基于建筑總量控制的開發強度分區研究

邊軍輝 劉舒茜

(西安市城市規劃設計研究院，陜西 西安 710082)

0 引言

控制性詳細規劃是城市規劃管理和城市建設的依據，在城市建設開發中發揮著重要的作用，其中以開發強度的控制尤為重要。城市管理者可以通過合理的開發強度引導城市的建設和發展，塑造城市的形態空間，但是開發強度過低會導致城市土地利用不充分，與現如今城市土地集約利用政策不符，會制約土地經濟價值的挖掘；開發強度過高，容易造成城市生態空間的失衡，導致城市景觀不理想，城市通風不暢，城市交通擁堵，城市基礎設施載荷過大等問題。如何合理的確定片區開發強度是控制性詳細規劃編制成功的關鍵。

1 基于建筑總量的開發強度分區技術框架

技術框架分為四個步驟:第一步，規模預測。規模預測包括人口規模、建筑總量規模、居住和非居住建筑規模。根據上位規劃對該片區平均容積率的要求，結合區域內建設用地面積，預測建筑總量規模；通過人均建設用地指標、人均居住用地指標、人均綠地指標等方法，預測區域內規劃人口數；根據預測人口數，按照區域內人均住宅建筑面積指標，核算居住建筑規模，進而推算非居住建筑規模。步驟二，強度分區模型建構。借鑒國內現有模型構建方法，通過對規劃空間分布特征的分析，選取基礎影響因子和修正影響因子。在因子選擇、基準模型建構、修正模型構建創新技術運用，增加模型的技術理性。步驟三，強度分區分級標準。根據當地的技術管理規定要求，結合現狀已開發強度，對修正模型后的強度分區進行分級標準確定。步驟四，建筑規模校核。根據強度分區確定的指標，對區域內用地建筑總量進行計算。若計算建筑總量與預測建筑總量之間誤差在3%以內，則強度分配合理；若誤差超過3%，則應對強度分配進行調整。

2 以三橋片區開發強度分區控制為例

三橋片區位于西咸新區灃東新城，東接西安市主城區，地處西安市西入西咸新區的門戶空間，為西安與咸陽交通連接的必經區域，規劃用地面積約6.97 km2。規劃用地位于“大西安”創新發展中心內，創新發展帶東側，地處絲路能源創意中心的輻射范圍內。

2.1 建筑規模預測

2.1.1 人口規模預測

1)用地指標平衡法：在《西咸新區灃東新城分區規劃》中灃東新城規劃人均建設用地面積指標為110 m2/人，規劃片區內規劃人口約12.9萬人。

2)人均綠地控制法:在《西咸新區灃東新城分區規劃》(2010—2020)中規劃人均綠地與廣場用地面積為17.81 m2/人，片區內規劃人口約11.6萬人。

3)居住用地控制法：《城市居住區規劃師設計規范》中居住區多、高層人均居住用地控制指標為17 m2/人～28 m2/人，片區內規劃人口數約21萬人。為了減少誤差，數據取平均值，片區內規劃人口約15.16萬人。

2.1.2 建筑規模預測

結合《西咸新區灃東新城分區規劃》(2010—2020年)中灃東新城城市建設用地平均容積率的控制要求，預測片區總建筑量規模約2 844萬m2。根據《西安市城鄉規劃管理技術規定》及《陜西省城市規劃管理技術規定》(陜建發[2008]73號)中居住用地的容積率要求，片區內居住建筑建筑總量控制約1 226萬m2，非居住建筑總量控制約1 618萬m2。

2.2 開發強度分區

2.2.1 開發強度影響因子分析

通過對規劃空間分布的特征進行分析，建立強度分布的影響因子及其相對重要的因果關系，確立影響強度的三類基準因子：交通、環境、用地價值；確定修正因子：技術規范、現狀建設、已批項目、文物保護、鐵路、城市設計等(見表1)。

表1 開發強度分區影響因子

2.2.2 開發強度模型的建立

通過GIS技術的應用，根據開發強度分區模型因子，將各自因子通過量化，建立開發強度分區模型。開發強度分區模型分為基準模型、修正模型兩個階段。開發強度基準模型：以交通條件、生態條件及用地價值作為基礎的影響因子，建立基準模型；開發強度修正模型：在基準模型基礎上根據現狀情況、已批項目、文物保護等特殊要求及限制條件，對基準模型進行局部修正，建立開發強度的修正模型。

