城市更新背景下未來社區理念在老舊小區改造中的應用
——以馬鞍山市大北莊為例

孫偉娜 諶啟發 陳卓

1中鐵第五勘察設計院集團有限公司 北京 102600

2蘇州眾通規劃設計有限公司 江蘇 蘇州 215133

1 .概述

城市更新是城市發展的必然趨勢，中國40年快速城鎮化進程，在推進城市不斷擴張的同時，城市舊區空心化、衰退等現象越來越嚴重，于是城市舊區改造成為下一步城市建設的重要內容。如何通過城市舊區更新，提升舊區人居環境品質、實現舊區復興，成為亟待研究和解決的課題。

2 .項目背景

大北莊社區位于馬鞍山市主城區核心區，北鄰佳山，西臨南湖，并與雨山相望，環境優美。用地總面積約為420畝；現狀住宅建筑面積約53.48萬㎡，約4360戶。目前存在的主要存在交通擁堵、設施老化、功能蛻化、公共活動空間匱乏、不智能不便利等問題等諸多問題。

圖1 大北莊社區現狀圖

3 .城市舊區更新的復雜性及原因

城市舊區現狀及其復雜，與新城建設“在白紙上畫圖”不同，城市舊城更新則要綜合權衡經濟效益、社會效益、環境效益等多方面因素，是一個復雜的系統工程。城市舊區更新的復雜性主要有以下幾個原因。

3.1 歷史欠賬多

以大北莊社區為例，該社區建于20世紀八九十年代，由于當時經濟發展水平低，住宅的建設主要為了解決城市職工住房問題，導致大北莊社區生活設施建設標準偏低、配套不全、公共活動空間匱乏等，歷史欠賬很多，這是造成大北莊社區人居環境差的客觀歷史原因。

3.2 設施老化嚴重

經過二三十年的發展，由于建筑年久失修，城市舊區環境質量相對比較差。像大北莊社區，建筑外墻，屋頂及樓道已經破舊不堪破舊，市政管道老化嚴重、菜市場環境破舊的情況十分突出。再加上管理不善，小區地面、屋頂亂搭亂建、攤販占道經營，商業布局混亂的情況給原本就擁擠、設施老化的老舊社區雪上加霜。

3.3 功能置換的內在需求

隨著社會經濟的發展，我國城市均面臨著經濟結構和產業結構的戰略調整，大部分舊城區難以滿足發展的要求，改造迫在眉捷。如大北莊社區原為工業社區，北側社區以金剛石廠為中心布局，由于傳統工業已經不能適應目前馬鞍山圍繞打造安徽的“杭嘉湖”和長三角的“白菜心”的新發展定位，因此城市功能更新發展內在需求成為城市舊區更新的主要動力。

3.4 居民對美好生活的需求提高

現狀的大北莊社區建筑質量和環境質量比較差，市政基礎設施十分匱乏，已經難以滿足居民對美好生化的向往和需求，因此，完善市政基礎設施，改善城市舊區破敗的面貌，創造良好的人居環境成了城市舊區更新的重要目標。

4 .城市舊區更新策略

大北莊社區是較有代表性的老舊小區，居住人群相對穩定，老年人口較多。本次更新工作首先對社區作了全面的調查,走訪了解社區居民的期望及需求，在未來社區“人本化、生態化、智慧化”理念指導下，針對大北莊“舊亂堵”的現狀，提出“拆，建，管”三個階段的改造思路，全方位的完成改造目標，滿足人民對美好生活的向往。

圖2 大北莊社區更新策略示意圖

4.1 基礎性改造內容——“拆”

（1）拆除頂屋頂違建，提升 “第五立面”

現狀共存有違法建設72處，予以拆除。對現有建筑屋頂進行建筑平改坡，對建筑不滿足平改坡的建筑，重新制作防水層后鋪設人工草坪，改善建筑風貌并提升保溫性能。

（2）拆除破損建筑構件，改善建筑風貌

大北莊現有134棟住宅樓，現狀建筑外立面存在墻體落水管破損，空調機位裸露，晾衣架老化等問題。本次更新通過對建筑外立面整體進行真石漆噴涂，統一更換落水管及晾衣架，增加空調百葉，更新沿街商鋪店招等措施改善建筑風貌，提升小區形象。

