三門峽老城區(qū)拆、改、留綜合評價研究

潘垚辰

（中國城市建設(shè)研究院有限公司，北京 100088）

1 三門峽老城區(qū)拆、改、留評價方法

建立一個適合于三門峽老城區(qū)拆、改、留的評價體系對于本研究有著重要的實際意義。結(jié)合三門峽城市特征與老城區(qū)片區(qū)情況，按照分級分析的方法，從片區(qū)的片區(qū)總體使用時間、片區(qū)功能使用情況、城市更新美學(xué)、片區(qū)更新效益以及老城區(qū)歷史價值5個目標建立三門峽老城區(qū)片區(qū)拆改留的綜合評價體系。

本文所采用的分級分析研究方法是指：

第一，明確在城市更新中至關(guān)重要的因子及各個因子下一級的子因子；

第二，確定各因子及子因子的判斷準則，并且使用打分方法對各層級因子量化打分；

第三，確定因子層級的權(quán)重值，得出因子占比系數(shù)；

第四，根據(jù)各因子的評價分數(shù)及其因子權(quán)重系數(shù)得出老城區(qū)各個片區(qū)的總分；

第五，根據(jù)因子評價總分分析結(jié)果并得出城市更新結(jié)論。

2 三門峽老城區(qū)拆、改、留綜合評價體系

2.1 三門峽老城區(qū)片區(qū)拆、改、留評價因子與因子評價標準

通過結(jié)合三門峽的城市概況，將三門峽老城區(qū)改造的因子確定為對現(xiàn)狀評價的“片區(qū)總體使用時間” “片區(qū)功能使用情況” “城市更新美學(xué)”3個目標，對城市更新預(yù)期效果進行評價的“片區(qū)更新效益”與“老城區(qū)歷史價值”2個評價目標。

通過分級打分法對各因子的子因子進行評分，將各子因子的打分分為4個級別，最高級為5分，中間等級為4分、3分和2分，最低級為1分，評分高的代表該區(qū)域進行改造的可能性都相對較低，相反，評分低的代表其進行改造的可能性相對較高。關(guān)于分數(shù)結(jié)果的分析會在后文有詳細敘述。

1）因子1——片區(qū)總體使用時間的評價：（1）片區(qū)建設(shè)時代的評價； （2）片區(qū)使用情況的評價。

2）因子2——片區(qū)功能使用情況的評價：（1）片區(qū)平衡度的評價；（2）片區(qū)更新可行性的評價。

3）因子3——城市更新美學(xué)的評價：（1）老城區(qū)的地理位置；（2）環(huán)境影響力；（3）城市色彩匹配度；（4）與老城區(qū)周邊匹配度；（5）片區(qū)整體外觀把控；（6）片區(qū)風(fēng)貌的適配度；（7）片區(qū)的附著物。

4）因子4——片區(qū)更新效益的評價：（1）片區(qū)發(fā)展回報的評價；（2）舊城改造運行平臺的評價。

5）因子5——老城區(qū)歷史價值的評價：（1）資源節(jié)約型舊城改造；（2）三門峽城市形象的提升；（3）促進三門峽經(jīng)濟發(fā)展；（4）三門峽歷史人文資源的評價。

2.2 三門峽老城區(qū)舊城改造評價因子權(quán)重

2.2.1 權(quán)重值與權(quán)重系數(shù)的確定方法

1）打分確定權(quán)重值

本文將因子的權(quán)重劃為5個等級，采用5分制的打分方法，最重要的權(quán)重值為5分，其他因子的打分以此為根本復(fù)制。本文確定的評價權(quán)重分兩個層級，分別為子因子的權(quán)重值與因子的權(quán)重值，因子的得分是由子因子的權(quán)重值確定的，因子的權(quán)重值得出片區(qū)的綜合得分。

2）權(quán)重系數(shù)的計算方法

將因子的權(quán)重值相加，單因子的權(quán)重系數(shù)即為此單因子的權(quán)重值除以總權(quán)重值。根據(jù)上文權(quán)重值的2種層級，本文研究的權(quán)重系數(shù)為2個層級，分別為子因子層級的權(quán)重系數(shù)和因子層級的權(quán)重系數(shù)，子因子的權(quán)重系數(shù)與子因子打分相乘用以得出因子得分，因子的權(quán)重系數(shù)與因子得分相乘用以得出片區(qū)綜合得分。權(quán)重系數(shù)的計算可用公式表示為：

