才能進行合理有效的財稅操作和研究。本文將在此基礎上分析新制度環境對房地產企業納稅籌劃的影響及應對措施。

一、新制度環境對房地產企業納稅籌劃的要求

（一）籌劃合法性

一般來說，納稅籌劃最主要的原則就是合法性，合法性是納稅籌劃的前提，只能在稅收法律許可的范圍內進行，一是遵守稅法，二是不違反稅法。籌劃應發生在納稅行為之前，對經濟事項進行規劃安排，達到減輕稅收負擔的目的，如果經營活動已經發生，應納稅額已經確定再去籌備，性質就變成了偷逃稅或欠稅。性質的改變就形成的納稅風險，一旦稅收管理機關發現這項風險，就會造成稅款補交并加收滯納金，情節嚴重的還受到法律的制裁。不僅會影響企業的利益也會危害到企業形象，給企業發展造成負面影響。

（二）籌劃實時性

新稅收政策把以往我國主要以營業稅為主的征收措施，全面調整為以增值稅為主，在這個基礎上，國家不斷調整財稅政策，希望能夠減少中小企業的稅收負擔，而各項財稅調控政策的出臺和實施，增加房地產企業的經營壓力。而各地方結合了自身的經濟發展和行業特點制定地方的財稅政策，而房地產企業的很多財稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域特點。從而作為財務人員要積極更新國家相關稅法政策，從而有效地及時的落實稅務籌劃工作。

（三）籌劃專業性

房地產企業的復雜性增加財務工作的難度，對專業性的要求較高，房地產企業要經歷決策階段、開發階段及最后的銷售階段，并且在國家調控政策不斷變化的情況實施納稅籌劃，更加需要財務工作人員專業能力與素養。同時房地產企業建設項目與當地金融機構、主管部門、上下游產業及政府部門有著密切的關系;受到外界的變化的影響且敏感性價高，這些行業的復雜加，增加了財務人員實施籌劃的難度。因此需要提升自身的專業性技能才能解決在籌劃中遇到的難道，保證籌劃的質量，增加企業收入促進企業的發展。

二、新制度環境對房地產企業納稅籌劃的影響

（一）對企業成本費用的影響

“營改增”之前，房地產企業繳納的營業稅最終會影響自己的銷售額。而“營改增”之后，房地產企業中的各項款項都可以在增值稅中進行進項稅的抵扣。一般情況下，進項稅不需要計入到成本中，與之前相比，入賬成本也隨之發生了相應的下降。房地產企業在進行成本費用的管理過程中，成本進項的問題也應該被納入到考慮范圍之中，在購買品類不同商品和勞務的過程中可以進行相應的業務拆分，以此達到不同商品不同抵稅額度的目的。

（二）對房產銷售環節的影響

“營改增”的前后可能會因為銷售產品的不同而產生不同的稅收額度。在銷售方式上，直接銷售或者代理銷售會影響最終商品確認收貨的時間，由此而產生納稅時間的差異也會讓企業的稅收金額發生變化。同時，在房地產企業的銷售環節中不管是賬款結算或者是銷售開票等都是重要環節之一，在具體的銷售過程中根據各種銷售業務發生時間的不同進行與之相對應的納稅籌劃，才能達到節稅的最終目的。

（三）對項目清算環節的影響

由于房地產開發企業從拿地到開工建設再到銷售結束，周期較長，往往需要幾年甚至十幾年的時間，而稅務機關不會在所有房產都銷售完畢后才征稅。而且房地產開發企業在經營銷售時才采用預售制，稅務機關對企業的稅收征管采用預征制，企業對相關稅費進行預繳，主要是土地增值稅和企業所得稅。“營改增”后，根據稅收過渡性政策，在預售房地產時，企業按照3%的預征率繳納增值稅，會涉及到清算問題。這是房地產開發企業稅制與其他行業企業的區別所在。

三、新制度環境下房地產企業納稅籌劃的應對措施

（一）認真做好會計核算基礎工作

1. 對增值稅納稅籌劃

“營改增”之后，我國開始實施一項全新的稅收制度改革。因此，房地產企業在實施計稅工作的過程中有一個明確的時間節點。所謂的“老項目”指的是2016年4月之前開工的項目，正對于這種“老項目”企業的財務管理人員應該充分考慮各種因素，尤其是時間節點因素，一種是開工于2016年4月30日之前，大部分的施工項目已經完成，此時的稅率計算可以按照5%計算。另一種開工于2016年4月30日之前，但是大部分的施工工作并沒有完成。因此就可以按照新的稅收制度進行負稅計算。換言之，針對于“營改增”之前建設項目可以根據不同的施工進度選擇最合適且最恰當的方式進行納稅籌劃，讓房地產企業減少稅收壓力，實現利潤的最大化。此外，由于房地產企業現如今可以抵扣增值稅額進項，就需要在抵扣憑證下功夫。只有妥善的保管好這些抵扣憑證才能讓增值稅納稅籌劃變得有章可循，水到渠成。

