更新，破解城市“成長的煩惱”

截至2020年末，我國常住人口城鎮化率超過60%，城市發展進入由“量”到“質”的轉型階段。“城市更新”作為推動城市高質量發展的重要力量之一，今年首次寫入政府工作報告。近年來，上海、北京、廣州等城市紛紛開展城市更新行動，系統解決發展中的問題，促進資本、土地等要素優化配置。

武夷路作為上海深度開展區域整體更新工作的重要實踐，以1個整體方案加N個地塊更新項目的綜合推進模式進行，避免了大拆大建，為歷史風貌保護區的城市更新提供了有益借鑒。

當城市“老了”“病了”，如何重煥生機與活力？城市更新，不失為一劑良方。

“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出，實施城市更新行動。今年全國兩會，“城市更新”首次寫入政府工作報告。截至2020年末，我國常住人口城鎮化率超過60%。根據城市發展規律，我國已經進入城市更新的重要時期，即由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，從“有沒有”轉向“好不好”。

中國城市科學研究會城市更新專業委員會專家指出，隨著我國城市發展進入由“量”到“質”的轉型階段，在優化城市空間結構、提高人居環境品質、促進產業轉型升級、注重城市內涵發展的目標訴求下，城市更新將更受各級政府重視和社會關注。未來，城市更新體系將更加健全、模式會更加多樣，更加注重經濟社會環境的協調發展，成為推動城市高質量發展的主導力量之一。

城市更新百花齊放

上個周末，來自福州的游客陳宗英走進北京雍和宮一帶的胡同。青磚灰瓦的街巷綠意蔥蘢，石雕影壁，彩畫門樓，讓陳宗英忍不住贊嘆：“這里既有原汁原味的古都風韻，也有市井人家的煙火氣，漫步其中，仿佛回到了北平的舊時光。”

而在蘇州市姑蘇區，有著20多年歷史，承載著不少“老蘇州人”記憶的永林新村新蘇菜市場，在經歷了一場“微創手術”后，悄然變成了環境整潔、品種齊全的生活超市，附近居民“試用”3月后甚是滿意。

這些歷史風貌、便民設施是各地因地制宜探索城市更新路徑，努力打造人民滿意城市的縮影。

專家指出，近年來，我國城市更新勢頭迅猛、百花齊放。更新方式逐漸從“拆改留”轉向“留改拆”，從“點狀建筑更新”到“片區整體更新”，從“大拆大建”到“精細化微改造”進行轉變。

記者調研了解到，現階段我國城市更新主要有“政府主導、市場運作、社區參與”“政府引導、市場主體、社區參與”以及“政府、市場、社區多元協商治理”三種模式。

以政府主導的模式中，從政策制定、規劃編制到后續配套建設、項目開發等，政府均承擔了主要角色。以市場為主體的模式，核心是政府通過制定相應引導性政策，將部分權利和利益讓渡給市場，利用市場的開發運營能力和資金來推動項目實施。多元協商治理模式中，公共參與的加強，讓城市更新更加關注公共利益和居民利益。

近年來，各地因“案”施策開展了多元化的探索，讓有限的資源進一步優化配置，實現了城市“二次生長”。

北京持續推動千年古都的保護與更新，在“控增量、促減量、優存量”的發展理念中，以“有機更新、整體保護”代替“老城拆改”，讓胡同居民享受現代生活。

成都立足“公園城市”定位，以生態為引領，將公園城市概念融入城市更新中，今年50個老舊片區的有機更新已提上日程。

廣州經過十余年探索，城市更新已經從單純物理空間拆建，發展到空間改造與產業升級、完善社會治理、提高土地利用水平相結合，實現從推動“城市增長”向“城市成長”的跨越式轉變。截至目前，全市共盤活存量用地約67平方公里，新增公共服務設施4.75萬個、綠化面積871萬平方米，成為不斷釋放發展潛力，推動老城新生的典范。

“新陳代謝”挑戰重重

正如硬幣有正反兩面，“更新”在為城市注入發展活力的同時，必然迎來不少挑戰。

其中的一個重要挑戰是——沒有一種通用的模式可以復制。

“城市更新定制化特點明顯，其復雜性要求必須因地制宜、因案施策。”北京建工集團有限責任公司投資管理部副部長宋鵬表示，城市更新要針對每個更新片區和社區的空間特點、人文特點，打通政策路徑、解決資金問題，以需求為出發不斷創新實踐。

