產業新城可持續發展規劃的實踐應用

馬馳騁 張鑫鑫

1.香港華藝設計顧問（深圳）有限公司 廣東 深圳 518000；2.中建科工集團有限公司 廣東 深圳 518000

在城鎮化的進程中，如何全面建設高質量的產業新城逐漸成為廣為關注的課題。現有的產業新城研究大多聚焦于新城建設與產城融合方向，對產業新城進行分類界定與相應建設方式分析。為探討實現產業與周邊區域聯動，針對新城內的產業形態做出合理的彈性空間規劃，促進產業新城的綠色發展，本文結合惠州潼湖大學創新園的實際規劃設計，對產業新城的可持續發展提出實施策略。

1 產業新城的發展歷程與國內現狀

1.1 國際產業新城的形成與發展

國際城市發展歷程中，郊區化是產業新城發展的最主要推動力。首先是在城市近郊建設的、以居住為主導職能的居住型新城，而后逐步演變成具有相對獨立性的產業新城，作為城市向外擴張進程中新的商業集聚中心和邊緣經濟增長極。在過去的幾十年，國際學者試圖建立城市空間結構模型來體現城市化進程的發展。20世紀40年代，Harris等[1]的多核模型將城市空間結構劃分為10個區域，其中工業郊區位于城市最外側圈層。Stanback等[2]曾討論過公路系統、工業區、商業中心的發展關系，認為郊區發展需要商業區建設進行推動。根據Krugman[3]的研究，當城市膨脹的離心力超越了向心力的時候，城市功能向外發展的進程逐漸加速。典型案例如國際產業新城爾灣，是美國最具有經濟活力的科技型生態新城。在洛杉磯產業重心外移的契機下，爾灣通過TOD（公共交通開發）導向引入洛杉磯與舊金山產業，以生態理念塑造創新競爭力，吸引以總部經濟為主體的高科技產業資源。爾灣的主要建設項目包括研發科技及商業中心，以作為企業與大學研究機構合作的重要基地，產業包括以生物技術、工程和計算機研發為主的前沿技術開發，以及創業期的高科技企業。

1.2 城鎮化背景下的國內產業新城

中國的郊區化，在動機上、主體上、建造模式上都與歐美國家的郊區化有著巨大的不同。2009年以來，以知識密集型的創新產業為引領，以多功能的城市綜合體為載體的現代化產業新城集中涌現，并逐漸成為當下中國產業園區的主要發展方向。國內學者對新城按照建設模式和內容進行了分類，張捷[4]將產業新城分為四類，分別為內城改造和用地功能置換所聯動而形成的改造新城、城市結構改變生成的組團級新城、城市郊區化蔓延形成的郊區新城以及以一大型項目為中心形成的特定新城。張學勇等[5]將新城分為四類，包括重大項目帶動型、鄉鎮整合型、開發區轉變重構型和新區建設型。

1.3 國內產業新城主要理念——產城融合

在城鎮化的過程中，城鎮化與產業化主要通過兩者之間的互動與協調來促進新城的產城融合，注重建設以生態環境為依托、現代產業體系為驅動、生產性和生活服務性相融合、多元功能復合共生的發展模式。例如上海郊區的“產城融合”，通過有效結合產業園與新城之間的關系，實現了功能、用地、設施和體制等的融合，促使產業和新城統籌聯動發展。未來產業新城建設功能組織將更加注重生產、生活均衡，強調多元服務功能。未來的產業新城將以融合生活和生產為核心，實現“產業業態、環境生態、空間形態”的“三態融合”的目標，形成“以產促城、以城興產、產城融合”的空間發展狀態。

2 產業新城的可持續發展建設方式

為了可持續發展，城市發展既要充分體現地方特色、生態特色，使其對環境的影響最小，又要把歷史人文因素納入城市發展的理論框架中，還要注重美學與文化內容等方面。未來的產業新城要更多地考慮資源和環境的約束，亟待探索一種與所依托腹地的地方城鎮化互動的模式。生態、環境、社會關系、空間關系和人才是產業新城的基本要素，而工作便利與美好生活是產業新城的核心要素。在產業可持續發展規劃中重點考慮3個方面的策略：

一是產業新城總體規劃策略。針對不同類型、開發模式、主導產業的產業新城，應首先了解與掌握具體規劃背景，明確指導思想，熟悉規劃依據，確立規劃原則，制定相應技術路線，界定規劃范圍，明確與規劃期限對應的近期、遠期、遠景總體目標與具體發展目標。同時在總體目標與具體發展目標基礎上，協調考慮生態、環境、經濟、社會、文化等綜合效益。