2. 對土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅使用四級超率累計稅率，及增值額越高，所對應的稅率就越高，所以合理控制增值額是納稅籌劃中一個重要的關鍵點。在各項扣除項目中，由于房地產行業是資金密集型行業，在開發期間，債務籌資會比較高，相應的利息費用也會比較高，通過對利息費用的合理籌劃，可以給企業節稅。允許扣除的利息較高的情況，應提供金融機構貸款證明，可扣除的開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內;允許扣除的利息不高的情況，既不需要按項目計算分攤利息支出，也無需提供金融機構的貸款證明，直接按照取得土地使用權支付的金額和開發成本的10%扣除。另外，房企既建造普通標準住宅，又建造其他房地產開發的，應分別核算增值額。土地增值稅稅收優惠政策規定納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。一旦不分別核算增值額，就無法享受該免征政策的規定。

3. 對企業所得稅的納稅籌劃

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理方法》的有關規定，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，或者已經開始投入使用，或者已經取得了初步的相關產權證明，都視為已經完工的開發產品必須根據預售或者實際的銷售收入扣除成本費用來計算所得稅，并不是根據計稅毛利率的方式進行計算扣除。針對此種現象，房地產企業在經營過程中應該注意文件規定的完工條件，充分利用稅務規定的稅前扣除項目，盡量推遲完工時間，使貨幣的時間價值的有效發揮，從而達到企業減少資金壓力的目的。同時新會計準則中的收入準則非常嚴格規定了企業銷售收入的相關條件，也為房地產行業的延遲收入確認帶來了納稅籌劃的空間。現在房地產行業的主要營銷手段使分期收款銷售，對此應按照實現合同約定好的收款時間分詞確認收入，結轉成本，達到延遲收入確定時間和繳納各種稅款目的。

（二）加強稅企之間的合作

國家稅收機關跟企業各自屬于征稅方和納稅方，因而二者都屬于稅收管理活動中必不可少的參與者，因而企業要正確理解國家稅收政策的調整方向、新政策內容，就有必要及時跟稅務機關取得聯系，通過多溝通，多了解，深入把握國家稅收政策的原則與方向，在很多新稅收政策的理解上注意征求國家稅收部門的意見，做出合理的解釋，而避免自行理解造成歧義和風險，充分明晰國家新頒布稅收政策的內容和范圍，正確把握稅收政策的原則方向，這樣才能有效降低稅務行政執法偏差所帶來的風險，充分保障企業的利益。

（三）及時掌握財稅政策新動向

我國出臺的新的財稅政策是配合經濟形式變化出現，如《土地增值稅法（征求意見搞）》中對土地承包經營權流轉的規定，在流轉操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農村土地承包法》的實施。房地產企業對政府出臺的財稅政策有著極高的敏感性，故而需要結合當前稅務則測和市場經濟形式，預測政策上可能出現的變化，提前做好對應的工作;一旦國家推出新的政策能夠及時且準確的掌握其精髓，并且能夠從企業自身的發展情況采取有效的應對措施，這樣能夠從企業自身的情況采取有效的應對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出納稅籌劃的房地產企業發展中的價值。由此可見，及時掌握財稅政策新動向是順利實施稅收籌劃及發揮其作用的重要措施。

（四）建立專門的企業稅管部門

房地產企業想要解決稅收籌劃實施過程中遇到的難點，提高納稅籌劃的效果，就需要建立專門的稅務管理部門，安排專職人員，且這樣能滿足日益嚴格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項目建設有效結合。這樣操作不僅能夠降低納稅籌劃的實施的風險，提高其成功率，增加企業經濟收入，還能有效、準確地反饋企業發展、決策的重要依據，進而提升企業整體經營、管理水平。新形勢下需要房地產企業做出相應的改變，在改變的基礎上為實施稅收籌劃創造條件，從而提高納稅籌劃在企業法中的地位和作用，促使企業更為合理的使用稅收籌劃。

四、結語

綜上所述，新制度環境的實施給企業的納稅籌劃造成了一定的影響，這些影響有些是積極的，有些是消極的，企業只有深刻的領悟國家稅收政策的原則與方向，并細致考慮自身籌劃活動的科學性與合理性，使得企業的納稅籌劃活動跟國家的大政方針相契合，才能更好地實現科學籌劃，降低風險，為國家創造更多效益的積極目的。

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（作者單位：孝感市創融資本有限責任公司）