（3）拆除現狀架空線路，管線入地，雨污分流

原架空線路已老化，有極大的安全隱患且影響美觀，本次更新增設強弱電入地線路后，拆除廢棄的架空線路，實行強弱電線路入地，且增設消防設施。

實行雨污分流，對排水坡度方向有問題的道路場地, 增設雨水井及雨水管線,實行統一改造,徹底解決雨季內澇的窘境。

（4）拆除地面違建，拓寬道路，增設停車空間

拆除現狀黃梅巷沿線及居民首層院落的地面違章建筑，并在此基礎上拓寬路網，滿足道路通行及消防，同時增設停車及景觀活動空間。

4.2 提升性改造內容——“改”

（1）改造主入口區域，打造鄰里中心

大北莊社區主入口區域占地約23畝，現狀有佳山菜市場、社區養老用房、市第一幼兒園、三棟住宅樓（54戶）、入口商業及違建商業等，建筑破舊凌亂，是臟亂堵問題的核心區，建議拆除并在此基礎上建設大北莊鄰里中心（地上建筑面積約2萬m2），打造大北莊社區會客廳，完善社區服務功能。通過特色鄰里文化的營造，激活鄰里交往空間活力，打造鄰里互助生活共同體，為居民提供放心安全的服務,形成遠親不如近鄰的鄰里氛圍。

（2）改造金剛石廠區域，打造中心公園

市華東冶金粉末廠（金剛石廠）位于大北莊社區中部區域，占地約26畝目前金剛石廠已難以適應經濟產業結構的戰略調整，處于荒廢狀態。鑒于大北莊現狀建筑間距較小，缺少大型公共開放性空間，難以滿足居民對美好生活、和諧鄰里交往的需求，建議將廠區遷出，改造為社區景觀公園及安置湖南路入口區域的市第一幼兒園及54戶住宅。本次更新利用原金剛石廠空間打造10000m2社區公園，同時可以輻射周邊小區，打造居民健身娛樂場所。

（3）景觀改造提升，增設配套工程

大北莊社區現狀植被層次種類單一問題，雜樹長勢過密，影響通風；綠地裸露,土壤板結嚴重并且無居住組團休息場地；圍墻、自行車棚、宣傳欄等破損嚴重，亟需更新整治。本次更新首先拆除宅前樓后的小區景觀雜樹，增設球狀灌木，然后通過整治圍墻護欄，增設路燈、監控、垃圾分類、標識牌、宣傳欄、充電式非機動車棚等配套工程，改善社區人居環境。

另建議社區內所有可步入式綠地，鋪裝均考慮無障礙設計要求，滿足社區老年人的活動需要。

4.3 “建”智慧數字平臺，實現舊區智慧化

搭建智慧數字平臺，建立便民惠民社區商業服務圈，完善現代供應服務管理。建設無盲區安全防護網，圍繞社區治安，構建設界、控格、守點、聯戶多層防護網，應用人臉識別等技術，推廣數字身份識別管理。圍繞社區消防和安全生產，應用智能互聯技術，實現零延時數字預警和應急救援。統籌做好社區內部停車設施規劃，高強度復合開發地上地下停車空間，創新車位共享停車管理機制，推廣應用立體停車設施、智能停車應用軟件等先進停車技術，同步完善社區新能源汽車充電設施供給。同時以大北莊作為試點，逐步實現智慧社區城市大腦，收集基礎數據為決策層決策提供數據支撐。

5 .后續思考

本次更新堅持“以人為本”的理念，更加注重人的尺度和人的需要，重視社區居民的參與、社區的環境健康和整體活力，在社區內部重新打造公共服務中心，鄰里交流中心，文化教育中心，運動健康中心，智慧管理中心，滿足社區居民多層次多元化的人居環境追求，初步形成未來社區雛形，提升社區服務質量。

圖3 大北莊社區更新效果圖

城市舊區的更新和改造是一個持續動態的過程，建議在后期物業管理過程中，重視居民共同參與，未來的社區整治過程中，應該聚焦人本化、綠色化、智慧化、個性化價值坐標，以公共服務、文化教育、鄰里交流、運動健康、智慧管理等五大中心為基礎，結合地塊需求開展TOD中心、創業中心等的建設，因地制宜融入當地元素。打造滿足人民群眾的幸福感獲得感的新型城市功能單元，構建未來社區建設馬鞍山樣本。