西安建筑科技大學教授張沛認為，現階段由于社會主體參與不充分、利益分配不均、公共資源界定不明等原因，一些以空間物質環境改造技術為基礎的更新方式，演化成為以房地產為驅動的“空間增值”過程，忽視了被更新地區生動活潑的社會生活和親昵穩定的社會關系，削弱了物質資本在城市更新中的親和力，損害了城市社會的可持續性。

“實際上，在城市更新過程中，物質空間環境的更新是短暫的，而由物質空間變化引發的社會關系、社會空間方面的變化卻是長期、深遠的。”張沛介紹，縱觀西方發達國家城市更新發展歷程，無論是“衛生改良”“城市美化”，還是“提振經濟”“人文復興”，每一階段以物質空間改善為導向的城市更新運動，都會對更新地區甚至城市整體產生深遠的社會影響。

“成功的城市更新應綜合考慮經濟社會環境目標，集聚各方智慧和力量，平衡各方利益和訴求，實現共同締造。”東南大學教授楊俊宴告訴記者。

在江蘇省城市更新宜居街區試點項目——南京閱江樓宜居街區規劃中，東南大學團隊針對街區建成環境復雜、社群關系緊密的特征，成立了“社區建設”聯盟，充分調動街道、社區、社會組織、駐區單位、居民、志愿者等社會資源，形成自我服務、共同協商解決問題的工作模式。同時，運用智能交互技術讓居民全過程參與設計，取得了很好的效果。該項目獲得了國際規劃最高獎：國際城市與區域規劃師學會（ISOCARP）2020年度“規劃卓越大獎”。

建成人與人、人與自然和諧共處的美麗家園，是城市更新目標所向。然而實現這一目標，并非越快越好。

中國城市科學研究會城市更新專委會秘書長、廣東工業大學教授謝滌湘指出，城市更新是一個長期的新陳代謝過程，需要進行綜合研究和長遠規劃，切不可急功近利。片面強調數量與速度，或是片面強調規模與現代化，都會給城市帶來損失。要重視更新的質量和人文關懷，根據更新區域的特點，制定適當的目標、采取適宜的技術，用“繡花”功夫提升城市品質。

此外，現階段城市更新的路徑需要從純粹的商業化開發思維轉化為社會化運營思維。這就要求政府、企業等以高度的社會責任感參與其中，不能為一時之利讓城市更新回到過去爭奪土地紅利的舊模式上去，要充分認識到城市更新的長期性和復雜性，耐下心來真正為城市的第二次發展帶來活力。

探尋高質量更新路徑

眼下，各地城市更新全面提速。如何全面落實“人民城市”理念，實現高質量更新？專家指出要重點關注以下幾個方面：

一是要強調更新過程和實效。針對過往城市更新因短時間內推進規模大、速度快而暴露出的諸多問題，未來應適當放緩推進步伐，從最迫切的需要入手，因時、因地制定更新方案、細分改造類型，在更新過程中要增加社區參與的深度和廣度。

二是植入生態規劃方法，推動生態城市建設。在城市更新過程中，建筑、綠地、功能等要素將在空間上進行重組和變化，而與此相對應的是生態因素的增減和破壞，這些既是城市更新的實質內容，也是城市生態環境變化的過程。因此，有必要在城市更新中加入生態學的規劃方法與技術，借此推動生態城市、海綿城市建設。

三是應避免過度市場化，要堅持公共利益優先原則。無論是歷史文化地區、老舊小區更新，還是舊城設施更新、環境整治，在相當程度上都具有公共產品的屬性，過度強調市場機制參與容易偏離公共目標。

此外，還應兼顧城市社會、經濟、環境、文化等多方效益，走整體綜合更新之路。探索建立系統性的政策框架，形成長效管理機制。

“相對過去棚改粗放式發展，當下的城市更新已步入精細化運營時代，最大的進步之一就是規劃先行。”宋鵬認為，城市功能更新遵循頂層設計先行，在一級土地整理啟動期就通過規劃綜合實施方案，將發展需求融入二級開發甚至后期運營中，大大提高了土地利用效率。

