新形勢下不動產權籍調查關鍵技術與質量控制研究

朱惠英

（廣州市房地產測繪院，廣東 廣州 510070）

不動產權籍調查是一個復雜的系統工程，存在多規程并行、涉及范圍廣、牽涉利益大、涉及知識面較廣、數據源種類多、精度要求不同、工作內容環節多、新舊業務內容的差異化、數據成果結構不清晰、作業軟件工具多樣化等難點。本文主要結合自身項目實踐，以現代技術為支撐，研究不動產權籍調查的關鍵技術和質量控制方法，進一步積極穩妥、規范、有序地開展不動產權籍調查工作。

1 不動產權籍調查內容與技術路線

（1）土地權屬調查。強化對工作范圍內每宗建設用地土地權屬的調查，尤其注重對土地建設現狀、使用權來源、登記發證情況、實際用途等幾個方面開展調查。（2）建（構）筑物調查。重點對建筑物房產發證情況、建筑面積、所有權人、三代關系等相關內容開展詳細的調查。（3）對界址和權屬不清晰宗地現場調查。鑒于歷史資料不完整等原因，有些土地存在紅線圖坐標不準確，可能存在一些爭議土地，需要加強現場調整。

在明確調查工作工程流程和內容基礎上，以權籍調查為基礎，以宗地為依托，改變傳統的測繪調查方法，借助先進技術手段，規范各類不動產測繪要素數據集，調查成果整理及數據入庫，最終實現內業自動成圖、圖形關聯匹配、成果建庫等要求和提升成果質量。

2 不動產權籍調查實施流程

2.1 調查準備

前期準備工作完善對不動產權籍調查工作順利開展起到關鍵推動作用，不僅能有效降低調查工作中出現問題的幾率，還能提高調查工作的效率。不動產準備工作主要包括調查方案的制定、資料的收集、外業調查底圖的制定等。調查方案制定是權籍調查工作的第一環節，在這個環節重點開展實地踏勘，并結合測區環節條件和不動產情況，明確調查范圍和制定科學合理的調查實施方案。資料收集主要是為了調查底圖制作準備，通過對地形圖、歷史宗地數據、權源資料、房產信息數據等相關資料的收集，推動調查工程順利開展。外業調查底圖作為權籍調查的參考資料之一，能清楚地反映調查區域內各宗地的相互位置關系，在現場集中調查之前，可以利用已有地形圖等資料作為初始調查底圖，然后利用無人機航測技術快速提供外業調查底圖，保證調查不出現遺漏調查現象，減少了爭議情況發生。

2.2 數據整合建庫

不動產權籍數據庫由空間數據庫和非空間數據庫構成，在數據整理初始階段通過宗地預編碼進行關聯，最終數據庫整體中則通過權籍調查單元號進行關聯。空間數據庫主要包括歷史數據（有坐標的宗地、沒有坐標的宗地）、現勢數據（已發證宅基地、已批準宅基地、未發證宅基地、房屋用地）；非空間數據主要包括宅基地權屬調查表、建設用地權屬調查表、界址標示表、界址簽章表、宗地草圖、界址說明表、調查審核表、共有宗地面積分攤表等。不動產數據庫整合建庫需要在不動產權籍調查數據庫標準的基礎上，進行多源異構數據規范和整合關聯。首先，研制不動產權籍調查數據庫標準，需要考慮現有不動產數據與其它各類權籍數據的標準差異，對不同類型數據無法實現統一的現狀問題進行分析，對存在問題和矛盾進行統籌分析，并在不斷分析、編制、檢測、再論證的基礎上，不斷形成不動產權籍調查數據庫標準。其次，在不動產權籍調查數據標準制定的基礎上，強化對不同類別、來源、格式、比例尺的權籍數據規范化梳理，清除重復和無效數據，并解決存在坐標參考不一致等問題的數據類型，同時借助外業調查與采集技術對空間信息缺失的內容進行補充。最后，通過借助整合關聯技術，利用整合關聯工具，在充分利用登記信息和空間拓撲關系基礎上，對示范點范圍內的空間數據進行整合、關聯和落宗，并優化數據整合流程，如圖1所示，最終建立統一的不動產權籍調查數據庫。

圖1 數據整合流程圖

3 不動產權籍調查數據質量控制

3.1 看——提升數據的可靠性

不動產權籍調查全面質量控制，首先“看”尤其重要。完成數據源資源的收集后，通過“看”，對所收集資料數據，進行全面檢查與分析，以保證數據的完整性與可靠性。如對外業圖件成果的審查的過程中，通過“看”檢查數據的完整性，更新的及時性，以確保符合滿足不動產權籍調查的要求；在對內業圖面審查過程中，根據經驗“看”圖面圖式符號的一些不合理之處，同時制定符合實際的檢查計劃，并指導外業檢查，提高工作效率；在對不動產權籍調查表“看”的過程中，通過對照相關權源資料，及時發現表格存在的一些表征特性的錯誤，推動后續不動產權籍調查工作的進展。

3.2 問——提升數據的一致性

不動產權籍調查的“問”是建立在現狀問題基礎上的“問”，因為在具體實踐過程中，筆者發現造成調查成果不合格的原因很多時候都是由于調查員將房屋的權屬、使用者、建設年代等情況表示錯誤造成的。因此，強化“問”的過程能一定程度對數據的一致性進行優化。如在內業檢查中要問填寫表格方法的正確性，屬性數據的錄入能否滿足軟件的要求；在外業檢查中要問建筑物的建設年代、使用者、是否重新修建等。

