農村房屋不動產確權登記發證的問題研究

袁春霞

河南省地質礦產勘查開發局第三地質礦產調查院 河南 信陽 464000

農村房屋不動產確權登記發證(以下簡稱農房不動產登記發證)包括農村集體建設用地登記發證和農村宅基地使用權登記發證。其工作重點是農村住宅基地的登記發證。在初始登記工作中,各區以村為單位,通過綜合的形式確保工作的有效實施。宅基地調查確認工作由縣級土地行政主管部門負責,實際工作由鄉(鎮)人民政府負責。但由于宅基地使用中存在一些違規行為,登記發證率相對較低。

1 農房不動產登記發證工作概述

《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》的頒布,進一步推動了新農村建設和城鄉一體化進程,為不動產登記提供了法律支持,有效地保護了農民合理的合法資產,保證了現有宅基地使用權的合理性和合法性,避免了因權利不清而引發的財產糾紛和隨后的財產糾紛所造成的經濟損失。無證宅基地可以由權利人申請,經批準公示后可以發證,但在實際登記發證過程中存在一些問題,影響了登記工作的順利進行。因此,要嚴格按照相關法律法規的要求,完成相關信息的調查,規范農房不動產登記發證流程,切實提高工作質量,保障人民群眾的合法權益。

農房不動產登記發證時,業主需要按照政策法規對房屋所有權、宅基地使用權等相關工作進行登記。根據工作規范,工作人員要對申請范圍內的土地使用者、面積、位置、用途等基本情況進行詳細調查。同時,還要明確房屋所有人的基本情況、建筑年齡、建筑結構、層數、房屋面積及用途、房產糾紛、墻體界限等。根據不動產登記的相關規定,需要對土地權屬信息和相關房屋信息進行整合,為后續不動產登記分配工作提供詳細的數據支持。農村房屋不動產認證前,工作人員需要做好農房不動產登記發證項目的調查工作,包括房屋產權調查、土地權屬調查、成果復核、建筑物面積計算、數據庫建設等,確保農房不動產登記認證工作順利合法進行。

2 農房不動產登記發證工作目的

以商城縣農房不動產登記發證項目(河鳳橋鄉、長竹園鎮、黃柏山管理區)為例,就此項目的宅基地和集體建設用地地籍(權籍)調查成果為基礎,開展集體土地上的房屋權籍信息調查；對宅基地和集體建設用地地籍(權籍)調查成果以外,新增的宅基地和集體建設用地以及地上房屋開展房地一體的權籍調查；全面查清宅基地和集體建設用地上的房屋等建筑物、構筑物的權籍情況。利用信息化技術,疊加整合獲得的房屋權籍信息、宅基地和集體建設用地地籍(權籍)信息,形成房地一體的不動產權籍信息數據庫。按照《不動產登記暫行條例》首次登記的規定,辦理不動產登記。

3 農房不動產登記發證技術路線

以滿足商城縣農房不動產登記權籍調查工作為出發點,立足于已有的農村集體土地確權登記發證工作成果基礎,嚴格依據國家有關調查規程和標準,借助航天航空遙感、地理信息系統、衛星定位和數據庫等技術手段,充分利用已有土地調查成果和登記成果,通過外業調查、復核審查、內業建庫,完成宅基地和集體建設用地使用權宗地內的房屋(地上建筑物和構筑物)的權籍調查和房屋測量等工作,為農房不動產登記發證提供依據。實際工作現狀中,采取以房屋權籍為基礎、以房屋土地權籍信息為依托、以登記條例細則為依據,實施農房不動產登記的技術路線。

4 農房不動產登記發證存在的問題

4.1 一戶多宅和面積超標 1982年《村鎮房屋用地管理條例》實施前,房屋占用宅基地范圍至今未擴大的,按使用面積辦理產權登記,核發產權證。政策實施后,農民應按批準的宅基地使用面積辦理房地產證。沒有土地使用證的,應當按照當地有關鄉鎮規定的最高宅基地審批要求核發房地產證。從實際調查來看,宅基地過多的情況很多。隨著人們對住房需求的不斷增加和經濟水平的提高,農民對原有房屋進行了翻修、改建,大量修建院墻占用公共土地,給資產核算工作帶來一定困難。

