房地產行業科技投入的困局與破局

吳騰宇 宋穎

【摘要】2020年9月習近平總書記在科學家座談會上發表講話，就我國當前情況下，科技創新工作的重要性和必要性進行了論述，并對未來的發展方向進行了展望。科技創新是我國當前面里的主要課題之一。房地產作為我國支柱產業之一，在國內經濟中占有重大的比例。但在科技創新領域建樹不多。本文從我國發展階段出發，在深入總結當前房地產企業科技創新工作的基礎上，詳細剖析了房地產企業進行科技創新工作的困局，并分析了困局產生的原因。在此基礎上提出了政策建議。

【關鍵詞】房地產行業;科技投入;困局;破局

1、中國科技發展的宏觀背景

近年來中國的發展出現了很多新的變化及特點，國民經濟的發展和文化自信的重塑將中國推到了一個嶄新的發展階段。在新時期復雜的國際和國內環境中，科技發展的作用越發的突出。面對西方發達國家對中國新技術的圍追堵截，“造不如買、買不如租”的短視論調和“有錢能使磨推鬼”的盲目樂觀已經不在具有說服力。堅持自主創新，從“學生”向“老師”發展成為了當前中國科技發展面臨的主要課題。形成當前局面的宏觀背景主要有一下三個方面。

1.1中國正處于兩個百年的歷史交匯期

未來五年，我國正處于“兩個一百年”奮斗目標的歷史交匯期，既要實現全面建成小康社會的奮斗目標，又要開啟全面建設社會主義現代化國家新征程，使經濟發展存在鞏固經濟建設和推進轉型升級相結合的特征。中國經濟正由強調中高速的發展模式轉向高質量、綠色、共享的綜合發展模式。轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力、構建現代化經濟體系，成為新時代的主旋律。

1.2中國已經形成了多點開花的優勢領域

在改革開放以后，經過長期積累的中國迎來了時代的契機，在改革開放70年來，通過全社會共同努力，去了眾多的歷史性成就。特別在我國科技事業領域，重大創新成果競相涌現，一些前沿領域開始進入并跑、領跑階段，科技實力正在邁向質的飛躍，正在全世界范圍內形成龐大的、系統性的領先優勢。從星星之火，形成了燎原之勢。

1.3國家主義和民族主義抬頭圍堵中國的發展

面對中國日新月異的發展局面，狹隘的國家和民族主義勢力抬頭。中國威脅論在西方國家越發收到認可。直接導致經濟全球化受阻，貿易保護主義抬頭。使原本處于緩慢復蘇階段的世界經濟更加飄搖。全球新一輪產業分工和貿易格局加快重塑，我國產業發展進入從規模增長向質量提升的重要窗口期。“中國制造”逐步向“中國智造”轉型日益成為我國的迫切需求。

2、科技創新對中國未來發展的重大意義

科技創新是一個國家勢力的綜合體現，同時也是國家經濟增長的核心內容。按照內生經濟增長理論的觀點，只有科技的進步才能帶來生產效率的提升和經濟的發展。特別在中國所面臨的復雜環境前，科技創新的意義顯得尤為的凸顯。具體來說科技創新對我國的重大意義包括三個方面。

2.1是維護核心利益和發展權利的必要保障

“槍桿子里面出政權”是毛澤東主席的重要論斷，抗美援朝的勝利與中國國際地位的上升，也說明國家的穩定和政治影響力是依靠強大的軍事實力所保證的。然而蘇聯的解體給我們巨大的教訓，僅在軍事方面的強大是不充分的，大國之間的博弈，正向經濟和技術領域延伸。在面對不利的外部環境和眾多矛盾的過程中，科技創新是我國維護核心利益和發展權利的最終依靠。

2.2是擴大國會影響力和承擔國際責任的必要保障

目前我國日益走近世界舞臺中央，國際文化交流日益廣泛，相繼提出的構建人類命運共同體、共建“一帶一路”等重大倡議，得到了國際社會廣泛認同。我國的國際影響力、感召力、塑造力日益提升。中國文化影響力逐步提升，中國文化元素在逐步滲透國際市場。“能力越大，責任也就越大”，中國的影響力不依靠輸出戰爭，也不靠輸出意識形態，而是靠通過務實合作為各位合作伙伴帶來利益的增加。這就需要中國持續保持領先，保持科學技術的持續發展。