二是構建整體生態安全格局，在規劃中進行四區劃定，根據用地適宜性評價明確園區內禁止建設區、限制建設區、適宜建設區以及其他區域。依據生態安全格局的設計原則和設計依據，以“斑塊-廊道-基底”[6]為基本模式形成自然優先的用地、功能、景觀、交通等空間組織格局。

三是開發建設和管理層面的策略，要充分重視生態價值、環境效益的保障，主要包括區域聯動發展、產業全面發展、彈性規劃、保障環境綜合效益等。

3 潼湖大學創新園案例分析

潼湖大學創新園是多元復合的產城融合示范區與環潼湖區域智慧生態綠核，根據產業發展需求構建滿足創業孵化、總部發展需求的多元產業、生活配套體系，塑造宜業、宜居的產城融合示范區，是可持續發展產業新城的典型代表案例。

地塊位于潼湖生態智慧區，地處深莞惠中心，總面積約128 km2，其中城鄉建設用地38 km2，濕地及其他農林用地90 km2。潼湖依托良好的區位和生態環境，以創新、協調、綠色、開放、共享理念為引領，推動創新要素高端聚集、高度聚集、高速聚集，著力打造“綠色潼湖、廣東硅谷”。基地周邊擁有花果山、獅子圍山、潼湖、東江等“兩山、一湖、一江”生態資源，是深莞惠大都市的綠色屏障，有利于吸引高科技企業打造綠色創新總部研發中心與高校科技中心。

3.1 產城融合，區域聯動發展

項目主要對粵港澳大灣區（下稱“灣區”）中深圳的產業溢出進行了承接。首先，潼湖生態智慧區的空間規劃為承接深圳創新型產業提供了優越的條件（圖1）；其次，項目作為產業新城將為區域發展帶來巨大的開發價值。

圖1 潼湖生態智慧區空間發展規劃（2017—2030年）

結合灣區東岸、惠州、潼湖生態智慧區的產業發展體系及相關產業政策，構建滿足產業發展前瞻性需求的、引領區域未來產業方向的產業體系。加強與灣區核心城鎮群的產業合作，以灣區重點產業為導向，構建契合未來產業發展需求及引領未來產業方向的主導產業體系。以高校創新研究、高校技術成果轉換為核心，構建大學創新園的兩大主導產業、十二條智慧產業鏈的智慧產業體系。兩大主導產業為智慧研發與智能產業。其中，智慧研發包括云計算、物聯網、光通信、移動通信、新建材、智慧家居。智能產業包括智能傳感、智能儀表、智能系統研發、智能裝備、虛擬現實VR、機器人產業。此外，配套的生產服務包括金融商務、會議會展、總部經濟、信息服務、創新孵化、電子商務、現代物流、教育培訓、服務外包。生活服務包括文化街區、濕地旅游、智慧醫療、智慧交通、智慧生活、智慧政務、區域商業、鄰里中心。

3.2 綜合開發，產業全面發展

園區的綜合開發分為兩部分，一部分依托高校科技成果轉化帶動高新產業發展，另一部分是為高新產業發展提供配套支持的服務配套產業。項目產業運營模式為依托中國高校科技成果轉化中心，對接高校研究與企業研發，前期以研帶產、后期以產助研，形成一個創新研發內核加四大配套服務的產研模式（圖2），推動園區產業創新要素的高端聚集、高度聚集、高速聚集，實現了創新資源聚集區與生活居住區的有機融合。

圖2 潼湖大學創新園產業運營模式

以“1＋N”潼湖高校聯合創新研究院模式（圖3），促進高校與企業深度對接，形成產業研發一體化發展。“1”是高校聯合創新研究院，作為項目核心，核心內容是一批（20所大學以上）高水準的大學和研發團隊落地，以市場和企業需求為導向，引導一批深莞惠區域創新型企業落戶。“N”是中國高校（華南）科技成果轉化中心總部，成為園區產學研合作技術對接、成果轉化與匹配平臺，加速園區高校科研成果轉化效率，承載華南中心總部、中國高校科技成果大數據中心、全球國際技術轉移中心、珠三角企業家創新俱樂部等。總部的重要職能是為“中小企業創新研發中心”提供科技信息查詢、科技成果需求匹配、技術對接、高端人才引進、技術培訓、金融投資等全方位的服務。

