上海樓市調控加碼：價格下跌，成交下降

宋杰

4月30日，中共中央政治局召開會議，罕見提及學區房。會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

在此次會議前，學區房火熱的上海，就已密集出臺了一系列樓市調控政策。據悉，上海正通過新政策的不斷落地，向市場釋放出明確的穩定信號，影響著市場預期。

1月21日，“滬十條”拉開上海新一輪樓市調控的大幕，“假離婚”購房漏洞被堵;25日，法拍房被納入限購范圍;29日，上海銀保監局出臺加強個人信貸管理新政，要求嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

2月6日，上海對新開盤項目實施積分搖號制度，新房認籌比超過1：1.3的樓盤，將實行積分搖號制度。

3月3日，上海再出調控新政，新“滬七條”重磅發布，其中一條“對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓”引發市場關注。這是上海首次對新房明確提出限售。

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新政實施后，效果如何？《中國經濟周刊》記者日前進行了走訪。

中介按分數劃分潛在客戶，買家漸趨理性?

“你有多少積分，快來掃碼進積分群：25～40分積分群，分數尷尬，不代表眼光尷尬;40～50分群，買得到還是買不到絕對是技術活;50～60分，分數不低，但超級紅盤也很懸;60～70分，雖然戰勝了90%的人，但如何買到跑贏大盤的項目？”某房產中介在廣告中寫道。

《中國經濟周刊》記者在采訪中發現，許多房產銷售人員將潛在客戶精細地按積分“拉群”，這是怎么回事？

有市民調侃，如今在上海買新房要先做“數學題”，分數越高搖中的可能性越大。今年2月初開始，上海新增“積分制”搖號選房程序，此舉是為了最大程度保障無房家庭購房權益，打壓市場投機炒作氛圍。

記者注意到，在上海積分制搖號新政實施近兩個月來，觸發積分制搖號的樓盤偏少（如認購客戶數量大于房源數1.3倍，就會觸發積分制）。據上海房地產交易中心3月12日發布的公告，近期入市新盤有33個。據記者初步統計，截止到4月20日，一共有13個樓盤進行了搖號公示，其中觸發搖號積分制的僅兩個樓盤，其余項目均未達到1.3倍的認購數，直接公證處搖號開盤。

“觸及積分制的樓盤不多，說明在一系列調控舉措下市場預期有所轉變，買家變得理性。一些熱點項目如果自己積分不高，那么買家也就不參與，直接看其他項目甚至二手房。這表明市場正從前期的高燒狀態開始降溫，”上海中原地產市場資深分析師盧文曦對《中國經濟周刊》記者分析道。

過熱學區房降溫，前灘區域次新房基本沒有成交量

上海瑞陽不動產公司門店主要集中在浦東前灘板塊周邊，總經理蔣毅對于此次中考招生新政出臺前后的學區房熱度變化有較深刻的體會。

蔣毅分析認為：由于前灘板塊規劃前景好，且有華二前灘學校這樣的頂級學區，去年前灘板塊的次新房房價幾乎翻倍，沖高到17萬元/平方米左右。今年3月中考招生新政出臺后，前灘區域次新房掛牌價有所下跌，購房者和業主觀望情緒較濃，基本沒有成交量。

《中國經濟周刊》記者此前曾報道，華二前灘學校2021年的招生新政，想進第一檔排序，房產證上要有兒童名字，這一新政令老業主家長們措手不及。

“浦東三林某二梯隊老破小學區房，去年單價從6萬元/平方米漲到9萬～10萬元/平方米，中考新政出臺后降至8.5萬元/平方米，我們預期后續可能繼續下跌至8萬元/平方米左右。若未來上海實施多校劃片的話，學區房溢價空間將進一步縮小。”蔣毅說。

蔣毅進一步分析說，從近期的市場表現來看，帶看量、成交量均有下降的趨勢，目前的掛牌價也基本回到了去年12月的成交價。預計接下來的上海二手房月均成交量將在2.5萬套左右。受嚴查經營貸、消費貸以及房貸審批速度放緩等影響，目前全市總價800萬元以上的房子成交放緩明顯，而500萬元以下的房子則影響較小。整體來看，年初多輪調控新政以及中考招生新政出臺以來，上海樓市逐漸趨于平穩，此前虛高的學區房價格也逐漸回歸，居民購房更趨理性。