未來，精準化的城市更新要求站在整個城市發展的高度上制定和編制規劃實施方案，不僅要解決城市片區現階段發展瓶頸，還要實現與當地資源優勢和區域人民生活需求高度耦合。

楊俊宴認為，數字時代塑造高質量發展新空間應強調“數字技術支撐，數據洞察城市”。可以運用多源數字化技術構建場地三維空間模型，結合數據分析居民意見之間的內在關聯與矛盾沖突點。在規劃中由“指標規劃”轉變為“精細設計”，并通過制定“正負面清單”，采用目標引導與底線管控雙向并舉方式開展城市更新工作。

在碳中和、碳達峰目標下，建設一個低碳、綠色的家園愿景，賦予了城市更新更多可能。

對此，中國城市科學研究會城市更新專業委員會的專家建議，一方面要把低碳、綠色的理念植入到城市更新中，結合綠色建筑、綠色城市、智慧城市等技術手段對物質環境進行更新，通過科學的城市更新規劃和綠色低碳實踐，最大程度上節約能源，推進綠色低碳產業發展。同時，利用規劃控制、方案審核、指標評估等，形成一套以碳中和為目標的價值判斷體系，提高城市更新參與者對碳排放指標的重視。

另一方面要加強對居民生活方式的引導，鼓勵綠色出行、垃圾分類、節能生活，打造社區低碳生活氛圍，讓人們主動降碳環保。

上海：百年老街的“新生”之路

位于上海市長寧區的武夷路，是上海中心城區12條歷史風貌保護街區之一，距今已有近100年歷史。武夷路（定西路—延安西路）這段約800米長的街道，云集了花園洋房、聯體別墅、新式里弄、比利時領館、上海儀電四廠等不同歷史時期的建筑，人文和歷史底蘊深厚。2009年，該路段被定為上海64條永不拓寬的街道之一。

長期以來，武夷路的綜合優勢吸引了大量傳統產業沉淀，但隨著新興產業的發展和人口的老齡化，優勢逐漸弱化。“十三五”時期，長寧區進入深度轉型關鍵階段，提出全面實施城市更新戰略，武夷路等4條風貌道路成為更新重點。通過實施一系列有機更新項目，武夷路進一步完善了周邊空間形態和公共功能，提升了路段整體品質，形成了“靜雅武夷”的街區特色。

保留城市的記憶

“前兩年就聽說武夷路在改造了，沒想到這家蔥油餅店還在，門面好看多了，蠻驚喜的。”曾在武夷路附近工作過多年的許小姐近日故地重游，熟悉的店面讓她倍感親切。

武夷路沿街以歷史建筑為主，腹地則集中了較多的工業用地。面對這樣一個成熟的區域，城市更新不能局限于沿街立面的改造，而要向縱深發展，解決人口、交通、空間布局和城區功能等多方面問題。“風貌保護街區的更新工作需要結合歷史底蘊、產業現狀和區位特點。為了做好更新規劃，我們對武夷路的前世今生做了摸底。”上海公共空間設計促進中心主任徐妍告訴記者。

按照整體打造的思路，長寧區在上海市規劃和自然資源局的支持下，研究制定了武夷路的總體規劃方案，列出更新項目清單，先后完成多個地塊的規劃調整，為后續項目實施打好了基礎。

為加強沿線風貌控制，長寧區邀請中科院院士鄭時齡、同濟大學建筑與城市規劃學院教授沙永杰等多位專家對方案把關，邀請著名建筑設計師柳亦春參與設計，力求使城市更新項目與歷史風貌充分協調。歷史建筑的保留、改造和再利用，也成為武夷路更新的最大亮點。

“武夷路改造講究的是潤物無聲的細節更新。可能過一段時間來看，一棟老房子前多了一個微型花園，或者堵在店面前的電線桿消失了。總之，每段時間都有變化。”負責武夷路更新項目協調工作的長寧區虹橋辦主任袁祥慶說。

同時，讓附近居民和商戶感受深刻的是，一些實際問題得到了解決。比如，許小姐惦念的蔥油餅店，原本是居民搭建出來的一處臨街建筑，更新改造中被拆除后，虹橋辦主動與附近商鋪協調置換，在原址旁邊為商戶找到了新的營業地點，保住了這家深受市民喜愛的小店。

