淺談老舊小區(qū)精品改造過程中的突破口
——以長寧區(qū)精品小區(qū)改造為例

王晶晶

上海市房屋建筑設計院有限公司 上海 200062

引言

隨著城市的不斷更新發(fā)展，以及人們生活方式的改變，建造于20世紀50～80年代的住宅已經不能滿足居民的生活需求。特定時期和地域的政治、經濟、文化、制度都會通過建筑活動，以一種最直接的自下而上的狀態(tài)反映在居住形態(tài)上。造成了在小區(qū)公共設施配套、房屋住宅建筑本體、道路停車等多個方面不同程度出現了問題和矛盾，對居民的生活產生了困擾。基于以上問題，長寧精品小區(qū)從2017年開始嘗試對區(qū)內既有公房小區(qū)改造進行設計施工的整合，以期望達到解決老百姓“急難愁盼”的問題，對增加社會穩(wěn)定，百姓福祉起到重大作用。

1 精品小區(qū)的定義

精品小區(qū)項目是在體制上的一次探索，整合了房屋修繕，環(huán)境提升、海綿工程、架空線落地、雨污水混接改造并對小區(qū)的綠化布局和樹種進行調整，不僅是一次修繕，還是一次升級解決了居民生活方式與硬件設施不匹配的矛盾，隨著精品小區(qū)對社區(qū)全方位的升級，已經擺脫了修繕的概念，成為社區(qū)的升級與完善的代名詞。我們希望在精品小區(qū)改造后，居民、物業(yè)、居委、街道等共同參與使得推動社區(qū)管理政策、物業(yè)服務理念及居民自治度提升。實現社區(qū)硬件和軟件的飛躍，最終使居民獲得感、滿足感、歸屬感。

1.1 精品小區(qū)的背景

以往舊小區(qū)改造僅僅房屋修繕或者綜合整治，抑或是雨污混接，這些改造往往會出現重復施工，比如說地面反復開挖，腳手架多次搭設，對于居民生活出行造成了極大的不便。長寧區(qū)于2017年開始嘗試對區(qū)內既有公房小區(qū)改造進行設計施工的整合。

“十三五”期間對于上海舊住房修繕改造工作中，應采取因地制宜、有機更新、多元協作等原則，實施以人文本的改造機制，延續(xù)城市文化肌理的同時更能滿足城市居民的功能需求與精神需求。

1.2 精品小區(qū)改造內容

精品小區(qū)改造主要分為房屋維修和提升兩大塊，其中房修項目的改造修繕項目包括：小區(qū)門衛(wèi)、大門、圍墻；建筑單體；陽臺廢水管與屋面雨水管改造；道路、交通、停車；附屬設施；設備設施；海綿改造。提升項目的改造項目包括：街道家門口工程；環(huán)衛(wèi)設施改造；文化、體育、衛(wèi)生；綠化整修；綠化景觀。

1.3 精品小區(qū)與時俱進的工作方法

精品小區(qū)項目這類的舊小區(qū)修繕項目與新建小區(qū)項目的不同，在于任務書并不是由甲方直接提供，而是需要在反復的溝通討論中逐步形成的。修繕中心和街道的需求相對明確，難點在于如何采納并引導居民提出合理的需求。圖1說明為什么筆者將工作方法作為精品小區(qū)設計的一個非常重要的環(huán)節(jié)來討論。老百姓是一個非專業(yè)的群體，卻是最大的收益人。由于精品小區(qū)改造本質上是一種定制設計，需要根據不同小區(qū)的硬件條件、居民類型、收入水平、管理水平來進行不同的設計。于是設計者要對溝通的方法進行“設計”，出現了一些問卷調查、圖文工具、設計公開日、設計演講等多種類型的溝通方式。主要目的還是讓居民能充分了解改造內容和目標，統一對改造的預期，項目完成后有參與度和滿足感，實際上這部分工作是最難進行和操作，因為需要在這個過程中設計師能要能力梳理和引導居民的合理需求，也會把歷史遺留下來的潛在矛盾引發(fā)出來，筆者在此類溝通工作中遇到類似改造小區(qū)居民與周邊小區(qū)居民之間的歷史矛盾，居民與街道拆違整治過程中存在歷史矛盾，有機動車的居民和沒有機動車居民之間的矛盾，還有其他的社會問題，等等。