2.3是實現中華民族偉大復興的必要保障

是實現中華民族的偉大復興是黨的重大歷史使命，實現這一重大使命的根本方法，是不斷地解放和發展生產力。科學技術就是生產力，是馬克思主義的基本原理。科學是第一生產力，是鄧小平理論的重要內涵。科技創新與實現中華民族偉大復興先天存在著緊密的必然聯系。因此要實現中華民族“站起來、富起來、強起來”就必須要依仗科技創新的不斷深入。

3、當前房地產行業的“科技含量”

長期以來房地產成為我國經濟發展的支柱產業，并成為我國財政收入的重要來源之一。我國實施住房制度改革以來，房地產業得到迅猛發展，并帶動上下游產業共同增長，房地產行業增加值占GDP比重常年維持在6%左右。目前國家積極布局新興產業，并有顯著的成效，但仍無法對房地產行業進行替代，培養新的經濟支柱仍需要時間。

另一方面，中國城市化進程進入后半段，新型城鎮化成為未來發展的指導思想。促進均衡發展、優化空間布局、提升公共服務、生態環保修復成為下一階段城市發展建設的主旋律。十九大報告提出，當前我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，經濟發展重點從速度轉向發展質量，從效率轉向公平。隨著香港地產模式的破產和“住房不炒”政策基調的確定，房地產行業從“跑馬圈地”的資產運作模式，逐步向生活環境、產業平臺、建筑工程及運營服務的提供商模式轉型。房地產行業與美好生活的創造將緊密結合。

房地產行業的新變化，使房地產業務隨之變化。科技創新的作用在行業內逐步受到重視。通過技術的應用拓寬利潤來源，增加市場競爭力，成為房企的新訴求。

3.1房地產行業相關的科技領域

決定房地產經營的三個因素是區位、品牌和成本，因為區位因素是經濟發展的結果，很難通過可以應用予以改變，所以房企對科技創新的需求主要來源于兩個方面。其一，是增強自身產品的競爭力，加強自己的品牌影響力。其二，是增加生產力的水平，從而降低產品成本，形成競爭優勢。

目前與房地產行業緊密相關的在科技創新領域主要包括8個領域，每個領域可以延伸出若干場景。有行業咨詢機構表示“從目前中國市場房地產科技的應用來看，房地產科技從人性化體驗、高效運營、安全健康、數字化驅動這四大維度出發，提高業主、開發商及投資者應對變化和抵御風險的能力，成為賦能商業地產價值的強大引擎。”具體情況如表1所示。

3.2主流地產企業科技投入情況

雖然行業普遍認為地產科技應用場景眾多，市場空間廣闊，但從實際情況來看，主流地產企業披露的財報中多數在科技和研發投入方面是零投入。如表2所示，在8家主流上市房企當中，僅有碧桂園、萬科、金科三家企業在財務報表中存在科技投入一項，而多數企業該項數據均為零。

客觀事實說明房產企業對技術的需求并未能全民的反應在其經營結果當中。房地產企業參與科技創新存在障礙。

4、房地產行業科技投入困局歸因

從業務特點的角度來看，業務經營主要包括“投、融、管、退”四個階段，業務經營能力的好壞主要由土地獲取、成本控制、產品力打造三個關鍵因素決定。

一是獲取土地方面的能力，主要指在合理成本下獲取優質土地的能力，通過獲得優質地段的土地進行開發，不但能夠獲得區域發展帶來的土地溢價，而且降低了開發階段因市場價格波動而帶來的風險。

二是控制成本的能力，主要指在獲取土地后如何在所需的建設標準前提下節約成本，與競爭對手建立較大的成本優勢，從而取得更多的利潤。

三是產品吸引消費者的能力，主要指開發的項目能夠極大地滿足消費者的有效需求，促成產品的去化，實現前期融資的還本付息和后續開發的再投資。

科技投入與房地產業務的經營相關性有限，投入產出效益不明顯是房地產企業不注重科技創新與研發的根本原因，具體來說，可以分為以下三個問題。

4.1地產企業缺乏科技投入的回報機制

科技產品存在較為明顯的外部經濟效應，相關產品研發成功后，研發成本難以回收。一方面，因為房地產市場是典型的寡頭壟斷格局，地產企業規模優勢越發突出，行業集中度提升明顯。房地產企業突出競爭優勢，導致各自的創新成果難以普及，降低了科技創新的市場空間。另一方面，房地產企業均為重資產、高負債模式運行，在最優經營規模下難以騰挪出閑置資金進行科研工作。

