基于空間杜賓模型的住房價格影響因素分析

鄧蘇玲 歐國良

摘要：房價問題是公眾關心的熱點話題，也是城市治理的重要議題。利用2009-2017年105個城市的面板數據進行空間計量分析，從空間層面豐富房價影響因素的研究。結果表明房價具有顯著的空間聚集性與地區異質性，呈現出東部地區房價高溢出效應與西部地區低集聚共存的局面;土地財政顯著影響房價變化，且具有正向空間溢出效應;官員任期在抑制房價增長，穩控地方及周邊房價方面具有積極意義;此外，市場供需因素對房價具有正向的溢出效應。總體而言，房價變化受到諸多因素影響，這些因素在空間層面上表現出顯著的輻射和示范效應。

關鍵詞：住房價格;土地財政;官員任期;空間計量;溢出效應

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）03-0016-25 收稿日期：2021-02-05

作者簡介：鄧蘇玲，通訊作者，華中科技大學公共管理學院博士生。

歐國良，博士，副教授，深圳職業技術學院建筑與環境工程學院。

基金項目：國家自然科學基金面上項目“快速城鎮化區域土地利用變化的生態環境效應與驅動機制研究”（42077432）。

1 引言

城市房價問題是公眾關心的熱點話題，高房價容易引發諸多城市治理問題，給政府治理帶來巨大壓力。近年來，城市房價顯示出過快上漲的趨勢，為了實現居民從“蝸居”轉向“安居”，中央出臺了一系列政策穩控房價。人們越來越注意到，影響房價的因素十分復雜，既有市場規律的調節，又有政府干預的影響，學術界對此也開展了許多富有見地的研究。本文亦將此作為研究主脈，從空間視角對房價影響因素進行深一步的探討。

學者的研究表明房價上漲受市場供需、金融政策、財政分權等因素的驅動，除此之外，土地財政及地方官員對房價也有顯著影響，尤其地方政府作為土地唯一的供給方，對土地擁有絕對的話語權。不管是對土地收入的長期依賴，還是為了彌補“引資競爭”中低價出讓工業用地的損失，地方官員都有高價出讓住宅用地的強烈動機。而土地價格與房價相互依存，雙向聯動，土地價格節節攀升，導致房價一路飆升，房價上漲進一步帶動土地價格的上漲。中國特有的土地制度，使得政府成為壟斷土地的唯一供應者，加之財政分權與GDP為標尺績效考核的雙重壓力下，地方官員都有以土地換取巨額收入的強烈沖動和取得晉升錦標資格的內在動機，土地財政是影響房價穩控政策實施的阻礙因素。

已有研究基于晉升錦標賽對地方政府行為對房價的影響進行了初步探討。王斌和高波（2011）通過實證研究發現晉升激勵是房價上漲的主要因素，土地財政對房價具有抑制作用。朱英姿和許丹（2013）發現晉升壓力促進了城市房價的增長，以GDP為標尺的考核機制激勵了地方政府干預房地產市場。郭峰和胡軍（2014）基于相同的理論考察了大中城市，得出了與朱英姿和許丹（2013）相同的結論，同時他們分析了官員任期與房價之間的復雜關系。趙凱和劉成坤（2018）同樣考察了大中城市2005-2015年的數據證實地方政府通過“價格”和“政策”的手段調控城市房價，同時探討了“以地生財”的實現路徑。曾國安和耿勇（2019）從“政企合謀”角度研究了35個大中城市市長信息與房價的關系，發現市長對城市房價的上漲具有顯著的影響，尤其是本地晉升的市長，作用更加顯著。

當前研究從多個角度分析房價高漲的原因，房價變動具有空間聯動性，這種聯動性說明房價上漲不是單個城市的變動，某個城市房價的上漲對鄰近城市房價會起到示范作用。現有研究嫌少分析房價及影響因素空間輻射和示范作用以及城市之間房價影響因素的“示范性效應”或“策略性模仿”過程，且鮮少從官員的角度分析其對房價穩控實施的具體效果以及面臨的制約因素。基于此，本文采用空間計量模型，運用2009-2017年105個城市面板數據，分析財政壓力和晉升競爭下，官員特征、土地財政對城市住房價格的空間作用及內在機制，有助于理解我國住房價格背后的相關因素的作用。