圖1 精品小區(qū)改造任務書構成圖

1.3.1 相關單位參與協作。溝通工作是艱難的，需要街鎮(zhèn)、物業(yè)公司、實施單位、設計、區(qū)房管局、業(yè)委會等一系列參與方耐心細致的面對問題，達成共識，這才是一個舊公房改造項目成功的基石。

1.3.2 居民全過程參與實施溝通分為三個階段。第一階段：對居民進行精品小區(qū)改造項目介紹，讓居民了解精品小區(qū)改造范圍，在此基礎上進行問卷調查（問卷結合具體小區(qū)定制相關問題）。目標是讓居民對本次改造要建立一定概念，為接下來意見收集和深入探討打下堅實基礎。同時確立征詢范圍，篩選不在項目中的意見和不合理建議，為下一步細節(jié)和特色征詢溝通打下基礎。

第二階段：通過固定時間駐點或設計開放日等形式，通過現場展板、設計工具與居民互動，對小區(qū)特色和公共空間的改造征求廣泛意見和建議。

在第一階段基礎上，解決包括并不限于以下目標問題：①機動車拓展與綠化效率的互償機制；②生動社區(qū)的打造；③非機動車臨時停放和固定停放的分類管理；④康健、無障礙與兒童是否新設及新設的位置；⑤關注小設施在居民生活中的作用，例如報刊欄、晾曬、休息座椅、路燈、監(jiān)控、文化墻繪等設施。

第三階段：根據以上充分意見溝通結果，明確設計點位做出電子版多方案pdf文本比選，聽取居民意見確定方案。

目標旨在此階段完成居民訴求設計落地，同時對小區(qū)非機動車與機動車停車位數量、晾衣架設置點位和數量、大樹遷移點位和數量、路燈點位和數量、監(jiān)控點位和數量等項目做到精準設計，便于施工落地[1]。

溝通時間宜兩周一次，一個半月左右完成查勘與居民意見征詢，兩個月確定方案。具體溝通內容和形式與街道、居委、實施單位等各方溝通后，根據具體小區(qū)情況確定。

圖2 改造工程居民全程參與三階段流程圖

2 精品小區(qū)改造成功的要素

首先要有充足的資金保障，其次是良好的組織架構、充分的溝通協調，最后有良好的施工水平予以實現。在此過程中，設計師作為專業(yè)的協調者與創(chuàng)新者的角色，融入舊小區(qū)改造工作中，如圖3。

圖3 設計師角色圖

參建各方對于項目的目標有一定的關系。涉及項目后評估的參與方狹義角度主要有區(qū)房管局、項目地街鎮(zhèn)、基層居委會、業(yè)委會、物業(yè)、設計、施工單位等。建設過程中和建設完成后以上單位都會有一個自我的評價，或者還有來自外部評價，但真正重要的評價者是誰呢？我們認為是居住在這里的居民。居民的評價是至關重要的，改造是一次生活方式的調整，除了說到的對于車輛使用擺放的硬件改善，對于人的硬件改善會帶來人的生活方式的改變。設計了彈性路面廣場，會吸引居民在社區(qū)內增加健身活動和社交，便于居民精神文明提升，有利于小區(qū)自治共建。設置兒童活動設施也有利于居民交流和兒童生理和心理健康發(fā)展。所以從某種角度說修繕的不是實體，而是人們的生活狀態(tài)。

我們是懷抱著這個想法，來提出改造的點位和改造目標，甚至在實施的過程中選擇材料和做法，都是貫穿著這個設計思路[2]。

3 精品小區(qū)改造案例

在精品小區(qū)改造的工作中，筆者參與了長寧區(qū)多個精品小區(qū)的改造工作。通過這些項目的實踐，筆者從中總結了一些精品小區(qū)改造的設計經驗，對各個小區(qū)均采用定制化設計。從中選出了具有代表性的兩個小區(qū)，華山花苑（高層）和茅臺小區(qū)（多層）著重介紹。

圖4 華山花苑小區(qū)精品改造對比圖

3.1 華山花苑小區(qū)

