成都市社區綜合體規劃建設管理探討

曾華林

(成都市郫都區住房和城鄉建設局，四川成都 611730)

隨著居民對美好生活場景的需求不斷提升，傳統社區服務“無序+分散”的布局模式盡顯疲態，人們需要一種就近滿足多樣化公共服務需求、又能進行社會交往的公共場所。社區綜合體應運而生，一種趨向于“社區最后一公里”的綜合型服務供給模式[1]，為當前社區公共服務設施的發展困境提供了解決思路。

1 發展成都市社區綜合體概述

1.1 發展背景

成都市在社區綜合體建設方面做了較多探索，自2010年來陸續編制了一系列專項規劃導則來指導社區綜合體建設。2010年出臺《成都市公共配套設施規劃導則》[2]，提出居住區服務中心項目宜以綜合體方式疊建布置。2013年制定《成都市中心城區十五分鐘基本公共服務圈規劃》[3]，將中心城區劃分為200個15 min基本公共服務圈，每個基本公共服務圈內建設1個社區綜合體以滿足社區居民的“一站式”公共服務需求。2015年出臺《成都市中心城區社區綜合體規劃》[4]，規劃建設200處社區綜合體。2020年出臺《成都市社區綜合體建設技術導則》[5]，規范了社區綜合體的建設及交付標準。2020年出臺《成都市社區綜合體功能設置導則》[6]，提出五大特色社區綜合體概念及綜合體功能設置建議。社區綜合體，已成為成都市解決居民綜合服務需求，提升社區生活品質，滿足人民群眾對美好生活向往的重要載體。

1.2 社區綜合體理念內涵

社區綜合體是指將社區服務設施進行集中集約建設，集合了多種公共服務設施和便民商業服務設施的綜合建筑物(群)。成都市社區綜合體是由社區管理、社區服務、文體休閑、醫療衛生、市政公用、社區商業等功能構成的公共服務設施聚集體，是社區的公共服務中心(表1)。

1.3 建設現狀

2014年，成都市啟動了第一批37個社區綜合體建設[7]。2017年底，成都市啟動了中心城區基本公共服務設施“三年攻堅”行動，到2020年底全市新建2 818項公共服務設施項目，其中社區綜合體261個。

表1 成都市社區綜合體特征

2 社區綜合體規劃標準

2.1 規劃選址原則

2.1.1 科學規劃

以成都市各區的15 min基本公共服務圈規劃為基礎，以每一個規劃生活圈為控制單元，與城市新區發展規劃、城市有機更新、產業功能區建設等專項規劃有機結合，綜合評估服務設施用地，選擇用地規模適宜、符合建設標準的地塊設置社區綜合體，并確保每個公服圈內至少布局一處社區綜合體，滿足居民公共服務需求。

2.1.2 全面覆蓋

按照“開發地塊同步建設、整理片區提前配套、建成區逐步完善”及“缺什么補什么”的原則，綜合考慮社區周邊現狀建設、土地出讓計劃等情況，對不滿足公共服務設施配置標準的服務圈進行全面校核，結合近、遠期實施進行規劃落實。

2.1.3 交通便捷

社區綜合體盡量選擇在具備完善的公共停車設施和便捷的公共交通換乘工具等交通便利地塊，滿足居民15 min步行(500～1000 m)可達，提高社區綜合體的使用便捷性。

2.1.4 空間融合

結合公園、“小游園”、“微綠地”、廣場、綜合運動場等公共開敞空間進行一體化規劃設計，延伸社區綜合體使用功能，為社區居民構建人性化的生活與交往空間。

2.2 設置標準

成都市基本公共服務設施包含社區管理、社區服務、教育、醫療衛生、文化、體育、市政公用、商業服務八大類，結合居民日常需求，確定除教育類的其它七大類服務設施均可納入社區綜合體內進行疊建(教育類需獨立配置用地，社區綜合體內不做相關要求)。《成都市中心城區公園城市基本公共服務圈規劃導則》等規范根據各類功能設施使用需求，明確了公共服務設施設置標準(圖1、表2)。

圖1 社區綜合體主要功能構成

表2 社區綜合體設置標準

社區綜合體內除了設置農貿市場等基礎性社區商業設施外，還可以根據市場需求，設置部分其他商業設施，如商務辦公、餐飲娛樂、郵政服務、休閑購物、教育培訓、金融服務等多種功能，以保持社區綜合體的活力，增強居民社區歸屬感。

2.3 建設形式

基于公共服務設施使用需求，結合不同場地建設條件，可設置“垂直、水平、混合”三種社區綜合體建設形式[8]。垂直形式以單體多層建筑為主，依據各類公服設施相互干擾度及空間關聯度的差異，進行垂直空間布局；水平形式主要有兩種，一是單獨地塊形成的低層沿街建筑，各類公服設施功能在水平空間疊建，二是多個功能的單獨地塊構成布局相對集中的建筑群形式；混合形式即同時包含垂直建設和水平建設兩種形式，形成群體建筑(圖2)。