式中，Sm為權(quán)重系數(shù)；Qm為所求因子的權(quán)重值；Qj為因子的權(quán)重值；n為因子數(shù)量。

2.2.2 老城區(qū)城市更新中評價因子權(quán)重值

片區(qū)總體使用時間：權(quán)重值5；權(quán)重系數(shù)：0.28。

片區(qū)功能使用情況：權(quán)重值4；權(quán)重系數(shù)：0.22。

城市更新美學(xué)：權(quán)重值4；權(quán)重系數(shù)：0.22。

片區(qū)更新效益：權(quán)重值3；權(quán)重系數(shù)：0.17。

老城區(qū)歷史價值：權(quán)重值2；權(quán)重系數(shù)：0.11。

片區(qū)建設(shè)時代：權(quán)重值5；權(quán)重系數(shù)0.625；

片區(qū)使用情況：權(quán)重值3；權(quán)重系數(shù)0.375；

片區(qū)平衡度：權(quán)重值5；權(quán)重系數(shù)0.625；

片區(qū)更新可行性：權(quán)重值3；權(quán)重系數(shù)0.375；

老城區(qū)的地理位置：權(quán)重值5；權(quán)重系數(shù)0.19；

環(huán)境影響力：權(quán)重值3；權(quán)重系數(shù)0.11；

城市色彩匹配度：權(quán)重值4；權(quán)重系數(shù)0.15；

與老城區(qū)周邊匹配度：權(quán)重值3；權(quán)重系數(shù)0.11；

片區(qū)整體外觀把控：權(quán)重值5；權(quán)重系數(shù)0.19；

片區(qū)風(fēng)貌的適配度：權(quán)重值3；、權(quán)重系數(shù)0.11；

片區(qū)的附著物：權(quán)重值4；權(quán)重系數(shù)0.15；

片區(qū)發(fā)展回報的評價：權(quán)重值5；權(quán)重系數(shù)0.625；

舊城改造運行平臺的評價：權(quán)重值3；權(quán)重系數(shù)0.375；

資源節(jié)約型舊城改造：權(quán)重值5；權(quán)重系數(shù)0.31；

三門峽城市形象的提升：權(quán)重值5；權(quán)重系數(shù)0.31；

促進三門峽經(jīng)濟發(fā)展：權(quán)重值3；權(quán)重系數(shù)0.19；

三門峽歷史人文資源的評價：權(quán)重值3；權(quán)重系數(shù)0.19。

2.3 三門峽老城區(qū)拆、改、留綜合評價得分及結(jié)果分析

參照物的選取需要具備一定程度的影響力，這種影響力的代表方式是多樣的，在本文看來，一切都源于子因子的影響。

2.3.1 城市更新綜合得分及結(jié)果分析

城市更新片區(qū)綜合得分通過拼疊評估確定，即該片區(qū)各項因子的得分相加，因子得分為該因子的打分與其對應(yīng)的權(quán)重系數(shù)乘積所得結(jié)果，其表達為：

式中，Z為片區(qū)總得分；Pj為因子的打分值；n為因子數(shù)量；Qj為因子的權(quán)重系數(shù)。

2.3.2 老城區(qū)城市更新綜合得分結(jié)果分析

片區(qū)綜合得分為各因子打分乘以其權(quán)重系數(shù)并相加而得，之前對標準、因子及權(quán)重的判斷界定，通過系統(tǒng)得出的片區(qū)得分可以判斷該片區(qū)進行改造的確定性。在評價過程中，通過片區(qū)總體使用時間、片區(qū)功能使用情況以及城市更新美學(xué)3個因子的得分可分析出片區(qū)是否有改造的必要性，這3個因子得分高低決定了該片區(qū)改造的可能性；這3個因子得分越高的片區(qū)說明其問題越多，需要更新改造。在改造預(yù)期效果評價中，通過片區(qū)更新效益與老城區(qū)歷史價值2個因子可分析出片區(qū)改造的可能性，這2個因子得分的高低決定了該片區(qū)改造的可能性。

3 三門峽老城區(qū)片區(qū)拆、改、留綜合評價

3.1 三門峽老城區(qū)片區(qū)拆、改、留現(xiàn)狀風(fēng)貌問題

1）部分片區(qū)年久失修：三門峽老城區(qū)部分片區(qū)已經(jīng)接近使用年限，年久失修，其片區(qū)空間出現(xiàn)較嚴重的落后現(xiàn)象，片區(qū)風(fēng)貌與周邊環(huán)境形成較明顯的反差。