4.2稅收政策缺乏有效地引導作用

房地產作為傳統的資本及勞動密集型行業，科技創新成果體現在最終產品上，具有根據項目靈活變化的特點。在開發企業中并無將研發及相關科技創新的投入進行單列的先例，而是納入到產品成本中由消費者買單。

根據《財政部國家稅務總局科技部關于完善研究開發費用稅前加計扣除政策的通知》（財稅〔2015〕119號）中針對研發費用的相關規定：房地產行業不適用稅前加計扣除政策，造成房地產企業不愿意將科技投入單獨列支。

4.3房地產的本質還是土地空間的售賣

從經營的本質上說，拿地能力和深化分工是房地產企業持續經營的永恒主題。房地產企業與科技投入“絕緣”的主要原因，就在于科技投入所能帶來的投入產出比，相較于獲得中國城市化進程的土地溢價來講微乎其微。與其將經歷拿來做有限的提升，不如將資源想更有利潤貢獻能力的業務領域傾斜。

5、針對未來發展的政策建議

2020年9月11日，習近平總書記在在科學家座談會上發表講話，深入闡釋了當前我國對科技創新工作的迫切需要，同時支出“我們必須走出適合國情的創新路子”，特別是要把原始創新能力提升擺在更加突出的位置，努力實現更多“從0到1”的突破。”

房地產行業作為中國經濟的支柱企業，在此項工作中應當減負起相應的責任與作用。需要發揮企業技術創新主體作用，推動創新要素向企業集聚，促進產學研深度融合。

為有效引導房地產企業參與到中國科技創新工作當中，需要從下列三個方向著力推進。

5.1注重頂層設計，形成長效機制

房地產企業科技投入較少的主要原因是缺乏正向的激勵和收益的保障。根據制度經濟學原理，需要有效的制度安排來保障經濟主體的切實利益，避免形成市場無效的窘境。因此需要結合我國發展階段，加強頂層設計，努力形成長效機制。應當堅持需求導向和問題導向，通過深化科技體制改革有效激發釋放科研與創新的活力，例如通過稅收政策的調整，有效保障進行科技投入的房企切身利益。政府主管部門應把更多精力從分錢、分物、定項目轉到定戰略、定方針、定政策和創造環境、搞好公共服務等方面上來。

5.2發揮制度優勢，做好組織保障

當前房地產行業面臨著企業各自為政，研發自成體系的困局。如何打破這種狹隘的競爭意識需要有效的宏觀統籌。因此需要發揮我國社會主義制度能夠集中力量辦大事的優勢，在行業內部優化配置優勢資源。通過強化黨的領導，聯合友商優勢，推動重要領域關鍵核心技術攻關。按照研究“筆頭鋼”的模式，充分發揮中央企業的骨干作用，發揮校企聯動在科研中的重要作用，調動各類市場主體積極性，有序組織，形成戰略力量。

5.3吸引社會力量，創造有力抓手

依靠群眾，調動群眾，是中國革命走向勝利的制勝法寶。只有充分的調動社會公眾的力量，是大家心往一處想，力往一處使，才能夠充分發揮社會主義集中力量辦大事的制度優勢。因此需要充分的發掘有力抓手，從而調動社會公共力量的參與。例如通過政府主導，主流房地產企業參與成立科創類引導基金的方法，引導相關領域產的發展。或者通過針對房地產企業制定科技投入進行免稅或獎勵政策，形成示范效應的方法，均能夠有助于實現政策目標的達成。

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作者簡介：

吳騰宇，碩士研究生，中級經濟師，戰略與股權管理方向，就職于中核興業控股有限公司;

宋穎，碩士研究生，中級經濟師，金融方向，就職于中國農業銀行北京市分行。