圖2 社區綜合體建設形式

3 社區綜合體建設實施

3.1 建設標準

成都市為加強和規范社區綜合體建設，提升建筑品質和建設質量，制定了《成都市社區綜合體建設技術導則》，明確綜合體建設應包括建筑工程、室內裝修、設施設備、環境景觀、導識系統等內容，并原則上規定不得以清水房標準交付使用。社區綜合體為公共服務設施的聚集體，其整體建設要求除應滿足上述技術導則外，所含的各項公共服務設施建設標準還需要滿足《成都市社區服務中心、社區用房、文化活動中心、文化活動站建設技術導則》《成都市綜合運動場、綜合健身館建設技術導則》《成都市再生資源回收網點(暫存點)建設技術導則》《成都市農貿市場建設技術導則》《社區衛生服務中心、站建設標準》《成都市公共廁所建設技術要求》《成都市環衛工人作息房建設技術要求》等規范、導則要求。

3.2 開發模式

結合社區綜合體規劃點位的分布情況和實施條件，采取政府投資、企業配建、公開招拍掛等多種開發模式實施建設。

3.2.1 政府投資模式

發揮政府實施公共服務設施項目的主體作用，對于以下三類社區綜合體，可優先采取政府投資方式實施。一是居民需求急切、需盡快建成投用的項目；二是位置相對較偏僻，周邊配套相對不完善，社會企業投資意愿不大的項目；三是因土地性質等因素暫不具備上市條件的項目。

3.2.2 企業配建模式

在經營性用地出讓時，可在土地上市條件中明確由競得者配套建設社區綜合體并無償移交屬地政府所在社區。此種開發模式需要求配套社區綜合體與經營性開發項目首期“同步設計、同步施工、同步竣工投用”，或者根據社區實際使用需求優先實施投用。對于土地競得者不按照建設標準、建設時間等要求實施配套社區綜合體建設的，可由屬地政府規劃、住建、房管等多部門形成聯動，不予辦理關聯經營性開發項目的預售、網簽、規劃、竣工驗收等程序予以制約。

3.2.3 公開招拍掛模式

為激發市場活力，發揮社會資本優勢，吸引企業積極參與，對于地理位置較優越、有投資潛力的社區綜合體項目，可采取招拍掛模式建設。成都市《關于加強居住區公共配套設施建設管理的意見》明確采取此種模式的社區綜合體，公共服務設施面積不少于總建筑面積的50 %，剩余部分可由投資建設單位配置商業設施。建成后公共服務設施部分無償移交屬地政府所在社區，商業部分由投資建設單位自持。

4 社區綜合體運營管理

4.1 社區自主管理

由社區居委會作為管理主體，在街道社區綜合服務中心的指導下進行具體管理。

4.2 組建專業運營公司

學習蘇州市成立鄰里中心建設公司，負責建設和經營鄰里中心的經驗[9]。成都市各區一般利用現有國有平臺公司，負責部分社區綜合體的運營管理，社區綜合體的商業部分租賃費用可用于支持公益服務支出，減少政府財政投入，保證社區公共服務同商業服務持久、健康發展。

4.3 引進市場管理團隊

采取市場化運作方式，通過招商引資，將社區綜合體中的商業及具備收益條件的部分設施整體打包，引進社會企業進行運營管理。由市場管理主體制定一套完整的社區綜合體管理體系，包括商戶組織、經營銷售、物業管理等方面內容，在確保自身盈利的同時，以保障社區公共服務的質量。

5 案例分析——以郫都區仁和社區綜合體為例

5.1 仁和社區現狀

仁和社區位于成都市郫都區紅光街道東北區域，面積約1.29 km2，規劃居住人口3.8萬人，目前社區內已建成居住住宅11個，常住人口約2萬人，社區交通便捷。在仁和社區綜合體實施前，社區公共空間明顯不足，缺乏農貿市場、文化活動中心、養老服務設施等公共設施。

5.2 仁和社區綜合體情況

5.2.1 項目基本情況

仁和社區綜合體(又叫新合作·鄰里之家)占地面積5 454 m2，總建筑面積約16 236 m2，計容建筑面積約13 088 m2，容積率2.4，建筑高度23.95 m，空間上采取垂直建設形式，地下1層，地上5層。項目包含農貿市場、社區衛生服務站、文化活動中心、養老服務設施、公廁(含環衛休息站)等公共服務設施及商業、商務辦公等商業設施(圖3、圖4)。

5.2.2 開發模式

仁和社區綜合體采取公開招拍掛模式實施建設，根據土地出讓要求，項目建筑面積的51 %用于公共服務設施建設，建成后由開發企業新合作公司無償移交給社區使用，剩余的49 %建筑面積由企業配置商業、商辦等設施并自持。

圖3 仁和社區綜合體

圖4 仁和社區綜合體各樓層功能設置

5.2.3 運營管理模式

項目的公共服務設施部分移交紅光街道仁和社區后，充分利用新合作公司在鄰里中心(社區綜合服務體)、新合作市集(農貿市場)、新合作生活(生鮮便利店)三大業態方面專業化運營管理優勢，由紅光街道與其簽訂農貿市場、養老服務設施部分的返租協議，租賃費用于支持社區綜合體其他公共設施的費用支出，保證社區公共服務持久、健康發展。

6 結束語

社區綜合體集多種功能于一身，更能形成有活力、有特色、易識別的社區公共服務中心，為成都市當前社區公共服務設施的發展困境提供了解決思路。本文總結了成都市在社區綜合體規劃、建設、管理方面的一些經驗做法，并以具體案例進行了詳細闡述，希望為其他城市的社區綜合體建設提供參考。