2 影響機制分析

自1994年分稅制改革以后，“吃飯財政”已是常態，“以地生財”成為政府緩解財政壓力的無奈之舉。政府通過“招拍掛”的方式出讓土地，獲取高額的土地出讓金。由于建設用地供應總量有限，地方政府通過“餓地政策”抬高地價，與此同時，房地產商在高額利潤誘導下不斷刷新地價新高，“地王”頻出，不斷高漲的土地價格提高了房地產商開發成本，房地產商將這些成本通過高房價轉嫁給消費者，形成政府高價售地——房地產商高價競拍——地價上漲——房價上漲的惡性循環。學者的研究證實了土地財政對房價的促進作用以及土地財政依賴與房價之間具有相互反饋的作用。

同時，土地出讓收入是地方政府基礎設施建設投入的主要資金來源，政府出讓土地所獲得的收入進行基礎設施建設，基本建設支出與官員晉升呈正相關。在這個過程中，政府不僅通過出讓土地獲取財政收入進行基礎設施建設，也通過房地產業拉動經濟，從而完成GDP為標尺的績效考核，獲取晉升機會。事實上，政府行為是官員行為的外在表現，在民主集中制體制下，政府行為更多地反映地方官員的內在動機，而地方官員干預經濟主要受到晉升錦標賽的激勵，目前存在這樣一種共識，獲取晉升機會最有效的方式就是取得較突出的經濟效益。房地產業作為地方經濟的支柱產業，無論是從財政收入還是經濟績效的角度，較高的房價都符合地方官員對經濟效益的追求。除此之外，房地產商有強烈的動機獲取優質土地資源，從而加劇了對土地資源的競爭，地方政府也可以獲得更高的出讓價格和固定資產投資，土地成為地方官員與地產企業聯系緊密的關鍵因素。地方政府可以獲得土地收入并促進經濟發展，開發商企業可以獲得稀缺的土地資源獲取高額的利潤回報。

地方政府在房價穩控中扮演重要角色，地方政府行為其實是官員動機的體現，而官員的行為又與任期、調任、學歷等因素高度相關，地方官員受晉升激勵的影響存在異質性。官員越年輕，任期越長，越容易受到晉升競爭的激勵影響。Guo（2007）研究發現縣級領導的任期太長或者太短都不利于晉升，年齡越大的官員追求的經濟目標越低。官員個體的異質性促使其選擇不同，基于此，本文認為官員的異質性致使其對房價的行為不同。異地調任和任期較短的官員，其追求土地收入和高房價的動力會增強，而年齡較大、學歷相對較低、任期長的官員，晉升激勵的作用較弱。

3 城市住房價格空間自相關分析

3.1 各城市住房價格總體格局及演變

為了研究105個城市的住房價格總體和分區域變動趨勢，本文分別計算了105個城市總體以及東中西部地區城市住房價格平均值和增長率，如圖1所示。從房價均值的總體趨勢來看，房價呈增長趨勢，先大幅上漲、緩慢上漲再大幅上漲的趨勢。2009-2010年房價上漲較快，2008年全球經濟危機造成了經濟的大蕭條，國內房價受到嚴重影響，金融危機過后房價經歷了快速上漲，2011年以后房價上漲幅度減緩，2010年出臺的限購令對抑制房價過快上漲產生了滯后作用，2013年國家針對二手房交易的稅收政策，對抑制房價上漲起到了一定作用。直到2015年，房價又開始了新一輪上漲，2014年“央五條”政策的出臺以及2015年降低首付比例、限購政策放松等一系列政策，刺激了房價快速上漲。分區域來看，住房價格區域差異明顯，西部地區住房價格遠低于其他地區，而東部地區住房價格遠高于其他地區，超出是西部地區房價的一倍。東部與中部房價的變化趨勢與總體趨勢一致，反映出對政策調控敏感，受到政策調控的影響較大，而西部地區一致呈現較平穩的上漲趨勢，受政策調控的影響較小。

