淺談鐵路房地產開發經營過程中的幾點問題與對策研究

殷國珵

【摘要】隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展和市場經濟體制的不斷完善，我國房地產業的結構體系、市場運行機制和政策法規的框架已經逐步形成。

【關鍵詞】鐵路房地產開發;經營;項目

但房地產開發經營中也存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要體現在以下幾個方面：房地產開發用地土地使用權的取得、房地產的建設施工、房地產的出售和房地產管理的影響等。

1、房地產開發經營概述

房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

鐵路房地產開發過程中，土地的取得是最重要的。現階段土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不盡相同。

鐵路房地產開發企業自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。所以，它們不僅需要加大鐵路建設資金籌集力度，積極推進鐵路投融資體制改革，而且需要加強和改進建設管理，深入推進建設項目標準化管理，大力推進保障性住房建設。

2、鐵路房地產開發經營中存在的主要問題

鐵路房地產開發經營市場秩序方面存在以下幾個問題，具體分析主要有以下幾個方面：

（1）土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協議出讓、意向出讓，公開招標或拍賣出讓土地的極少。

（2）城市規劃執行管理不到位。規劃變動、調整頻繁，隨意性極強。

（3）房地產開發經營的政策、法規執行不嚴謹，管理不到位。

任何經營管理活動都是有風險的。鐵路房地產經營管理的特殊性，決定了房地產經營管理具有更大的風險性。

（1）鐵路房地產投資時間的長期性，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性;房地產位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性;

（2）鐵路房地產位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性;

（3）鐵路房地產市場信息的分散性，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性;

（4）鐵路房地產投資經營的固定性，決定了房地產投資經營的不易變現性;

（5）鐵路房地產經營管理風險，在不同階段有著不同的表現形式和作用。

為了認識鐵路房地產經營管理風險的本質和規律，提高對鐵路房地產經營管理風險分析的認識水平，加強對鐵路房地產風險的管理，根據一定的標準可以把房地產經營管理風險劃分為不同的類型。主要有以下幾種風險類型：技術風險、市場風險、社會風險和內部風險等。

（1）鐵路房地產經營管理的技術風險，是由于科學技術的進步引起的風險。科學技術進步引起了建材的品種、質量和性能的變化，也促使建筑技術的提高、建筑結構的革新等，從而使建筑業和建筑產品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了鐵路房地產經營管理的技術風險。所以，在鐵路工程建設領域，要加強對建材品種、質量和性能的監管，狠抓合同管理和承諾兌現，完善信用評價體系。

（2）鐵路房地產經營管理經濟和市場風險，是由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的。主要體現國內外社會經濟變動、經濟政策變動、居民收入水平的變動等幾個方面。

（3）鐵路房地產經營管理的社會風險，主要體現在兩個方面。一是由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的;二是由于政治方面的原因引起的，其中對房地產經營管理影響最大的是國家政治變動和政策法律法規的變動。

（4）鐵路房地產的內部風險主要是由于鐵路房地產經營管理企業內部管理水平等問題，影響到企業的預期收益，從而形成經營管理風險。比如由于企業財務管理不到位，造成資金周轉緩慢;施工管理不善，延誤了工期;經營管理水平低下，使房地產出租出售受到影響等。

3、解決問題的對策

3.1解決鐵路房地產開發用地問題的對策即完善我國土地供給方式的法律規定

目前我國的土地供給制度仍然是“雙軌制”， 即土地行政劃撥和土地有償出讓同時并存，且前者約占我國土地供給總量的90%。在土地的有償出讓方式中，法律許可采用協議、招標和拍賣三種方式。但是實踐證明，全國絕大部分地區采用的是協議出讓方式。而且許多地方沒有出讓土地的基準地價、協議地價之分，往往主觀隨意性較大，以至于土地的出讓價格遠遠低于市場價格，嚴重背離了價值規律。因此，立法必須對該種出讓方式做出明確、嚴格、細致的規定。

3.2解決鐵路房地產管理和鐵路房地產建設施工的對策

加快實施鐵路“十四五”規劃，科學有序推進鐵路建設

3.2.1統籌推進鐵路重點建設項目。對在建重點項目，確保建設資金，集中建設資源，加強施工組織，強化質量安全控制，按進度完成實物工作量。對年內計劃開工項目，要抓好收尾工程，精心做好運營準備，保證按期投產。對年內擬新開工項目，加快前期工作，力爭盡早開工建設。

3.2.2依法加強和規范鐵路建設管理。認真執行鐵路建設法律法規，履行建設程序和規定，依法合規組織項目建設。規范鐵路建設市場管理，深入推進建設項目標準化管理，開展鐵路建設社會穩定風險排查評估活動，營造有利于鐵路建設的外部環境。

3.2.3進一步拓寬鐵路建設融資渠道。加快實施分類推進、分類投資、分類合作的多元化投資建路機制，鼓勵和支持地方政府、企業及民間資本投資鐵路建設。全面落實《鼓勵和引導民間資本投資鐵路的實施意見》，推進鐵路投資主體多元化。

3.2.4加大對鐵路房地產經營管理項目的成本估算的檢查力度。主要包括以下幾個方面：

（1）土地征用費用估算或概算。

（2）拆遷安置費。主要包括各種拆遷費用、賠償費用。

（3）前期工程費用。主要包括勘察設計費用、“三通一平”費用等。

（4）房屋建筑安裝費用。由于房屋建筑標準等的不同，應當對不同類型、不同設計、不同等級的房屋分別列出各自的費用。

（5）基礎設施建設費。對不同類型的基礎設施，分別列出所需要的費用。

（6）公共配套設施建設費用。對于小區內的公共設施配套建設費用，也應當分別列出費用，以便更好地進行核算。

（7）管理費用。

（8）籌資成本與利息的支出。

（9）其他必要的支出。由于鐵路房地產建設經營的過程很長，所以應當充分考慮各項費用在項目實施期間可能發生的變化。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時候，應當進一步按照各項耗費，詳細列出成本估算表或概算表。

結語：

為了推動鐵路房地產業的持續、快速、健康發展，我們必須對這些問題加以重視和解決。