無論涉及的主體、地塊多么復雜，“保留城市記憶”是武夷路所有更新項目共同的選擇。截至目前，已經竣工和正在建設的6個地塊的項目均采用了再生性改造方式，無一拆除重建。

位于武夷路155號的儀電地塊，曾是上海儀表電器四廠。根據更新方案，儀電地塊在對原建筑進行活化再利用的同時，還特地在門面區域增設了一家無線電博物館，打造了折射城市變遷的文化畫廊。

對于這樣一個算不上“經濟實惠”的更新方案，儀電集團項目負責人賈叢說：“留住儀電四廠的歷史就是留住上海當代發展的歷史。我們不僅要建博物館，還要引入最新的人工智能產業，讓大家在這里了解中國電子產業發展的全過程，這也是我們的責任。”

新風貌激發新活力

引入新業態，激發老城區新活力，是武夷路更新最為關鍵的“里子”工程。

飛樂地塊是發行了“新中國第一股”的上海飛樂音響公司原廠址，面積6770平方米，2019年整體出讓給香港嘉華集團。“我們打算將這塊地做成連接武夷路和昭化路的公共空間，保留飛樂廠的歷史元素，打造集時尚創意、休閑娛樂、文化藝術于一體的文創地標，提升整個街區的活力。”嘉華（中國）投資有限公司項目負責人黃圣舟表示，項目在地下空間開發上下足了功夫，設計了4800平方米的地下面積，為保護街道歷史風貌提供了空間。

“提升城市品質，滿足百姓美好生活所需是社會各界的努力重點，房地產開發商也要與時俱進，通過探索老城區更新方式，在城市發展中找到自己的新位置。”黃圣舟說。

同樣是廠房更新改造，武夷路320地塊的更新則重在新舊產業結合。這塊由廢舊廠房和幾棟小洋房組成的地塊，曾是上海水泵廠、菜市場和社區醫院。社區醫院搬遷后，上海長寧房地產經營有限公司著手實施更新改造。公司常務副總朱晟勇介紹，320地塊更新后，保留部分的建筑面積占整個項目的43%，原來臟亂吵的臨街菜場往里退一步，增加一個“口袋公園”，周邊的小洋房將整體聯通，引入文創項目，升級為集生活休閑、便民服務于一體的綜合性商業體，既能滿足居民買菜的生活需求，也打造了一塊吸引年輕人的商業業態。

位于229號的“鹿園”承載著武夷路上唯一的非物質文化遺產。這家開了30余年、主要經營石硯雕刻和印章類工藝品的文化小店，是海派硯雕的傳承基地。談起更新后的變化，店主陸小華感觸地說：“街道環境好了，吸引了更多人來武夷路掃街探店，許多年輕人也被石雕傳統技藝吸引，鼓勵我們把海派非遺文化傳承下去。”

廣采民意實現共贏

在武夷路，城市更新已經成為城市建設發展的重要平臺，實現了資金、人才和項目的集聚。長寧區委、區政府充分整合相關項目，設立了專項資金，制定了管理辦法，鼓勵社會資本參與。截至目前，全區共修繕武夷路沿線精品小區、進博會項目、優秀歷史建筑及里弄房屋累計20余萬平方米，解決了積水、違章搭建、雜物堆放等困擾居民多年的“老大難”問題。

“老城區更新改造最難的是組織協調。更新不比開發，產權關系、場地情況、管理都很復雜，政府部門的引導和服務非常關鍵。”袁祥慶說。

長寧區充分發動公眾參與更新，廣泛聽取街道、商家和周邊居民的意見建議。“武夷路街道大小商戶達600多家，業態非常雜，現在近八成商戶加入了商戶聯盟。”武夷路商戶聯盟會長張超告訴記者，“商戶聯盟主要起溝通和協調的作用。要細致地考慮到商戶的需求和利益，這方面長寧區政府做得很到位。”張超說。

作為更新地塊的所有權人，處理好與周邊居民的關系尤為重要。在儀電集團地塊更新中，不少居民反映地塊邊上的153弄小弄堂是條雙向通行道路，又長又窄、人車混雜，很不安全。對此，儀電地塊的更新設計方案特意采用了“騎樓”設計，讓出了2米左右的底層空間，將人行道納入建筑內，改造出一個品質更高的街區環境，居民受益，也優化了營商環境。