一戶多宅的問題主要是通過捐贈、繼承、自購宅基地等方式造成的。政策出臺前,缺乏統一標準,導致一戶多宅現象嚴重。在現行宅基地管理政策中,一戶一宅為核心。但由于長期缺乏有效的監管制度,一戶標準模糊不清,在實際登記發證工作中難以落實一戶一宅,導致實際管理混亂,影響不動產登記效率。

4.2 權屬界限不明確 在實際的農房不動產登記發證工作中,由于需要經過多個審批階段和審批部門,時間跨度比較長,很容易丟失數據,導致核發工作困難重重。而且,以前的登記審批材料都是紙質檔案,工作人員保管不當會導致相關權屬證明材料丟失、權屬來源信息不完整,給以后的農房不動產登記發證工作帶來很大困難。隨著農村改革發展的不斷加快,新農村建設項目有序推進。一些村民從原來的宅基地搬到了新農村安置點,這也增加了農房不動產登記發證的工作量。部分村民搬遷后未辦理相關手續,進行房屋買賣和權利變更工作,導致宅基地權屬混亂、權屬關系不清,給后續登記發證工作造成很大障礙。

4.3 宣傳工作不到位 在農房不動產登記發證工作開展之前,沒有有效的宣傳工作,導致村民的配合程度不高,也給調查工作帶來一定困難。部分村民外出務工,導致權利人的簽字工作在調查期間不能有效完成,影響了實際工作進度。部分工作人員對相關法律法規和注冊流程了解不清,實際工作中問題頻發,影響了注冊發證工作效率。

5 農房不動產登記發證工作的優化策略

5.1 加強領導,壓實工作責任 農房不動產登記發證應當按照現行不動產登記規定,采取不動產一體化的方式進行。由于涉及面廣、工作內容多,要加強工作優化,減少權屬糾紛的發生,降低查處難度。加強對農房不動產登記發證工作的領導,把這項工作列入重要議事日程,以鞏固責任,確保農房不動產登記發證工作有序發展。

5.2 加強學習教育,增強隊伍整體素質 人才是職業發展的重要組成部分。只有擁有一支高素質的專業人才隊伍,才能為各項工作的有效開展提供保障。農房不動產登記發證工作還應注重人才隊伍的建設和優化,從而更好地提高登記工作的質量和效率。對于農房不動產登記發證工作,有很強的政策和技術要求,要保證按時完成各項任務,因此要加強發展技術隊伍的培訓。對于上級國土資源部門,要加強對農房不動產登記發證人員的培訓,使他們掌握更多的專業知識,提高登記人員的工作水平,進一步提高登記發證的效率和質量。

5.3 分門別類處理“一戶多宅” 村民因繼承取得的第二套宅基地申請房地產登記時,有關土地登記機關應當受理。村民對買賣房屋取得的第二套宅基地申請房地產登記時,登記機關應當對其來源合法性進行審查。土地登記機關對出租、出售宅基地的違法建設登記申請,可以不予受理。為保證農房不動產登記發證的合理性,要結合有關規定和要求,嚴格開展管理工作。

5.4 建立合理的農房不動產登記發證規范內容 建立科學合理的農房不動產登記發證進度要求。包括加快制度建設和細化登記工作權限。要積極有效地優化相應登記檔案的歸檔工作,確保新老檔案能夠實現更好的銜接,為以后的工作提供良好的信息基礎。加強農房不動產登記使用執法檢查,杜絕違法現象。要加強對村民住宅建設和土地使用的日常監管,控制違法行為,重視城鄉結合部等地區農村住宅用地的監督管理。完善農房不動產建設用地變更登記表,杜絕新的權屬糾紛。而在工作中,要嚴格執行安全相關法律法規,防止違法現象的發生。

結束語

綜上所述,農房不動產登記發證可以促進社會主義新農村建設,保護相關權益人的合法權益。在實際登記過程中,要以相關法律法規為指導,充分利用現有各項成果,結合當地實際,嚴格規范登記流程,加大審核力度,確保農房不動產登記發證工作的科學性和有效性,為農房不動產登記發證工作的廣泛開展打下堅實的基礎。