從房價的增長率來看，呈現先快速下降、再緩慢下降后小幅波動的趨勢。2009年是房價快速增長時期，多數城市增速超過100%，這是2008年經濟危機之后房地產市場復蘇的表現，房價呈現井噴式上漲。2009-2012年房價增速一直下降，2012年是房價增速的分水嶺，之后房價增幅表現出穩中有變、升降交替的走勢，這說明政府的調控政策在抑制房價快速上漲中起到了關鍵作用，但是2016年房價增幅再次出現較大波動，說明住房市場的穩定具有初步性，尚未形成持續平穩趨勢。

3.2 空間關聯特征

為了研究房價之間是否具有空間關聯性，本文計算了2009-2017年房價的Moran's指數，如圖2所示。全局Moran's I為正，且P值顯著，說明城市住房價格具有空間集聚性，即住房價格比較高的城市聚集在一起，住房價格低的城市聚集在一起。全局Moran's I呈現“W”型走勢，2012年為最高值。2009-2012年，全局Moran's I先降后升，主要原因可能是由于東部與中西部地區的房地產市場的分化逐漸拉大導致的。2012年之后Moran's I指數逐漸下降，表明空間集聚性逐漸降低，該時間段內房價主要受地區房價調控政策的影響較大，本地和鄰近城市房價的影響減弱。2015年以后，房價管制政策逐步放松，房地產市場管制減弱，房價的空間集聚性增強，Moran's I上升。

從莫蘭（Moran）散點圖可以看出房價具有局部關聯性，如圖3、圖4所示，莫蘭散點圖四個象限分別表示高高（HH）、LH （低高）、低低（LL）和高低（HL）聚集。其中，上海、南京、無錫、杭州、寧波等城市始終處于第一象限，表示出自身房價比較高且周邊地區房價也很高的集聚特征;長沙、合肥、南昌、太原市、淄博等城市始終位于第二象限，表示鄰近高房價城市，但自身房價水平較低;重慶、西安、蘭州、西寧、銀川等城市始終處于第三象限，說明自身房價水平低，鄰近城市得房價水平也不高;處于第四象限的城市北京、天津、成都、濟南、武漢等城市屬于高低集聚地區，屬于自身房價水平較高，周邊地區房價水平較低。可以看出，具有房價高溢出效應城市主要集中在東部沿海地區，而西部地區城市表現出低集聚性。這一特征在研究期間具有穩定性，部分城市表現出異質性，比如深圳，從2009年的高低聚集發展到2017年的高高聚集，說明深圳地區高房價對周邊地區的房價具有溢出效應，帶動周邊房價上漲。沈陽、南寧2009年位于第四象限，2017年位于第三象限，反映出這兩個城市房價對周邊城市房價作用不突出。綜上所述，城市房價表現出局部聚集特征，房價的變動除了受鄰近城市房價的影響，也會受其他因素的影響，影響房價的具體機制還需要進一步深入分析。

4 數據來源、模型設定與實證分析

4.1 變量選取及數據說明

從官員特征、土地財政的角度分析影響房價的因素，房價數據是商品房住房價格，以住宅銷售價格均值作為房價的基準變量。主要解釋變量是土地財政和官員任期，土地財政選擇土地出讓收入作為基準變量，與眾多學者的選擇一致。對官員任期的收集，按照郭峰和胡軍（2004）等的做法，官員任期滿6個月按1年算，不足五月不計入數據。由于市委書記調任實際時間都按月份計算，由于官員上任時間存在差異，若官員的上任日期在1-6月，官員仍記錄當年，6月以后上任官員記錄在下一年的數據中。除此之外，還收集了官員個體數據主要包括市委書記學歷、市委書記是否異地調任、市委書記年齡。學歷按照官員實際學歷進行分類，大專及本科學歷記為1，碩士學歷為2，博士學歷為3，年齡則為樣本當年的實際年齡。