以互聯網＋園區為理念，融入云計算、智能服務平臺建設智慧產業園區，促進園區內部資源優化配置和專業化分工協作。立足園區內部公共設施共享目標，著力發展十二大公共服務平臺，大力提高園區配套服務支撐能力。

圖3 “1＋N”潼湖高校聯合創新研究院模式

在項目內著力營造商務、商業、安居、公服等多元化、多梯度、分層級的完善配套體系，滿足企業人才的長期生活服務需求。四大配套服務體系主要策略：一是商務配套中包括商務型精品酒店、多功能會議中心與綜合商務服務中心；二是商業配套中包括小型集中商業、文化型商業街區與社區商業街；三是安居配套中包括U＋人才公寓，酒店式公寓與SOHO/LOFT公寓；四是公共配套中包括一體化教育、綜合醫療、健康運動等。

根據項目內的產業體系構建，在最終規劃方案中進行相應的用地規劃，構建合理的產業新城空間結構。

3.3 彈性規劃，突出地方特色與人文

根據研究分析，成功的高科技企業一般會經歷孵化期、加速期、總部發展3個階段。新興產業在孵化—成長—壯大的發展過程中，對產業空間和配套服務的需求在不斷變化，需要園區提供彈性化、多樣化的支撐和服務。潼湖大學創新園在引進產業落地過程中，必然伴隨多層次企業的多樣化需求，如服務平臺、產業空間、產業配套等。針對產學研合作企業不同發展階段市場需求，為構建基于創新孵化、靈活空間、平臺服務、定制化設計及完善配套的多元產業空間，分析得出3種模式：

1）科技型孵化器企業，人數在50人以內。主要需求為整合資源搭建創新創業輔導體系，提供協同孵化服務。初創企業資源匱乏，對共享空間和各類平臺建設依賴強，人員變動頻繁，空間靈活性需求高。

2）科技型加速器企業，人數在50～300人，對滿足快速增長的空間和業務拓展的專業服務需求增長，成長初期企業重點依賴產業信息和平臺服務，后期企業對辦公空間規模和品質的要求更高。

3）研發型總部企業，人數為300人以上，大型科技類企業總部主要為企業的研發及產品營銷部門。產業空間注重定制化設計，外部配套環境與生態環境對居住的需求也更為高端。

針對產業的載體，在規劃中設計了彈性空間形式。針對獨立型總部空間需求，創造可分可合的彈性空間，采用合院型策略，分為空中合院、獨享尊院、二合雅院、四合智院（圖4），從而滿足不同中小企業總部的需求。

圖4 獨立型總部合院空間

針對集合型辦公空間需求，創新設計C字形、S字形、口字形等水平與垂直維度上相對靈活多元的空間形態，實施生態優異、可彈性分割的空間策略（圖5）。

圖5 集合型辦公空間

在構建多樣化形態的辦公空間的前提下，對規劃區域內地塊進行分析分類，采用不同的建筑形式，形成錯落有序的產業與商業空間（圖6、圖7）。

圖6 產業空間分析

圖7 商業空間分析

3.4 充分重視生態價值，保障環境綜合效益

項目依托“兩山、一湖、一江”的生態資源條件以及智慧創新產業體系，融入低碳城市、海綿城市建設理念，打造環潼湖區域智慧生態綠核。項目毗鄰潼湖濕地公園，該公園由省林業廳、省環保廳、省水利廳與惠州市政府簽約共建，將打造成5A級景區。在設計策略上，項目注重與區域濕地生態系統相銜接，并落實區域生態安全格局的要求；以生態環境保護作為大學創新園區建設的前提，優先保護和建構完整的生態綠地系統結構；尊重當地自然地理條件，營造自然生態環境與人工生態環境和諧共融的生態系統；優先保護濕地、山水、植被等自然資源環境，修復土壤、水體、山體等。

根據周邊項目與用地現狀，在保證生態系統結構完整的前提下，得出各地塊適宜的開發條件（圖8）。項目西側為理工分校、東側為華大基因生命科學小鎮，周邊有碧桂園創新小鎮、思科潼湖科學城等產業小鎮項目。項目用地內主要為魚塘和農林用地，中西部分布有村鎮建設用地約10 hm2，南側有現狀河流。

圖8 用地價值分析

在方案設計中，規劃充分尊重與梳理現有水系形成貫穿片區的生態主軸，圍繞生態軸組織各功能組團（圖9），保證景觀價值最大化。在生態優先的理念下，園區規劃設計與建設將生態效益、環境效益作為考慮要素，通過園區的建設致力于區域生態景觀格局的重構，納入到所在腹地城鎮的生態修復大系統中，建立園區及其腹地的生態核心競爭力。