2）部分片區(qū)外觀破敗：三門峽的環(huán)境是高溫高濕的，這樣的環(huán)境對片區(qū)的腐蝕程度大，不利于形成較好的城市風(fēng)貌。

3）私搭亂建嚴重，缺乏統(tǒng)一秩序：在老城區(qū)常年發(fā)展過程中，片區(qū)的使用者根據(jù)自身使用需求私自搭建房屋、隨意布置附著物。

4）部分片區(qū)缺乏整體協(xié)調(diào)：三門峽老城區(qū)片區(qū)經(jīng)營者和使用者缺乏對周圍環(huán)境的統(tǒng)籌安排和對城市設(shè)計品位的認識。

5）重要地段的外觀一般，與標志性地段不符：片區(qū)風(fēng)貌的塑造需要一個美麗的環(huán)境，更需要片區(qū)和環(huán)境之間的相互協(xié)調(diào)。

3.2 三門峽老城區(qū)片區(qū)拆、改、留現(xiàn)狀使用問題

1）片區(qū)功能與片區(qū)的需求不匹配：城市的片區(qū)在城市發(fā)展中所起的影響力不同，決定了城市使用情況的多樣性。

2）原本的片區(qū)無法滿足片區(qū)使用者的功能需求：隨著地段的發(fā)展，片區(qū)的掌控者對片區(qū)的需求會不斷產(chǎn)生變化，使片區(qū)以前的使用功能不能有效地滿足現(xiàn)實需求，這就出現(xiàn)了片區(qū)使用多樣性需求與片區(qū)功能單一的局面。

3.3 三門峽老城區(qū)片區(qū)拆、改、留問題綜合研判

1）維持現(xiàn)狀類片區(qū)主要包括歷史文化保護單位、文化遺產(chǎn)、重要的交通樞紐路線、重要的公共服務(wù)設(shè)施以及新建的片區(qū)。為了降低成本、保護城市歷史文化脈絡(luò)的有序發(fā)展，這些片區(qū)不予拆除或者轉(zhuǎn)移。

2）一般整治類片區(qū)主要包括片區(qū)質(zhì)量較好、風(fēng)貌較好、年代較新、片區(qū)功能對老城區(qū)發(fā)展有意義。這些片區(qū)予以微整治、保存原有的肌理與文化。

3）重點整治類片區(qū)主要包括需要保留的具有價值的片區(qū)，這類片區(qū)保存較差、年代久遠、形象較差。這些片區(qū)需要判斷來決定是否予以保留。

4）拆除類片區(qū)主要包括年代久遠、片區(qū)功能移除、城市美學(xué)影響城市發(fā)展、不符合上位規(guī)劃空間布局等。這類片區(qū)拆除后根據(jù)國土空間規(guī)劃來確定其空間形態(tài)及功能。

5）根據(jù)對三門峽老城區(qū)的充分調(diào)研和分析，得到需要拆除的片區(qū)比例為65%，重點整治類占比15%，一般整治類占10%左右、維持現(xiàn)狀類占15%左右。但是實際更新過程中涉及的拆除問題需要進一步確認核實。得分總結(jié)果如下：（1）拆除類，得分 2～2.4，數(shù)量 65%；（2）重點整治類，得分 2.5～3.4，數(shù)量 15%；（3）一般整治類，得分 3.5～4.4，數(shù)量10%；維持現(xiàn)狀類，得分4.5～5，數(shù)量15%。

4 結(jié)語

本文的片區(qū)拆、改、留研究通過研究可持續(xù)理論與拆、改、留的關(guān)系，以及國土空間規(guī)劃背景下城市更新的相關(guān)知識指導(dǎo)拆改留的重要作用與意義，明確了本文對于舊城改造的研究的不同之處，提出三門峽老城區(qū)拆、改、留評價體系。本文在對老城區(qū)各因子進行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過結(jié)合三門峽舊城改造的實際情況，提出了適用于三門峽的城市拆、改、留評價體系。

本文具有一定的廣泛性和可用性，希望可以為三門峽老城區(qū)的發(fā)展提供參考依據(jù)，指導(dǎo)城市設(shè)計的空間研究。