圖2 不動產權籍調查全面質量控制關鍵步驟圖

3.3 量——提升數據的精確性

“量”是不動產權籍現場調查數據檢查最基本和最簡便的方法，通過對界址點、房屋等相對邊長的間距的丈量，檢查相對位置精度，能最快發現所測量的數據能否符合要求。

3.4 測——確定坐標精度

“測”作為確定絕對坐標精度最直接有效的方法，通過進行絕對坐標的檢測，以確保坐標的精度能符合對不動產權籍調查數據的要求，“量”和“測”在不動產權籍數據檢測中是相輔相成的，都是以客觀數據為依據進行質量控制。

3.5 評——提升對測量數據客觀判斷

對不動產權籍現場調查數據進行質量的評價是在《數字測繪成果質量檢查與驗收》（GB/T18316－2008）等相關規范基礎上開展的，主要從屬性精度和空間精度對數據進行客觀全面的評價和判斷。

3.6 改——實現對數據的持續改進

“改”是基于前面“看、問、量、測、評”這些控制過程，不斷在調查過程中發現數據存在的問題和錯誤，并對存在的問題進行總結反饋，最終提出整改方法，實現調查數據的持續改進，并為下一次調查工作提供借鑒經驗。

結合不動產權籍調查工作的六字質量控制方案，筆者認為還可以與質量管理體系的PDCA循環全面質量管理進行相互融合，以“看”“問”為基礎，尋求問題根源和影響因素，制定實施計劃；以“量”“測”的檢查數據為依據進行質量評定，整改數據存在的屬性和空間問題，并優化現有方法和策略，不能整改的問題則轉入下一循環中進行融合解決，不斷進行循環階梯式上升。這樣的一個循環全面質量工作過程，更有利于不動產權籍調查的過程質量控制。

4 關鍵技術及創新實踐分析

下面以廣州某區農村地籍和房屋調查工作為例進行分析，調查區域村落呈現團聚型、棋盤式的格局，地勢較為平坦。本次調查創新性將無人機傾斜攝影測量技術引入本項目不動產權籍調查中，具體流程如圖3所示。

圖3 傾斜攝影測量工作流程圖

數據獲取與處理：本項目采用大疆M600Pro六旋翼無人機搭載蒼穹KQ－CAM5傾斜攝影相機和POS模塊。該技術能實現全方位數據采集，從垂直、左、右、前、后5個角度進行數據采集，減少大量外業采集工作量，實現成本的節約。

（1）飛行數據準備。導出影像，寫入POS，進行采集數據的可靠性與完整性的檢查，并對廢片進行刪除。檢查像片的航向、旁向重疊度，確保符合要求，如出現重疊度不達標的區域，需要進行補飛補拍，最后完成對影像的勻色勻光處理。

（2）自動建模。目前國內外對于傾斜影像處理的軟件很多，結合本項目不動產權籍測量精度要求和綜合項目實驗要求，在本地籍和房屋調查項目中航飛數據的處理借助Smart3D軟件萬能充數據業內處理。在完成數據預處理和影像數據的導入后，進一步實行空三解算，提高像片控制點效率。進程空中三角測量，運行過程中無需任何操作，不需要人工調參數，運算生成基于真實影像的高密度點云，然后在點云數據的基礎上自動生成不規則的三角網，全自動完成建模軟件。

（3）傾斜三維矢量測圖。傾斜三維模型數據在完成建筑物邊角和獨立地物360°無死角測量后，能直接對高程點的提取，量測和提取成果輸出成圖。與傳統立體像對測圖方式相比較，傾斜三維模型測圖不用進行房檐改正，提高測圖精度和測圖效率。

（4）成果精度分析。在本項目無人機傾斜攝影測量技術應用中，加強了對影像質量檢查，除了確保影像的色彩飽和度、模糊度、大面積反光、陰影及污點的明顯錯誤之外，還需要重點按照相關要求對檢查航高差、旋偏角、影像重疊度及航帶彎曲度進行評定，保證符合規范要求。

為檢驗測量成果精度情況，隨機抽取項目區2個鎮中各個村組的測繪成果，通過使用GPS－RTK測量方法同精度和使用手持測距儀量高精度進行檢測，最終同精度檢測界址點位最小誤差為0.7cm，最大誤差為11.8cm，允許誤差為14.1cm，中誤差為4.5cm，允許中誤差為5.0cm;最終高精度檢測界址間距最小誤差為0cm，最大誤差為10cm，允許誤差為10.0cm，中誤差為3.6cm，允許中誤差為5.0cm。本項目通過采用傾斜攝影測量技術生產的地圖成果，其精度符合最高（級別一）標準的要求。同時與本項目同類項目相比，生產效率提高約46%，成本節約32%。結果表明，通過借助無人機傾斜攝影測量技術進行不動產產權籍調查精度高、效率高、成本低。

5 結束語

本文主要依據廣東不動產權籍調查的各項政策、文件、標準進行不動產權籍調查工作的研究。結合不動產權籍調查項目的特點和難點針對性提出關鍵技術和質量控制措施，并通過具體項目對項目中解決的難點問題和創新點進行了提煉和實踐檢驗，為不動產權籍調查實踐明確了調查方向，提供了理論依據。