除此之外，本文還選擇了影響房價的市場供需因素作為控制變量，用住宅用地供應和居住用地地面地價分別反映土地的供給需求情況，當年房地產開發投資總額和城鎮居民可支配收入分別反映住宅市場的供給需求情況。前面研究表明房價具有空間關聯性特征，僅采用經典的估計方法會出現偏差，無法估量房價的空間相互作用，因此采用空間計量模型進行估計。

本文數據為105個城市2009-2017年的面板數據，數據主要來自于《中國國土資源統計年鑒》《中國國土資源年鑒》以及各省、各市統計年鑒和國民經濟和社會發展統計公報。同時利用人均GDP指數和人均消費者價格指數對人均GDP、住宅用地地面地價水平、商品房住宅價格、當年房地產投資開發總額、城鎮居民可支配收入等名義變量調整為實際變量。官員數據主要來自于來自各城市政府網站、人民網地方領導資料庫以及公開網站。

4.2 空間模型設定

在財政激勵和晉升激勵下，官員具有追逐土地收入和高房價的強烈動機，因此本文假設官員特征、土地財政對房價具有重要影響，基于理論分析，本文建立如下模型，為了減少異方差和量綱影響，模型對非比例變量進行對數處理：

lnyit= α+β1lnlfit+β2git+β3lnzit+ρWijyit+μ1Wijlfit+μ2Wijgzit+μ3Wijlnzit+εit? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （1）

其中，lny表示住房價格;ρWy表示相鄰城市住房價格對本城市住房價格的影響，其中W表示空間權重矩陣，表示城市之間的經濟地理關系，空間權重本文選擇的是空間經濟地理矩陣。ρ則表示空間相關系數，X代表解釋變量，β為解釋變量的系數矩陣;θWx表示相鄰城市解釋變量由于空間溢出效應對本城市住房價格的影響，θ則表示影響的系數值。α為常數項，μit是隨機誤差項。

4.3 模型檢驗結果分析

本文采用Stata15.0進行計量分析，為了確定空間面板模型的具體類型，需要進行空間相關性檢驗和空間模型選擇。首先根據LM和R-LM統計量檢驗是否滿足空間計量關系，檢驗結果（LM spatial error=310.031，R-LM spatial error=313.578;LM spatial lag=35.718，R-LM spatial lag=30.265） P值均在1%的水平下顯著，說明存在顯著空間關聯性，與前文Morans I檢驗結果一致，且三種模型都適用。為了進一步檢驗空間杜賓模型（SDM）是否能簡化成SEM或SAR模型，需進行Wald檢驗和LR統計量檢驗，檢驗結果（Wald （SEM）=21.20，Wald （SAR） =31.87;LR （SEM） =25.09，LR （SAR） =16.31） P值顯著，表示SDM模型更加適用本文分析，且不能退化為SEM或SAR模型。同時根據hausman檢驗和效應檢驗結果P值在1%水平下顯著，故選擇時間空間雙固定的空間杜賓模型。

模型估計的結果，如表1所示。由于計算方式原因致使空間杜賓模型的系數解釋力不強，需要解釋的是直接效應和間接效應，來觀察各因素對房價的空間作用。而空間計量模型只能說明各城市之間的空間關系，不能深入反映各變量對房價的作用，為進一步說明官員特征、土地財政對房價的影響，本文采用兩階段最小二乘法對面板數據進行估計，檢驗結果見表1。表1中可以看出，土地財政、官員個體特征對房價的作用顯著，土地財政對房價有正向促進作用，土地財政收入越高，住房銷售價格也越高。任期對房價具有顯著的負向作用，說明任期越長，房價穩控效果越好。任期每增加1%，房價將降低0.011%。官員特征對房價的作用也比較顯著，其中，異地調任對房價具有顯著的正向影響，與曾國安和耿勇（2019）的研究結果相反。官員特征里面年齡跟教育水平對房價的影響不顯著，余泳澤和楊曉章等（2017）也發現官員學歷對經濟發展的作用不明顯。其他控制變量住房用地價格、住房用地供應、房地產開發投資額、城鎮居民可支配收入均在1%的顯著水平下對房價具有促進作用，與學者們的研究一致，說明供需因素是影響房價的重要因素。