1)基準模型。基于對片區內的用地在單因子的評價基礎上，通過將各項單因子分值相乘，得到最終的基準模型。

a.交通可達性因子模型：該因子分為軌道交通和公共交通兩部分，鑒于軌道交通較一般交通相對優越性，故軌道交通權重設為0.6，公共交通權重設為0.4。公共交通因子：用地相鄰的交通性道路越多，交通可達性越好，相鄰三條交通性道路以上的用地賦值1，相鄰兩條交通性道路的用地賦值0.8，相鄰一條交通性道路的用地賦值0.6，無相鄰交通性道路的用地賦值0.4。軌道交通因子：地鐵站點200 m范圍內覆蓋的用地賦值1，500 m范圍內用地賦值0.8，其余地區用地賦值0.6。

根據兩個交通因子的權重比值，進行疊加得出交通因子的基準模型(見圖1)。

b.環境區位因子模型：將片區分為三種強度，相鄰公園綠地及一個街坊范圍內用地賦值1；相鄰公園綠地2個街坊及鄰近農林地的地塊賦值0.8；其余用地賦值0.6(見圖2)。

c.用地條件模型：將片區分為四種強度分區，商業服務設施用地賦值1；居住用地賦值0.9；公共服務設施用地賦值0.8；其他類用地賦值0.7(見圖3)。

d.將交通因子、環境因子及用地因子疊加得出基準模型(見圖4)。

2)修正模型。基本方法：強度分區的基準模型是在土地級差地租理論基礎上運用交通、用地、環境三大因素建立的模型，充分考慮了土地價值的體現，是反映全局的基礎模型，具有一般性，但并未涉及區域特殊影響因子和局部的影響因子。結合區域的現狀情況和特殊控制要求，選取了包括現狀建設情況、已批項目、文物保護、用地內鐵路及城市設計等限制因子，作為修正因子對基準模型進行各分區用地局部修正，以使強度分區模型更為具體和細化(如圖5所示)。

修正原則：a.現狀建設情況：落實現狀保留地塊開發強度及更新地塊的開發條件；b.已批項目：落實已批未建項目開發強度；c.文物保護：落實文物保護周邊地塊限制條件；d.西成高鐵、隴海鐵路：片區內鐵路對沿線用地強度的影響；e.城市設計：重點地區城市設計限制條件。

3)強度分區劃分。根據強度分區修正模型，將0.1～0.33的 區域劃分為強度1區；0.34～0.40的區域劃分為強度2區；0.41～0.49的區域劃分為強度3區；0.50～0.60的區域劃分為強度4區；0.61～0.80的區域劃分為強度5區；公共綠地不劃分強度。

2.3 開發強度分區分級標準

參考《陜西省城市規劃管理技術規定》中對于各類用地的指標控制要求，分別制定用地開發強度的分級標準。由于工業、倉儲用地開發強度與行業門類存在明顯關聯，且整體開發強度較低，梯度變化不大，按照上述開發強度分區制定強度分級標準，參考《陜西省城市規劃管理技術規定》《陜西省節約集約用地實施細則(試行)》(如表2，表3所示)。

表2 居住用地容積率分區上限值

表3 非居住用地容積率分區上限值

2.4 建筑規模校核

根據已劃定的開發強度分區，結合各類用地的分級標準，對區域用地內建筑總量進行測算。計算建筑總量與預測的建筑總量進行比對，兩者數據越是接近，表示此次強度分區是合理的，若兩者誤差之間比較大的話，則需要對強度分區分級的指標進行調整優化。建議兩者之間的誤差控制在3%以內。

3 結語

三橋片區控制性詳細規劃在編制中，通過建立開發強度分區模型，制定出各類用地的開發強度分級標準，進而確定區域內每個地塊的具體開發強度指標。通過與片區內預測的總建筑面積進行校對，對區域內的地塊進行了局部調整與優化，使其符合區域建筑總量的控制要求，同時也滿足土地集約利用的要求。這里需要強調在模型制定之初，要對片區的建筑總量做出合理的預判，建筑總量的合理與否對于強度的分區的劃分有很大影響。由于我們此次規劃是小片區范圍內控規編制，建筑總量是結合上位規劃進行計算，對于大片區范圍的建筑總量需要根據區域綜合承載能力來確定。在開發強度分區修正模型中要結合區域具體特征、具體要求合理選取相關的修正因子，為片區控規指標優化調整提供支撐。