圖9 綠軸與公共空間分析

區域內用地規劃將生態、居住、商業、研發用地充分混合，形成模塊化復合型功能組團。復合型功能組團充分體現“產城居一體化”（圖10），為產業提供高質便捷的配套服務。

圖10 “產城居一體”模塊示意

通過以上一系列方案策劃，本項目最終實現了以下項目開發價值：

1）在區域發展效益方面，根據《廣東惠州潼湖生態智慧區總體規劃（2014—2030年）》（草案）要求，到2030年，潼湖生態智慧區GDP總量將突破800億元。潼湖生態智慧區域范圍內總人口40萬人，城鎮化率達到90%以上。

2）當地政府效益方面，經過整體開發，園區預計容納就業人口規模約2.2萬人。至2030年，預計年均帶動GDP產值為130億元，年均財稅收入約達15億元。調整城市產業結構，促進潼湖生態智慧區產業轉型與升級。

3）投資入駐效益方面，潼湖生態智慧區已簽約引領性重點項目、企業研發基地、高端研發機構共30余個，協議投資總額逾3 000億元。區域內高新技術企業享受15%所得稅優惠，入駐企業有良好的發展環境。未來，將有至少20所中國大學的創新研究院落戶項目園區，100所以上的中國大學與園區形成共建單位。

4）生態環境效益方面，充分合理利用潼湖已有濕地生態環境，使濕地與城市功能互動，形成疊加效應。貫徹集約用地、綠色發展的規劃理念，促進城市山水格局生成。

4 產業新城可持續發展的實施策略

在新一代產業新城的規劃建設中，全面建設高質量的產業新城，對于其規劃應有更高的要求。從實施層面來說，在產業新城的具體空間設計上，應該構建園區空間環境系統，與生產功能、生活功能、產業服務功能、生活服務功能、旅游休閑、文化體驗、智慧研發、特色創造等組成綜合定位系統，實現空間復合、景觀復合、場所復合設計，整合交通網絡與功能網絡及景觀環境網絡等，整合非建設用地與建設用地空間環境，整合公共空間與生產、生活等其他空間系統無縫銜接。本文提出4條產業新城建設的實際措施建議。

1）產城融合，區域聯動發展。產業與城市相融合，構建與中心城市的聯動發展。綜合平衡社會、環境、經濟效益，考慮產業功能與生活功能融合發展，將新城置于其腹地區域乃至更大的范圍來進行聯動發展。在規劃中，應當站在區域整體發展的角度，對項目進行開發價值分析。通過基礎設施建設，承接大城市產業轉移，分擔部分中心城市功能，延伸中心城市職能。作為衛星新城，與中心城市建立既密切相關，又相對獨立的發展關系。

2）綜合開發，產業全面發展。完善基礎公共設施助推新城開發，建立持續、高效的發展條件。強調產業新城土地綜合利用，從土地利用規劃到具體空間設計、景觀設計、場地設計、建筑設計，強調新城的多元復合。以宜居的生態環境系統、精益的建成空間系統、高品質的服務系統構筑園區宜人、宜居、樂業的生產、生活系統。通過公共配套服務設施的建設和完善，提供優質的教育、醫療、文化、健康服務資源，興建產業區、商業區、住宅區以及娛樂休閑綜合體，并配套以學校、醫療機構等，建立完整的新城體系，增強文化氣息，促進地區城市功能完善與經濟發展。

3）彈性規劃，突出地方特色與人文。深度發掘地方文化內涵，保持產業新城及其腹地的特色，并通過規劃注入活力，規劃著眼于長遠，充分考慮投資企業的要求，通過彈性的、靈活的規劃和設計措施，適應將來的發展。淡化期限，強化階段，戰略控制，彈性發展。

4）充分重視生態價值，保障環境綜合效益。構建整體生態安全格局，通過生態建設改善城市風貌，并在產業新城建設中注重產業節能低碳化的生態優化發展模式，持續發展生態系統。建立產業新城的生態競爭力和可持續發展框架，進行生態修復、空間修補、生態創造，提升新城內外部環境效應，全方位落實生態理念，保持和提升地區生態品質。將新城作為一個生態、生活和生產的復合系統，在新城建設過程中，堅持先生態、再生活、后生產的理念。通過科學技術和有效手段利用自然資源，改造自然條件，調整產業結構，改變增長方式，建立新型的生態經濟和循環經濟的可持續發展模式。