上海新房價格進入“透明時代”

宋杰

上海新房指導價出臺了，開發商想要賣高價，沒門！

5月20日，上海土地市場官網發布《上海市國有建設用地使用權出讓公告》，官宣首批集中供應地塊詳情：共計56幅地塊，涉及13個區，總起拍價達820.82億元，將在6月18日進行競拍。其中28幅涉住宅地塊總出讓面積178.11萬平方米，起拍總價約為699.7億元。

根據公示的表格，楊浦定海地塊的樓板價最高，起始樓板價58640元/m2，最高樓板價64501元/m2;靜安大寧地塊的一次書面報價最高，為105.59億元;普陀萬里地塊的出讓面積最大，為147870m2。

隨著上海土拍限價以及“房地聯動”指導價等新政落地，上海新房價格即將進入“全透明”時代。

新房明碼標價，穩地價更穩預期

4月30日，上海市土地交易市場舉行線上交流會，預告第一批住宅用地集中出讓的相關情況，同時還宣布了土地競拍競價環節中的重大變化。

發言人在交流會上介紹，新競價規則主要是在房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價、中止價和最高報價，例如：本批次商品住宅用地最高報價一般限定在起始價之上10%左右，相當于政府給出了每個地塊上市指導價，此舉有望宣告上海“地王”時代的終結。

以寶山某地塊為例，距離軌交10號線不遠，位于新江灣板塊西北，根據新房價地價聯動政策，未來7.3萬元/m2的房價，比起同一板塊的其他房源還是有很大吸引力，目前新江灣板塊面積在100多m2的住宅單價多在10萬元以上;再如徐匯濱江地塊，‘房地聯動下，政府出臺的未來房價指導價是13.1萬元/m2，在出讓的時候就清晰告知，開發商不能日后再超出此價格。

“本次明確‘房價地價聯動，每塊土地都明確告知房企周邊的房價，并且會附在土地出讓合同內。以前雖然也推行房價地價聯動，但這次做得更透明，更精細。這招其實錨定未來一年到一年半時間的房價，既向市場發出信號，即新房價格未來水平有多高，同時也讓房企心中有底，不要盲目拍地，否則高企的土地成本會吞噬利潤。”上海中原地產市場資深分析師盧文曦對《中國經濟周刊》記者分析說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進介紹，根據此次供地計劃，56幅土地中有28幅屬于普通住宅用地，剩下的28幅主要包括租賃住房用地、城中村地塊改造項目地塊、征收安置房項目地塊。從結構看，實際上主要以普通住宅用地為主，兼顧租賃用地和其他用地。這也進一步說明上海集中供地的一個特點，即從解決大城市住房問題的角度、市場關注的普通住宅角度出發，積極增加供地。“此類地塊多位于上海五大新城，較好地配合了新城建設的內容，有助于促進房源的供應和住房需求問題的解決。”

房企不能換“馬甲”拍地了

不少房企通過聯合公司形式拿地，上海為了防止此種模式下企業用多個“馬甲”搶拍，新規規定競拍中同一申請人只能申請一次。

舉例而言，A企業和B企業共同注冊一家公司，A企業也和C企業共同注冊一家公司，若這兩個聯合公司在同一場拍賣會中出現，相較而言A企業的拿地概率要大一些。大房企資金實力強，可以通過注冊多個“馬甲”增加拿地概率。這次通過技術手段，盡可能避免此類事件。換而言之，房企不管大小，只要進入最后拍賣階段，都只有一個拍賣號牌。

上海市政府此次出臺了新房的指導價

此外，在商品住宅用地現場競價階段，競買人最終競價不高于中止價的，以價高者得的原則確定競得;達到中止價時，交易將轉入一次書面報價階段。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近平均價競得的原則確定競得人。

盧文曦分析認為，上海對土地拍賣價格設限，最高不超過10%，這樣可以穩定土地價格，穩定房價預期。但是在達到限價后誰來獲得的方式，比其他城市通過搖號，或者自己報配建手段更高明。

“搖號有運氣成分在，自己報配建則加重房企負擔，在追求成本的前提下，會影響樓盤品質。這次是看哪家房企報價最接近平均報價，實際上是要求房企事先做好完善的準備工作，在場上拍賣過程不能沖動，以最合理的價格拿下地塊。”盧文曦說。

此外，上海對于土地出讓方式也有所限制，要求申請人競得地塊后，不得以任何直接或間接的形式將本方（及本地塊項目公司）的股權或投資權益轉移給本地塊其他申請人或關聯方。這樣可以防止有企業拿地后高價轉讓從而獲得收益。

嚴躍進分析說：“從這個規定可以看出，控制地價的政策依然較多，通過書面報價的做法，能夠防范盲目追高的報價方式。同時從實際過程看，也要求相關房企仔細計算地價的成本，科學報價。在類似競價規則下，預計地價水平將趨穩，也有助于后續房價的穩定。”

上海住宅4月份供大于求

在熱度高漲的一季度后，隨著調控效果的逐步顯現和供應節奏的恢復，4月份上海樓市熱度有所下降。

中指研究院數據顯示，4月上海商品住宅（不含保障房）累計成交76.64萬m2，環比下跌29.19%，整體供大于求。

中指研究院認為，上海在連續出臺多項樓市調控政策后，市場已經進入平穩運行階段，樓市的投機行為被嚴格抑制，后續集中入市的項目也以剛需和剛改類產品為主，預計二季度的市場均價可能出現結構性下跌。在“穩房價、穩預期”的政策指導下，隨著調控政策的不斷優化和實施，上海房地產市場熱度有望降低，市場回歸理性化，價格將回到相對合理的區間。

“上海未來新房市場在積分模式（編者注：上海新房市場新增積分制搖號選房程序）持續貫徹形勢下，可能某一個板塊、某一個地段大概要多少分未來會越來越固化。這里 （樓盤）是65分的，我50分就不去冒險了;那里兩次都不用搖號，那我分數不夠的可以試試。”業內人士盧俊分析說。

他認為，一年之后，上海不僅有樓盤地圖，還會有積分地圖，把客戶精準地指到定向位置。再加上五大新城和上海中心不同客群的模塊定位，剛需人群、剛需二套、新上海人“怎么買”以及“買哪里”會變得越來越明顯。“這就是函數型調控的意義。樓市的熱度對于每一個個體來說感知都不一樣的。大競爭消失，但是小差異時代會到來。”