華山花苑小區(qū)位于長寧區(qū)華山路以東，淮海中路以北，小區(qū)共有五幢高層住宅，房屋總建筑面積約為120687m2（圖4）。由于本小區(qū)作為上海最早一批高層小區(qū)，機動車與非機動車配置上不足。此次精品小區(qū)改造思路，除了加強社區(qū)區(qū)域功能外，在此次改造中，對交通進行梳理，完成智能化非機動車庫改造。

3.1.1 問題分析。第一，機動車開發(fā)時配比不足，為地面停車，目前造成地面車輛停放擁堵，嚴重影響小區(qū)環(huán)境，且停車數不能滿足需求；第二，高層地下室空間為人防非機動車庫，目前產權歸人防單位，管理權未移交物業(yè)管理，無非動車地下停放空間，地面停車庫破舊；第三，建筑單元入口空間局促，未做門廳設計，目前用走道空間代替門廳功能；第四，建筑內部為暗走道，樓道線路混亂。

3.1.2 有利條件。小區(qū)社區(qū)有獨立活動室空間；有獨立位置的垃圾箱房，增設建筑垃圾箱房對居民影響較小；小區(qū)服務用房與中心綠化位置合理。

3.1.3 改造亮點。在多次踏勘中，我們發(fā)現各個輔助用房不連續(xù)，有多個死角，并且屋頂高低不統一。我們提出非機動車庫、活動室和垃圾箱房進行整合、統一設計，此方案也獲得了居民和街道的支持，最終進行了拆落地重建，并增設了屋頂花園供居民休憩使用。增加功能空間，增設入口門禁系統及智能充電設施，為智能非機動車停車庫，原有綠地進行了海綿工程改造，以及增加了垂直綠化，最終成為小區(qū)的亮點，如圖4。

3.2 茅臺小區(qū)改造亮點

茅臺小區(qū)地處天山街道天山商業(yè)圈內。轄區(qū)面積近1.9km2。天山地區(qū)已成為長寧區(qū)內商賈云集、交通便利、設施完備的最繁華的商貿中心之一。區(qū)域范圍：天山二村110-147號、天山二村150號、婁山關路440、450、460、470弄、仙霞路133弄，建筑面積86640.55m2，共39棟2165戶，13個出入口。改造中對機動車交通進行梳理，提升了入口形象，將非機動車庫功能替換，科學規(guī)劃宅間生活空間，如圖5。

3.2.1 對于小區(qū)多達13個出入口進行了梳理，關閉不必要的人行通道，打通小區(qū)內部道路，在小區(qū)主要的臨街面增設機動車出入口。結合現場條件重新規(guī)劃了行車路線，并且考慮到了實際路邊停車對道路的寬度的影響，對道路寬度和停車位進行了合理的規(guī)劃，保證主路停車后仍有4.8m的道路寬度。

3.2.2 關于非機動車庫的改造原則主要亮點為：一是充分利用現有非機動車庫的空間。對于非機動車庫內的無效空間，予以置換出來，作為居民其他活動空間使用。并且增設電子門禁，實行無人化管理，完善消防設施；二是方便使用，就近原則。結合宅間整理規(guī)劃，將帶有充電設施和頂棚的標準化的非機動車棚，布置在每個宅間。綜上所述，這樣做的好處是在不增加總體建筑面積的前提下，完善小區(qū)內的功能設施。

圖5 茅臺小區(qū)改造規(guī)劃總平面圖

4 結束語

長寧區(qū)精品小區(qū)項目自2017年開始對既有公房小區(qū)改造進行設計施工的整合，目前取得的成效是積極的，但是由于此類項目的特殊性，大多數都是幾十年的老舊小區(qū)，社區(qū)的現狀是一個平衡的狀態(tài)，我們的改造需要打破平衡。這就不僅僅是設計的問題，需要參建各方的努力，提高居民的意識，才能真正改變小區(qū)的面貌。本文是基于對現在精品小區(qū)改造過程中取得的經驗和存在的問題的總結，探討了如何在新時期的背景下，以居民的實際需求出發(fā)，整合各項疊加實施工程，尋找突破口，使得舊小區(qū)發(fā)生脫胎換骨的變化。