在直接效應方面，土地財政、任期、住宅地價、房地產開發投資金額、城鎮居民可支配收入對房價具有顯著影響，如表2所示。在其他因素不變的條件下，土地財政每增加1%，房價隨之增加0.0002%。土地財政促進了房價上漲，與王斌和高波（2011）認為土地財政抑制房價的觀點相反。地方官員對土地財政依賴度較強，土地出讓價格越高越符合地方官員的期待，房地產商為了保證自己的利益不受損，會將高昂的土地成本轉嫁給購房者。任期每增加1%，房價下降0.0042%，這可能是因為地方官員任期越長，其在特定地區的政策一致性比較容易得到保證，房價調控措施的實施效果也更加容易充分發揮出來。住房用地價格對房價具有正向的促進作用，居住用地地價上漲，房地產開發的成本增加，促進房價的直接上漲。房地產開發投資額對房價具有顯著的正向作用，房地產開發投資額每增加1%，房價上漲0.074%，房地產開發投資額越高，說明房地產市場利潤空間大，開發商的投資積極性高，從而推升房價。同時，城鎮居民可支配收入對房價具有促進作用，收入水平增加代表消費者的支付能力上升，需求拉動作用下，帶動房價上漲。其中，住宅用地供應對房價的作用不顯著，說明住宅價格對房價空間作用效果不明顯。

間接效應方面。土地財政對鄰近城市的房價具有顯著的正向溢出效應，在經濟考核目標的作用下，土地財政收入的增加會促進鄰近城市采取同樣的手段，通過出讓土地獲取收入，增加開發商拿地成本，促進鄰近城市的房價上漲。官員學歷對鄰近城市房價具有負溢出效應，居民對高學歷的官員更加信賴，學歷高帶來自身人力資本的提高，在競爭晉升中更有優勢，而這種優勢增加了鄰近城市官員的壓力，在抑制房價過快上漲的大背景政策下，鄰近城市官員積極響應中央政策，加大穩控房價的政策執行力度，增強城市吸引力，促使鄰近城市的房價下降。其他的官員特征中，官員任期、年齡和異地調入表現出負向的溢出效應趨勢，但在統計學意義上不顯著。居住用地地價對房價具有顯著的正向溢出作用，招商引資政策為低價出讓工業用地，為彌補地價出讓工業用地的損失，地方官員會顯著提高住房用地價格，居住用地地價大量提升，增加房地產開發成本，房地產商則通過成本轉移等策略進一步推升房價，對鄰近城市起到了“示范”效應，促進鄰近城市房價住宅價格上漲。同時住宅用地供應對鄰近城市房價具有正向空間溢出作用，從供需的角度看，增加住宅用地供應，住房價格應該下降。但是土地市場屬于寡頭壟斷，在城市建設用地總量控制的前提下，政府對住宅用地供應有限，土地資源的稀缺性致使開發商瘋狂拿地，本地房地產市場熱度較高，這種效應會促進鄰近城市采取相同的政策手段，從而促進了鄰近城市的房價上漲。城鎮居民可支配收入對房價具有正向溢出效應，房地產具有較強的保值增值功能，居民收入水平的提高也增加了居民到鄰近城市購房的支付能力，購房需求的增加會促使鄰近城市居民產生住房供不應求的恐慌，從而刺激鄰近城市房地產市場的供需狀態。

4.4 異質性檢驗

地區之間經濟發展水平差距較大，考慮到城市之間存在異質性，本文將105個城市分成東部地區、中部地區與西部地區3組做進一步檢驗，觀察不同城市地區土地財政、官員特征對房價的影響有何不同。從表3中可以看出，兩階段最小二乘法的回歸的結果跟前文檢驗結果較一致，土地財政對房價有促進作用，任期持續性對穩控房價有積極影響，居住用地地價、住宅用地供應、房地產開發投資額和城鎮居民可支配收入對房價有正向促進作用。但是地區之間存在明顯的差異，相比于其他地區，年齡、學歷等官員特征在西部地區對房價的作用均比較顯著，說明與東中部地區相比，官員特征因素更容易影響西部地區的房價。

