城市基準地價更新與應用問題研究

【摘要】本文主要對城市基準地價更新與應用展開深入分析，旨在為有效推動城市基準地價的更新提供助力。文中詳細闡述了基準地價更新的必要性、主要依據以及范圍等相關內容，并以此為基礎，保證城市基準地價在實踐中的應用效果，實現我國土地資源科學合理的調配和利用。

【關鍵詞】城市基準地價;更新;應用問題

隨著經濟的不斷快速發展，對我國當前的土地資源整體利用情況提出了更高的要求，盡量避免土地資源過度消耗等問題。尤其是在當前我國城鎮化進程推進速度越來越快的背景下，對城鎮的規劃和建設越來越重視?；鶞实貎r可以被看作是整個城鎮規劃區域范圍內，對現有條件背景下，對各級土地或者是勻質地域等，根據商業、住宅等不同類別，對某一估價中的具體物權性質對應土地使用權的平均價格展開評估。基準地價可以被看作是目前城鎮地價體系中必不可少的重要組成部分之一，同時也可以被看作是地價評估中的基礎。這種形勢下，應當結合現實要求，積極采取有針對性的對策，保證土地整體利用以及日常管理水平的提升，以此來滿足新時期背景下的整體發展趨勢。

1、城市基準地價的更新

1.1基準地價更新的必要性

基準地價在更新時，不僅是目前新時期背景下新提出一系列政策文件的基本要求，而且也是社會經濟在整體發展中的個性化需求。與目前社會經濟發展現狀進行結合分析時，發現經濟的快速發展，對土地的整個市場需求產生了一定刺激影響，在某種程度上導致土地自身的整體市場價值有所提升。在這種形勢下，原本的基準地價已經無法實現合理的應用，同十也無法對土地價格進行真實有效的反饋[1]。除此之外，基準地價的更新，也是當前行政區域范圍內不斷規劃和調整的必然要求，更是推動城市規劃和發展的前提條件。因此，要在實踐中重視基準地價的更新，保證城市內部基準地價更新的科學性、合理性，以此為基礎來推動城鎮化建設。

1.2基準地價更新的范圍

與目前現有的“估價規程”當中的相關內容進行結合分析時，要在實踐中保證基準地價在更新時的科學性、合理性以及針對性，尤其是在土地總體規劃的基礎上，對城鎮范圍內可建設用地的基本范圍進行結合。在本文的基準地價更新方面，將湘陰縣的基準地價更新范圍作為基礎，將湘陰縣的土地利用總體規劃看作是其中必不可少的重要基礎組成部分，對其中涉及到的重點內容進行規劃和建設[2]。這樣才能夠對最終的基準地價更新范圍進行確定。

1.3基準地價更新的技術路線以及工作流程

與目前現有的一系列規定和要求，最終對該地區的基準定價更新技術路線進行以下的設定，在實踐中要將土地定級看作是基礎組成部分，同時還要將現有的市場交易價格資料作為其中必不可少的重要依據，以此來實現基準定價科學合理的更新和落實。如圖2所示。

在基準地價的具體更新中，首先要做的一點就是要提前做好一系列的前期準備工作，對領導小組以及技術單位進行確定，開設基準地價工作辦公室。各工作人員要根據自己的工作職能，及時的搜集地區范圍內所有的基準地價相關信息內容，以此來保證基準地價更新工作在實踐中的順利實施。其次，要深入調查，以此來完成資料的收集、地價的樣點調查。在資料收集方面，各部門都要參與其中，保證各環節資料收集的全面性、合理性，將其中涉及到的自然資源、發改等多個部門與基準地價更新之間的相關資料全部都搜集起來，以供后期使用。在樣點采集方面，更是要對城區范圍內、各鄉鎮的具體房屋租賃情況進行現場實際勘測和調查分析，將技術單位在其中的職能作用最大化發揮出來。緊接著，要對搜集到的各類材料、數據以及相關信息內容等進行整合和歸納總結，最終實現基準定價更新的初步成果。最后，要對意見進行反饋和修改。要召開湘陰縣基準地價更新工作的征求意見會，在會議上進行簡單的工作匯報。涉及到的各鄉鎮代表，要將各自的實際情況以及發展需求進行匯報，提出目前鄉鎮基準地價在更新時的具體范圍、土地級別范圍以及土地價格等，同時還要與湘陰縣相關部門等展開積極的溝通和交流。根據交流和反饋結果，實現有效的調整，最終形成鄉鎮的初步成果。

2、城市基準地價的應用

2.1土地供應情況（如表1所示）

2.2基準地價更新的具體應用

2.2.1構建地價體系為各部門、土地使用者提供服務

基準地價成果可以為土地行政管理工作單位、土地使用人員以及相關經營人員提供出城鎮各區域以及各不同土地用途的基準地價，同時還可以為土地市場管理工作，提供出更加簡單易行的評價工作標準，有效建立起宏觀評估工作指標，成立起地價體系工作基礎。政府土地行政主管單位，在地價管理工作中可以有效結合基準地價工作成果，有效建立起以基準定價為主導、標定地價給基礎的相關管控工作標準，其中主要包含了我國國有土地的使用權出讓工作價格，回收公路價格以及土地租賃價格等。

2.2.2政府控制和導向作用的全面發揮

無論是土地級別或者是基準地價中，都可以對內部土地的整體質量以及具體使用效益差異性展開科學合理的分析。這樣不僅有利于為城市內部的規劃、總體規劃以及具體編制等提供可靠的依據作為支持。而且還可以對城市內部土地現有資源合理的調配。這樣才能夠最大限度保證土地經濟、社會以及環境綜合效益的穩定發揮。通過土地級別或者是基準地價在城市內部規劃區域范圍內的合理應用，同時對其中存在的差異性進行客觀分析，地方政府可以將其作為基礎，實現各企業、事業單位相互之間的合理調配，以此來保證優等土地整體利用率的提升。城市規劃管理部門還可以結合現實要求，與土地定級以及基準定價成果進行結合，對城市內部用地結構進行科學合理的安排和應用，以此來盡可能減少用地不合理的情況。

結語：

通過基準定價的合理應用，有利于實現對城市內部土地資源合理的把控。更為重要的一點是可以實現對內部現有土地資源科學合理的應用，這樣不僅有利于滿足各地區對土地資源的供應需求，而且還可以提高土地資源的整體利用率。

參考文獻：

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作者簡介：

向杰（1986.09-），男，工程師，本科，湖南懷化，苗族，從事工作：土地評估、基準地價評估、土地集約評價，耕地質量評價等。