酒店建設(shè)項目全過程成本控制研究

伍 蔚

（珠海格力建設(shè)投資有限責(zé)任公司，廣東珠海 519000）

部分酒店建設(shè)項目較少實施全過程的成本控制，酒店建設(shè)需要體現(xiàn)設(shè)計的特殊、施工復(fù)雜性、裝飾多樣性、相關(guān)方需求的差異性等特點，易發(fā)生設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證較多、不同專業(yè)銜接不當(dāng)?shù)榷喾N問題，影響成本控制。酒店建設(shè)項目應(yīng)實施全過程成本控制，明確不同階段的成本控制重點，針對成本超支的關(guān)鍵因素提出相應(yīng)的控制措施，H酒店設(shè)計為五星級，由于專業(yè)咨詢公司負(fù)責(zé)項目管理。

1 建設(shè)項目全過程成本控制的含義

建設(shè)項目管理中的成本控制是內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。全過程成本管理體現(xiàn)為全過程、全員共同參與的特點，成本控制需要經(jīng)濟與技術(shù)相結(jié)合。建設(shè)項目實施成本控制指項目在開發(fā)、建設(shè)、實施中，借助技術(shù)管理措施有效控制建設(shè)項目的成本費用，降低施工成本，將建設(shè)項目成本支出控制在預(yù)期范圍內(nèi)。

建設(shè)方為了保證項目可達到預(yù)期的社會效益和經(jīng)濟效益，成本控制應(yīng)作用于項目各環(huán)節(jié)，實施全過程成本控制。全過程成本控制可結(jié)合建設(shè)項目的特點，控制建設(shè)項目不同階段發(fā)生的費用，建設(shè)項目通過全過程成本控制應(yīng)實現(xiàn)各方的參與。H酒店建設(shè)包括勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、咨詢等單位，在項目進行中應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)成本偏差等問題，并進行分析、總結(jié)、改進，采取糾偏措施，確保實現(xiàn)預(yù)期設(shè)定的成本目標(biāo)。

2 酒店建設(shè)項目成本控制原則

2.1 成本控制最大化

酒店建設(shè)期間應(yīng)始終以成本控制為基準(zhǔn)，是以盈利為目的實施項目建設(shè)的較好的選擇，低成本決定了酒店后期運營的盈利能力。控制成本與保證品質(zhì)質(zhì)量并不沖突，成本控制可避免建設(shè)項目產(chǎn)生無效成本，消除不必要浪費。前期決策階段應(yīng)明確酒店的外觀、造型、功能定位、布局、設(shè)備設(shè)施、材料品牌、經(jīng)營模式等。

針對設(shè)計方案的比選，可采用同業(yè)對標(biāo)、咨詢專家等方式，明確酒店的定位、面積配比、裝修等級。對于層高、客房開間尺寸等，易發(fā)生設(shè)計變更的問題，應(yīng)控制成本，避免發(fā)生成本偏離。在施工與階段結(jié)算階段，應(yīng)對付款單、簽證應(yīng)進行嚴(yán)格審核、校對，將酒店建設(shè)成本控制在合理的水平范圍內(nèi)。

2.2 全方位成本控制

酒店建設(shè)項目包括前期決策、方案設(shè)計、現(xiàn)場施工、竣工結(jié)算、驗收階段、運維等不同階段，建設(shè)項目成本控制應(yīng)針對每個施工階段，任何一項成本支出均會影響項目的成本控制。工作人員應(yīng)對各分項的成本支出進行控制，部分建設(shè)單位僅注重設(shè)計、施工階段的成本控制，忽視其他階段的成本控制。不同階段的成本會相互影響，應(yīng)將酒店項目的成本控制在設(shè)定的范圍內(nèi)，統(tǒng)籌考慮項目各階段的成本支出，并設(shè)定具體的管理目標(biāo)。

2.3 綜合成本控制

H酒店建設(shè)項目相對復(fù)雜，酒店建設(shè)項目應(yīng)實施全過程成本控制，分析與成本關(guān)聯(lián)的影響因素，如進度、質(zhì)量、安全等，明確不同階段的成本控制要點，針對成本超支因素應(yīng)制定具體的控制措施，保證實現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

3 全員成本控制

不同于一般建設(shè)項目，酒店參與方較多，項目管理難度大，存在多個利益訴求方。H酒店除了建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、物資供應(yīng)、施工、監(jiān)理等單位的參與，酒店項目涉及酒店管理公司、品牌服務(wù)公司、文化服務(wù)公司、專業(yè)化設(shè)計公司（如玻璃幕墻的設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計、景觀設(shè)計）等不同的參與方。酒店建設(shè)項目種類多樣，包括不同功能的建筑單元，如會議廳、宴會廳、棋牌廳、健身房、游泳池等，相關(guān)公司應(yīng)共同參與成本管理。項目管理中應(yīng)保證參與者的協(xié)調(diào)配合，共同參與成本控制，提升成本控制水平。

