淺談老舊小區精品改造過程中的突破口
——以長寧區精品小區改造為例

王晶晶

上海市房屋建筑設計院有限公司 上海 200062

引言

隨著城市的不斷更新發展，以及人們生活方式的改變，建造于20世紀50～80年代的住宅已經不能滿足居民的生活需求。特定時期和地域的政治、經濟、文化、制度都會通過建筑活動，以一種最直接的自下而上的狀態反映在居住形態上。造成了在小區公共設施配套、房屋住宅建筑本體、道路停車等多個方面不同程度出現了問題和矛盾，對居民的生活產生了困擾。基于以上問題，長寧精品小區從2017年開始嘗試對區內既有公房小區改造進行設計施工的整合，以期望達到解決老百姓“急難愁盼”的問題，對增加社會穩定，百姓福祉起到重大作用。

1 精品小區的定義

精品小區項目是在體制上的一次探索，整合了房屋修繕，環境提升、海綿工程、架空線落地、雨污水混接改造并對小區的綠化布局和樹種進行調整，不僅是一次修繕，還是一次升級解決了居民生活方式與硬件設施不匹配的矛盾，隨著精品小區對社區全方位的升級，已經擺脫了修繕的概念，成為社區的升級與完善的代名詞。我們希望在精品小區改造后，居民、物業、居委、街道等共同參與使得推動社區管理政策、物業服務理念及居民自治度提升。實現社區硬件和軟件的飛躍，最終使居民獲得感、滿足感、歸屬感。

1.1 精品小區的背景

以往舊小區改造僅僅房屋修繕或者綜合整治，抑或是雨污混接，這些改造往往會出現重復施工，比如說地面反復開挖，腳手架多次搭設，對于居民生活出行造成了極大的不便。長寧區于2017年開始嘗試對區內既有公房小區改造進行設計施工的整合。

“十三五”期間對于上海舊住房修繕改造工作中，應采取因地制宜、有機更新、多元協作等原則，實施以人文本的改造機制，延續城市文化肌理的同時更能滿足城市居民的功能需求與精神需求。

1.2 精品小區改造內容

精品小區改造主要分為房屋維修和提升兩大塊，其中房修項目的改造修繕項目包括：小區門衛、大門、圍墻；建筑單體；陽臺廢水管與屋面雨水管改造；道路、交通、停車；附屬設施；設備設施；海綿改造。提升項目的改造項目包括：街道家門口工程；環衛設施改造；文化、體育、衛生；綠化整修；綠化景觀。

1.3 精品小區與時俱進的工作方法

精品小區項目這類的舊小區修繕項目與新建小區項目的不同，在于任務書并不是由甲方直接提供，而是需要在反復的溝通討論中逐步形成的。修繕中心和街道的需求相對明確，難點在于如何采納并引導居民提出合理的需求。圖1說明為什么筆者將工作方法作為精品小區設計的一個非常重要的環節來討論。老百姓是一個非專業的群體，卻是最大的收益人。由于精品小區改造本質上是一種定制設計，需要根據不同小區的硬件條件、居民類型、收入水平、管理水平來進行不同的設計。于是設計者要對溝通的方法進行“設計”，出現了一些問卷調查、圖文工具、設計公開日、設計演講等多種類型的溝通方式。主要目的還是讓居民能充分了解改造內容和目標，統一對改造的預期，項目完成后有參與度和滿足感，實際上這部分工作是最難進行和操作，因為需要在這個過程中設計師能要能力梳理和引導居民的合理需求，也會把歷史遺留下來的潛在矛盾引發出來，筆者在此類溝通工作中遇到類似改造小區居民與周邊小區居民之間的歷史矛盾，居民與街道拆違整治過程中存在歷史矛盾，有機動車的居民和沒有機動車居民之間的矛盾，還有其他的社會問題，等等。

圖1 精品小區改造任務書構成圖

1.3.1 相關單位參與協作。溝通工作是艱難的，需要街鎮、物業公司、實施單位、設計、區房管局、業委會等一系列參與方耐心細致的面對問題，達成共識，這才是一個舊公房改造項目成功的基石。

1.3.2 居民全過程參與實施溝通分為三個階段。第一階段：對居民進行精品小區改造項目介紹，讓居民了解精品小區改造范圍，在此基礎上進行問卷調查（問卷結合具體小區定制相關問題）。目標是讓居民對本次改造要建立一定概念，為接下來意見收集和深入探討打下堅實基礎。同時確立征詢范圍，篩選不在項目中的意見和不合理建議，為下一步細節和特色征詢溝通打下基礎。

第二階段：通過固定時間駐點或設計開放日等形式，通過現場展板、設計工具與居民互動，對小區特色和公共空間的改造征求廣泛意見和建議。

在第一階段基礎上，解決包括并不限于以下目標問題：①機動車拓展與綠化效率的互償機制；②生動社區的打造；③非機動車臨時停放和固定停放的分類管理；④康健、無障礙與兒童是否新設及新設的位置；⑤關注小設施在居民生活中的作用，例如報刊欄、晾曬、休息座椅、路燈、監控、文化墻繪等設施。

第三階段：根據以上充分意見溝通結果，明確設計點位做出電子版多方案pdf文本比選，聽取居民意見確定方案。

目標旨在此階段完成居民訴求設計落地，同時對小區非機動車與機動車停車位數量、晾衣架設置點位和數量、大樹遷移點位和數量、路燈點位和數量、監控點位和數量等項目做到精準設計，便于施工落地[1]。

