租房問題層出不窮大城市住房短板該如何補(bǔ)齊

陳磊 孫天驕

“大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。”在近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，這成為2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的8個(gè)重點(diǎn)之一。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2020—2021）》稱，目前住房租賃市場(chǎng)的問題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發(fā)生。

在專家看來，住房租賃市場(chǎng)存在的問題背后，根源是租房需求量大而供應(yīng)不足，這種情況在大城市尤甚。

專家建議，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入以存量房源為主的階段，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，既要重視保障性租賃住房建設(shè)，也要盡快出臺(tái)住房租賃條例，為住房租賃市場(chǎng)提供完善的制度保障。

租房問題層出不窮

源自供需矛盾突出

張先生是安徽人，畢業(yè)后到北京闖蕩，如今工作剛滿一年，但他已經(jīng)感受到了在大城市租房的不易。

張先生說，他在一家中介的App上租了一套三居室其中的一間，面積不到10平方米，每月租金3000元，幾乎占到他工資的一半，“生活毫無幸福感可言”。

畢業(yè)不到一年，搬了3次家，這是柳先生的租房經(jīng)歷。柳先生在北京一家事業(yè)單位工作，房子是通過一家中介租的。

據(jù)柳先生介紹，簽約時(shí)，中介口頭說租金支付方式是押一付三，但在合同里又把第二季度的租金設(shè)置為提前一個(gè)月交納，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)押二付三的租房合同。“當(dāng)中介找我要第二個(gè)季度的房租時(shí)，我和他們協(xié)商能否將租期縮短到一個(gè)季度，我以一個(gè)月的押金作為賠償。中介堅(jiān)決不同意，并且說如果我不履行合同就得立即搬離。”

為了不被克扣押金，柳先生嘗試通過向法院起訴、舉報(bào)隔斷違規(guī)、撥打12345熱線請(qǐng)求調(diào)解等方式解決問題。最后，中介公司作出妥協(xié)，稱愿意將租期縮短為一個(gè)季度。

“但是，在最后退費(fèi)的過程中，中介公司又變卦了，讓我負(fù)擔(dān)拆除隔斷的費(fèi)用。”柳先生說。

不只是租客，出租房屋的房東也會(huì)遇到困擾。

家住北京的張女士和丈夫都已退休，他們有3套房子，一套房用來居住，另外兩套房子都租了出去。有時(shí)候找不到合適的租客，他們的房子一空就是大半年。

2020年9月，《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》發(fā)布，其中稱，城市租住生活已成為超2億人的選擇。

2020年12月下旬，58同城、安居客聯(lián)合發(fā)布的《2020年中國住房租賃市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告》稱，一線城市中，北京的租房需求量為全國第一，其次為上海、深圳、廣州。房屋設(shè)備損壞沒人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時(shí)常見的痛點(diǎn)。

中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛稱，大城市住房供需矛盾依然比較突出。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池表示，住房問題在大城市最為突出。如今，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入以存量房為主的階段，突出的問題是如何實(shí)現(xiàn)租售并舉與促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

健全完善法規(guī)制度

規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序

“大城市住房突出問題”已經(jīng)進(jìn)入國家議事日程。

2020年12月16日至18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議舉行，其中強(qiáng)調(diào)要解決好大城市住房突出問題。

具體措施之一是要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)。

其他措施還包括：降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控等。

2020年12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開。會(huì)議提出2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的8個(gè)重點(diǎn)之一是大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。

“加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。”會(huì)議稱。

值得注意的是，2020年12月29日，在北京市“回顧‘十三五、展望‘十四五”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，北京市住建委副主任張國偉提出，計(jì)劃于2021年向市場(chǎng)供應(yīng)集租房5000套左右，重點(diǎn)解決新市民等群體過渡性居住需求。

同一天，上海市政府常務(wù)會(huì)議原則同意《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見》，就整頓規(guī)范上海市住房租賃市場(chǎng)秩序進(jìn)行部署。

規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序已然成為監(jiān)管機(jī)構(gòu)的共識(shí)。