“這兩年二手房的炒作，有很大一部分和教育資源有關，必須讓房源和教育資源進行脫鉤，監管方面也要有聯動的思路?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進對《中國經濟周刊》記者說。

嚴躍進認為，重慶近期的案例值得借鑒。3月30日，重慶市發布《商品房銷售不得與入學資格掛鉤宣傳提示》。政策明確4點內容：第一，不得暗示有教育配套，即在廣告中不得使用中小學名稱、中小學形象標志等內容。第二，不得暗示可入學，即不可以在廣告中暗示購房可簽約入讀或劃片入讀中小學。第三，不得包裝房產，尤其是不能出現學位房、學區房、學府房、指標房等用詞。第四，不能承諾入學資格，無論是書面還是口頭。

“五大新城”政策利好下，郊區房子不愁賣

從上海新房市場來看，今年和去年表現出一些不同的特征。易居營銷上海公司常務副總經理陳廣穎回顧道，去年市中心區域樓盤銷售較好，部分郊區樓盤銷售情況不佳，而今年以來上海市場整體表現都不錯，許多郊區樓盤也出現“不愁賣”的狀態。上海樓市熱點從市中心區域逐漸往外擴散的趨勢，也與年初頻繁發布的“五大新城”規劃有關。

陳廣穎認為，目前從板塊來看，前灘、臨港新城、大虹橋仍是熱點區域，新房供不應求，搖號積分制下入圍分數較高。臨港新城板塊供需矛盾比較大，過去多年供應偏小戶型和剛需，而現在政府在積極引進高端人才，勢必會造成未來大戶型和改善產品的稀缺性。

陳廣穎說，從地市和樓市聯動來看，集中供地新規下，部分房企擔心拿地難度增加而拿不到地，便放緩出貨節奏，影響了局部板塊的供應量。比如，過去兩年浦東新區供地指標消耗較多，今年供地量斷崖式下跌，這對開發商來說是不利的。在三道紅線、貸款集中度管理新規和集中供地的新形勢下，新房營銷要進一步完善系統化、專業化、流程化、規范性和標準化。

3月2日，上海市印發《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》的通知。此次通知對于新城規劃提出了非常詳細的內容，且在房地產開發和購房等領域出現了很多新的動向，值得關注。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，此次政策提出了一句頗受關注的話，即“探索出臺與中心城區差異化的購房和租賃政策”，這句話某種程度上意味著后續此類區域購房政策有望放松，釋放了非常好的信號。嚴躍進認為，要防范中介和房企炒作，積極穩定市場，真正讓利好政策和人才導入政策進行結合。

在上海市政府官網“人民建議”欄目中，有市民建議加強臨港新片區內的新房價格審核。

這位市民寫道：“如今臨港新片區二手房房價飆升，已經達到了每平方米四五萬元的價格，比肩上海其他成熟區域的價格，對于人才的吸引和落戶已經形成了極大的阻力。管委會為了筑巢引鳳，制定了新房每平方米原則上不超過3萬元的指導政策，像我這樣希望投身于臨港工作、落戶的外地人，只能寄希望于新房。但是臨港新片區已經半年多沒有新盤入市了，一些開發商一直捂盤惜售，試圖打破管委會制定的新房每平方米不超過3萬元的指導政策，抬高新房價格，賺取更大的利潤?！?/p>

上海市浦東新區南匯新城鎮人民政府通過書面形式回復了這位市民。文中寫道：“預計今年二季度開始，臨港新片區住宅房源會逐步上市供應，屆時矛盾會得到緩解。后期的新建商品房上市供應后，新片區也將堅持調控目標不動搖、力度不放松，尤其要做好地價、房價聯動調控工作，從源頭上控房價。大力整頓規范房地產市場秩序，嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為，嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、制造市場恐慌等違法違規行為。支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展?！?/p>

責編：郭芳? guofang@ceweekly.cn