溝通時間宜兩周一次，一個半月左右完成查勘與居民意見征詢，兩個月確定方案。具體溝通內容和形式與街道、居委、實施單位等各方溝通后，根據具體小區情況確定。

圖2 改造工程居民全程參與三階段流程圖

2 精品小區改造成功的要素

首先要有充足的資金保障，其次是良好的組織架構、充分的溝通協調，最后有良好的施工水平予以實現。在此過程中，設計師作為專業的協調者與創新者的角色，融入舊小區改造工作中，如圖3。

圖3 設計師角色圖

參建各方對于項目的目標有一定的關系。涉及項目后評估的參與方狹義角度主要有區房管局、項目地街鎮、基層居委會、業委會、物業、設計、施工單位等。建設過程中和建設完成后以上單位都會有一個自我的評價，或者還有來自外部評價，但真正重要的評價者是誰呢？我們認為是居住在這里的居民。居民的評價是至關重要的，改造是一次生活方式的調整，除了說到的對于車輛使用擺放的硬件改善，對于人的硬件改善會帶來人的生活方式的改變。設計了彈性路面廣場，會吸引居民在社區內增加健身活動和社交，便于居民精神文明提升，有利于小區自治共建。設置兒童活動設施也有利于居民交流和兒童生理和心理健康發展。所以從某種角度說修繕的不是實體，而是人們的生活狀態。

我們是懷抱著這個想法，來提出改造的點位和改造目標，甚至在實施的過程中選擇材料和做法，都是貫穿著這個設計思路[2]。

3 精品小區改造案例

在精品小區改造的工作中，筆者參與了長寧區多個精品小區的改造工作。通過這些項目的實踐，筆者從中總結了一些精品小區改造的設計經驗，對各個小區均采用定制化設計。從中選出了具有代表性的兩個小區，華山花苑（高層）和茅臺小區（多層）著重介紹。

圖4 華山花苑小區精品改造對比圖

3.1 華山花苑小區

華山花苑小區位于長寧區華山路以東，淮海中路以北，小區共有五幢高層住宅，房屋總建筑面積約為120687m2（圖4）。由于本小區作為上海最早一批高層小區，機動車與非機動車配置上不足。此次精品小區改造思路，除了加強社區區域功能外，在此次改造中，對交通進行梳理，完成智能化非機動車庫改造。

3.1.1 問題分析。第一，機動車開發時配比不足，為地面停車，目前造成地面車輛停放擁堵，嚴重影響小區環境，且停車數不能滿足需求；第二，高層地下室空間為人防非機動車庫，目前產權歸人防單位，管理權未移交物業管理，無非動車地下停放空間，地面停車庫破舊；第三，建筑單元入口空間局促，未做門廳設計，目前用走道空間代替門廳功能；第四，建筑內部為暗走道，樓道線路混亂。

3.1.2 有利條件。小區社區有獨立活動室空間；有獨立位置的垃圾箱房，增設建筑垃圾箱房對居民影響較小；小區服務用房與中心綠化位置合理。

3.1.3 改造亮點。在多次踏勘中，我們發現各個輔助用房不連續，有多個死角，并且屋頂高低不統一。我們提出非機動車庫、活動室和垃圾箱房進行整合、統一設計，此方案也獲得了居民和街道的支持，最終進行了拆落地重建，并增設了屋頂花園供居民休憩使用。增加功能空間，增設入口門禁系統及智能充電設施，為智能非機動車停車庫，原有綠地進行了海綿工程改造，以及增加了垂直綠化，最終成為小區的亮點，如圖4。

3.2 茅臺小區改造亮點

茅臺小區地處天山街道天山商業圈內。轄區面積近1.9km2。天山地區已成為長寧區內商賈云集、交通便利、設施完備的最繁華的商貿中心之一。區域范圍：天山二村110-147號、天山二村150號、婁山關路440、450、460、470弄、仙霞路133弄，建筑面積86640.55m2，共39棟2165戶，13個出入口。改造中對機動車交通進行梳理，提升了入口形象，將非機動車庫功能替換，科學規劃宅間生活空間，如圖5。

3.2.1 對于小區多達13個出入口進行了梳理，關閉不必要的人行通道，打通小區內部道路，在小區主要的臨街面增設機動車出入口。結合現場條件重新規劃了行車路線，并且考慮到了實際路邊停車對道路的寬度的影響，對道路寬度和停車位進行了合理的規劃，保證主路停車后仍有4.8m的道路寬度。

3.2.2 關于非機動車庫的改造原則主要亮點為：一是充分利用現有非機動車庫的空間。對于非機動車庫內的無效空間，予以置換出來，作為居民其他活動空間使用。并且增設電子門禁，實行無人化管理，完善消防設施；二是方便使用，就近原則。結合宅間整理規劃，將帶有充電設施和頂棚的標準化的非機動車棚，布置在每個宅間。綜上所述，這樣做的好處是在不增加總體建筑面積的前提下，完善小區內的功能設施。

圖5 茅臺小區改造規劃總平面圖

4 結束語

長寧區精品小區項目自2017年開始對既有公房小區改造進行設計施工的整合，目前取得的成效是積極的，但是由于此類項目的特殊性，大多數都是幾十年的老舊小區，社區的現狀是一個平衡的狀態，我們的改造需要打破平衡。這就不僅僅是設計的問題，需要參建各方的努力，提高居民的意識，才能真正改變小區的面貌。本文是基于對現在精品小區改造過程中取得的經驗和存在的問題的總結，探討了如何在新時期的背景下，以居民的實際需求出發，整合各項疊加實施工程，尋找突破口，使得舊小區發生脫胎換骨的變化。