4 建設(shè)項目全過程各階段成本控制的內(nèi)容和措施

4.1 前期決策階段

管理團隊在開發(fā)前期，應(yīng)明確酒店定位，分析市場供需，確定目標(biāo)客戶。綜合分析擬開發(fā)項目的建設(shè)方案，全面論證項目的技術(shù)、經(jīng)濟、可行性，完善投資方案。建設(shè)項目針對成本控制在前期決策階段應(yīng)具有控制措施，H酒店在前期決策階段針對成本控制對項目的選址、建造標(biāo)準(zhǔn)、工藝進行詳細(xì)論證，對提出的方案進行了多層次、多角度的對比，并進行投資估算，確保此階段決策的可靠性，避免由于投資方案偏差對總投資產(chǎn)生影響。

H酒店項目運用對比分析法、凈值分析法確定了成本目標(biāo)，編制完善投資估算。此階段應(yīng)明確成本控制的定位，按照標(biāo)準(zhǔn)進行相關(guān)調(diào)整，以到達成本控制目標(biāo)，保證目標(biāo)成本的可追溯性。

H酒店建設(shè)面積為83 121.44 m2，H酒店投資估算如表1所示。

表1 H酒店投資估算

4.2 設(shè)計階段

針對成本控制，管理團應(yīng)嚴(yán)格實施限額設(shè)計，在設(shè)計中結(jié)合成本控制需要優(yōu)化相關(guān)方案，H酒店項目設(shè)計階段的主要內(nèi)容結(jié)合應(yīng)設(shè)計方案編制投資概算，以確定項目的投資總額、建設(shè)項目各階段的投資概算、實施限額設(shè)計。

H酒店按照已確定的投資總指標(biāo)，將投資總額合理分解到分部分項工程中，結(jié)合各單位工程細(xì)分指標(biāo)。基于經(jīng)濟原則比選設(shè)計方案，確定最優(yōu)設(shè)計方案，測算目標(biāo)成本包括臨時場地平整費用、土建施工、綜合安裝等相關(guān)內(nèi)容的投資限額，將費用控制指標(biāo)分配到各分部分項工程。H酒店項目在設(shè)計階段可借助全壽命周期理論與價值工程理論，優(yōu)化投資限額設(shè)計方案。

4.3 招投標(biāo)階段

H酒店項目在招投標(biāo)階段，擬定成本控制強化招標(biāo)文件，研究合同相關(guān)條例，合理降低成本風(fēng)險。進行項目成本控制過程中，承發(fā)包雙方發(fā)生爭議引發(fā)的費用支出。H酒店項目采用對比分析法、ABC分類法，繪制工程量清單，明確招標(biāo)控制價，招標(biāo)借助合理的價格確定合適的承包商，保證項目成本得以控制。

H酒店項目采用科學(xué)有效的評標(biāo)方法確定中標(biāo)人，評標(biāo)中對不平衡報價進行識別，避免承包商在項目實施借助變更、調(diào)價、索賠等獲得收益，引發(fā)成本失控的情況。H酒店項目了明確招標(biāo)界面，避免招標(biāo)界面不清引發(fā)的總包與分包爭論問題，對合同實施中的造價控制重難點、成本控制風(fēng)險進行預(yù)測，完善合同條款。描述清單項目的特征，澄清重要事項，降低成本風(fēng)險發(fā)生概率。

4.4 施工階段

H酒店項目管理團隊加強了施工管理，在施工中結(jié)合成本控制目標(biāo)，分解投資計劃，依據(jù)合同與進度完成情況支付進度款，在限額內(nèi)合理分配建設(shè)資金。施工中應(yīng)調(diào)整投資偏差，保證進度款審定、支付情況、施工進度的一致性。H酒店項目采用凈值分析法與量價分離約束機制，對施工中的工程變更、簽證、索賠等進行分析、確認(rèn)、審核。

發(fā)生設(shè)計變更后，將費用支出控制在合理的范圍內(nèi)，借助對比分析法確定新增項目的工程量，分析新增材料的價格。H酒店項目在此階段，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)工程的進度支付進度款，避免施工中發(fā)生工程款超付問題，要求現(xiàn)場簽證保證依據(jù)的充分性、資料的完整性、審核的準(zhǔn)確性。

4.5 竣工結(jié)算階段

成本控制針對竣工結(jié)算應(yīng)依據(jù)合同約定的工程價款、調(diào)整價款、相關(guān)單位共同認(rèn)定的變更、洽商、簽證、索賠等,按照工程造價的核定標(biāo)準(zhǔn)與計價規(guī)則，計算竣工項目價款，并作為工程款的支付依據(jù)。

H酒店項目應(yīng)全面審核竣工資料，針對施工方申報的索賠、爭議事項，出具爭議審核報告，依據(jù)招標(biāo)文件、合同條款、清單編制說明，明確工程款計取方式。

5 結(jié)語

建設(shè)項目全過程成本控制，將作用于建設(shè)項目的全過程，有利于明確項目不同階段成本控制的重點。本文結(jié)合工程實例，分析酒店建設(shè)成本控制的要點，提出了建造成本的構(gòu)成要素，結(jié)合實踐分析科學(xué)合理的建設(shè)成本，為同等工程建設(shè)成本控制提供借鑒。