對(duì)于住房租賃市場(chǎng)，倪鵬飛給出的建議是：啟動(dòng)實(shí)施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”，建立“租售結(jié)合”的住房體系;實(shí)施“322”新市民安居工程，即挖掘空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力這三大潛力，著眼于大都市周邊和城市主城區(qū)內(nèi)兩大空間，采取購買和租賃兩種形式。

在倪鵬飛看來，解決住房租賃市場(chǎng)問題的重點(diǎn)是健全新市民租賃住房體系。與此同時(shí)，要完善保障性租購住房的保障機(jī)制。

華東政法大學(xué)法律學(xué)院副院長陳越峰認(rèn)為，租賃市場(chǎng)的規(guī)范和未來發(fā)展，既需要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在資源配置上的決定性作用，又需要更好地發(fā)揮政府在居住保障和市場(chǎng)監(jiān)管方面的重要作用，建構(gòu)多級(jí)多樣、分類分層、規(guī)范穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)供給體系和合法合規(guī)的租賃市場(chǎng)。他建議：對(duì)于通過市場(chǎng)機(jī)制難以解決的信息不對(duì)稱、保障性居住需求、權(quán)益保障等問題，可以通過科學(xué)立法完善規(guī)則、嚴(yán)格執(zhí)法加強(qiáng)事中事后監(jiān)管等舉措加以解決。

租購住房同等權(quán)利

切實(shí)保障居住權(quán)益

在中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”被擺上重要的位置。

其中，“公共服務(wù)”包括戶籍、教育、社保、養(yǎng)老、醫(yī)療等多個(gè)方面。

趙秀池認(rèn)為，買房得到的是產(chǎn)權(quán)，租房得到的是使用權(quán)，二者本身享有的權(quán)益不同，但如果兩者享有的公共服務(wù)相同，則會(huì)極大促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

2020年12月22日，江蘇省蘇州市公布《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施意見》，其中提到，落實(shí)租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶，破除隱形門。

實(shí)際上，早在蘇州之前，江蘇省無錫市、山東省濟(jì)南市等數(shù)十座城市已經(jīng)出臺(tái)租房可落戶的相關(guān)規(guī)定。

趙秀池表示，在租購并舉的背景下，“租房即落戶”降低了人口入駐的成本，有利于吸引人才，是租購?fù)瑱?quán)實(shí)現(xiàn)的重要一步。

針對(duì)部分城市推出租房也能落戶政策及其背后的租購?fù)瑱?quán)問題，陳越峰認(rèn)為，購房落戶、人才落戶乃至租房落戶的政策值得肯定。在基本民生層面，應(yīng)采取各種有效措施切實(shí)保障城市實(shí)有人口的居住權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

在北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任樓建波看來，要實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，涉及多方面的公共服務(wù)政策，包括戶籍制度、就醫(yī)、入學(xué)等，其實(shí)是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，應(yīng)該把租賃的問題簡單化，比如能不能把承租人的承租權(quán)好好落實(shí)下來。

在租購?fù)瑱?quán)之下，租賃企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？

樓建波認(rèn)為，我國現(xiàn)在有兩種租賃企業(yè)，一種是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新做租賃企業(yè)，另一種是通過改造廢棄廠房等增加供應(yīng)的租賃企業(yè)。

樓建波稱，我們現(xiàn)在有很大一部分從中介轉(zhuǎn)過來的租賃企業(yè)，通過把社會(huì)上的閑散房源收下來，進(jìn)行裝修后再出租。對(duì)于這種“二房東式”的租賃方式，一定要設(shè)置自有資金門檻，這樣才能讓無序和壟斷問題得到解決。“總的來說，我們要鼓勵(lì)那些真正增加租賃住房供應(yīng)的租賃企業(yè)發(fā)展，而不是‘二房東式的租賃企業(yè)。”

趙秀池同樣認(rèn)為，不應(yīng)該鼓勵(lì)通過收購個(gè)人住房賺取差價(jià)的輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu)租賃大行其道，而應(yīng)該鼓勵(lì)個(gè)人房東直接在住房租賃平臺(tái)上發(fā)布房源，減少中介環(huán)節(jié)。