根據表4看出，直接效應方面，任期、居住用地地價和房地產開發投資額對房價具有直接效應，除此之外，土地財政對中部地區房價作用更顯著。年齡、學歷對西部地區房價的作用顯著。間接效應方面，東部地區居住用地地價、住宅用地供應和城鎮居民可支配收入對房價具有空間溢出效應，中部地區城鎮居民可支配收入具有正向溢出效應，西部地區年齡、學歷、住宅用地供應和居民可支配收入的空間溢出作用較顯著。

可見，影響房價波動的因素在各地區表現出一定的共性，土地財政、官員任期、官員個體特征以及供需因素是影響房價的重要因素。但是地區之間也存在一定的差異，直接效應中，任期對東部和中部地區作用更顯著，說明東中部地區，晉升競爭更加激烈。年齡和學歷對西部地區作用顯著，表明西部地區官員本身的特質受到更多關注。西部城市官員特征的空間溢出效應更加顯著，年齡、學歷均具有顯著的溢出效應，個人特征是官員能否獲取晉升資格的關鍵因素，這種效應在西部地區更加突出，受到其他西部城市官員的密切關注。同時住宅用地供應的正向溢出效應在東部和西部地區顯著，說明在城市土地依賴度高，居住用地出讓帶來的高額收入也使其他城市競相效仿。

5 結論及政策啟示

不斷高企的房價背后是諸多因素的共同作用，本文運用2009-2017年105個城市面板數據。從土地財政、官員任期的角度，采用空間杜賓模型，分析了房價難以調控的原因。研究結果表明：（1）房價表現出較強的空間集聚性，集聚性強弱隨著時間的推移而發生變化。東部沿海地區城市的房價表現出顯著的空間溢出效應，表現為自身房價高且周邊地區房價也很高的聚集特征。西部地區城市表現出低聚集性，自身房價低且周邊地區房價也很低。（2）土地財政擴張提高了開放商拿地成本，開放商通過成本轉移的策略帶來了房價上漲。在經濟考核目標的作用下，鄰近城市也會選擇類似的方式，從而影響周邊城市的房價。（3）官員特征對房價的影響具有差異性。官員任期越長，在抑制房價增長穩控房價方面具有顯著作用，年齡教育水平等特征對房價影響不顯著。這種行為存在地區異質性，東中部城市房價受到任期的影響更大，作用更加顯著。（4）市場性因素對房價的作用顯著，居住用地地價、住宅用地供應、房地產開發投資、城鎮居民可支配收入對房價均有正向促進作用，其中居住用地地價、房地產開發投資、城鎮居民可支配收入具有正向溢出效應。

實證檢驗的結果顯示房價變化受到諸多因素影響，這些因素在空間層面上表現出顯著的輻射和示范效應。一方面土地財政有利于緩解地方政府的財政壓力，為地方公共事業建設提供財力支持，特別是經濟不發達資源無優勢地區，但是這也間接推動了房價成本的提高。另一方面，在經濟晉升激勵下地方官員被迫追求經濟增長，在有限任期內土地財政與高房價帶來的巨額收益有助于實現經濟考核目標，同時這種行為具有示范帶動效應，這也在一定程度上制約房價穩控的力度。

本文分析了影響房價的深層次原因，基于此，從以下幾個方面提出建議。首先，降低土地依賴，努力破解“以地生財”困局。深化財政體制改革，嚴防地方官員行為被土地財政引導，影響房地產市場及由此引發的連鎖反應。另一方面要求地方政府提高土地利用集約節約意識，優化土地的供給側改革，逐漸消除地方對土地出讓收入的依賴，為房地產市場及經濟運行創造良好的環境。其次，晉升激勵機制改革，當前以經濟增長為導向的晉升激勵促使地方官員的行為具有短期化傾向，改變當前的績效考核指標，可以通過試點的方式適當增加部分地區民生建設考核比重，對周邊地區起到帶頭示范作用，使地方政府更多的關注民生問題。最后，增加保障性住房的供給，緩解住房供給不足。保障性住房供給既能滿足居民的住房需求，也從一定程度緩解房地產市場緊張的供給關系，對穩定社會和諧，促進經濟平穩發展具有重要作用。

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