不動產登記檔案查詢實踐與思考

聞杰

摘 要：不動產登記檔案查詢對于不動產買賣，至關重要。由于不同的不動產登記機構對不動產登記檔案查詢中某些概念的內涵或外延存在不同理解，時而會出現查詢申請被拒、查詢范圍受限或超范圍利用的現象。文章針對不動產登記檔案日常查詢實踐中遇到的部分復雜問題進行分析，提出了一些充分發揮物權登記公示作用的建議，旨在為進一步規范、便捷地開展不動產登記檔案查詢工作提供思路。

關鍵詞：不動產登記；信息查詢；數據共享；登記檔案

一、背景

在不動產買賣等活動中，不動產登記檔案查詢工作是一個必不可少的環節。《物權法》明確規定“不管是權利人，還是利害關系人，都有權利對登記資料進行查詢或者是復制，在這種情況下，登記機構必須積極地配合。”《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號，以下簡稱《條例》）第二十七條、《不動產登記暫行條例實施細則》（國土資源部令第63號，以下簡稱《細則》）的第九十四條至一百零二條中，都詳細記錄了不動產登記資料查詢方面的內容。雖然《細則》在《物權法》及《條例》的基礎上解釋了權利人、利害關系人等的相對定義，確定了相應的查詢方法、程序，但沒有做出具體的介紹，造成不動產登記資料查詢中遇到一些較為復雜的情況時存在“摸著石頭過河”的現象。

2018年3月2日，我國開始實施《不動產登記資料查詢暫行辦法》（國土資源部令第80號，以下簡稱《辦法》）。《辦法》細化了法定查詢主體，明確了“依法、便民、高效”的基本原則，對利害關系人的概念進行了界定，規定了不動產登記信息資料的安全保護措施，為不動產登記資料查詢工作帶來了極大便利。但同時，在日常查詢實踐中，一些因隱形權利人查詢未明確而發生矛盾、信息平臺未共享造成查詢結果不準確等情形仍偶有發生。此外，近年來國家層面要求大力優化營商環境，在該背景下，部分企業、群眾提出了一些小范圍突破《辦法》規定的查詢需求。因此，對不動產登記檔案查詢問題進行深入分析必不可少。

二、不動產登記檔案查詢現狀及問題

1. 《辦法》若干商榷

（1）《辦法》明確規定“不管是不動產權利人，還是利害關系人，如果想要進行委托查詢，必須出示雙方的身份證明原件，并附上相應的委托書”。但在查詢實踐中，時有受托人未帶委托人身份證明原件即要求查詢的情形，當事人表示其代理行為符合《民法典》的規定，同時《立法法》也規定法律的效力高于部門規章，其應當可以代理查詢相關不動產登記資料。類似的情形還包括一些被委托人未提供委托人身份證明原件，但提交了經公證機關公證過的授權委托書，要求查詢相關不動產登記資料。

（2）《辦法》明確指出“在不動產登記簿上，對于有記錄的權利人，有權利對不動產登記結果進行查看，同時可以查閱相應的原始資料。”但日常查詢中，一些不動產登記簿上記載的權利人的配偶認為根據《婚姻法》相關規定，對于這一不動產而言，是在婚姻關系存續期間獲得的，所以屬于夫妻共同財產，雖然未在登記簿上被記載，但其也屬于權利人之一，可以對不動產登記資料進行查詢。還有一些權利人的不動產被抵押或查封，對于抵押權登記和查封登記來說，權利人應該是抵押權人和查封該不動產的單位，但原本登記的權利人要求查詢該類登記的原始資料。

（3）《辦法》明確規定“對于利害關系人而言，能夠對相應的不動產登記結果進行查詢。”此外還指出不可以對相應的原始資料進行查詢。但在不動產買賣結束后，該不動產原權利人（賣方）需查詢利用其原權利憑證、買賣合同、稅票等原始資料，因這些資料按要求已歸入該不動產現權利人（買方）案卷中，導致原權利人（賣方）作為利害關系人無法查詢其在不動產買賣活動中提供的原始資料。

（4）《辦法》明確規定，對于有意向的利害關系人而言，與受委托的律師相比，其可以查詢的范圍相對較小，律師能夠查詢“申請驗證過程中被查詢不動產權利主體名稱，是否吻合登記簿的相應內容；不動產的具體形式；相應的查封登記情況，以及限制處分情況”。但無論是普通的受托人還是律師，其查詢權限均來自授權委托人的法律地位，此規定顯然與相關上位法沖突。另外，律師持法院調查令進行查詢為受法院委托查詢，應具有等同于法院的查詢權利，不能等同于普通的委托查詢。

（5）《細則》第九十七條明確指出，根據相關的法律內容，國家機關能夠對不動產登記資料進行查詢。然而《辦法》卻明確規定“對于國家機關查詢復制不動產登記資料，或者是共享不動產登記信息，需要專門作出相應的規定。”在查詢實踐中，除公檢法以外的國家機關查詢需求也較大，此規定在某種程度上對該部分查詢進行了限制，給一些國家機關工作帶來了不便。

2. 不動產登記資料查詢平臺不統一

通過研究南京市不動產登記資料查詢平臺，發現其主要包含以下兩種類型：第一，主要用來查詢不動產登記簿的信息系統，該系統雖為全市統一使用，登記信息可以做到全市通查，但不動產登記簿只能由市本級和江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區、江北新區各自查詢，且由于交易信息、不動產業務信息、不動產登記信息等協同共享庫未能實時同步，造成一些不動產登記結果查詢不準確。第二，用于查詢不動產登記原始資料的檔案管理系統，此系統市本級與其他各區并未統一，由于數據整合及整理等原因，不動產登記原始資料也未能實現全市通查。

3. 不動產登記信息與政務信息資源共享程度有待提升

南京市不動產登記信息數據已與房產、稅務、民政、司法等相關部門政務信息資源實現雙向共享，為不動產登記資料查詢工作提供了有力的支撐。但部門政務信息資源共享工作未能全面實現實時覆蓋，使得日常查詢工作量居高不下，同時還易出現查詢主體難以認定的情況。例如：某公司多年前在南京市工商部門注冊并購置了不動產，后該公司經營不善導致破產清算，工商登記也已注銷。原公司法定代表人又在南京市場監督管理部門重新注冊了一家與原先同一名稱的公司，并攜帶重新注冊后的公司資料、提供原公司不動產具體坐落，要求查詢該不動產登記資料。前后注冊同一名稱的兩家公司，在法律上已不是同一主體，所以重新注冊的公司無權查詢原公司名下的不動產登記資料。但因兩公司名稱、法人均相同，迷惑性較強，市場監督管理部門未與不動產登記機構共享工商登記信息，造成查詢主體難以認定。

4. 房產登記檔案遺留問題尚待解決

2016年6月28日，不動產統一登記制度在南京正式施行，不動產登記機構接收了房產管理部門整體移交的房產登記檔案。由于此前房產交易、登記等均屬于房產部門管理，一些房產登記檔案中摻雜了不少未完成確權登記的交易調查類、代管產和社會主義改造時期的資料，在不動產登記資料查詢利用時，該部分是否屬于登記檔案難以界定。

5. 優化營商環境背景下突破《辦法》的需求迫切

2019年10月，國家出臺了《優化營商環境條例》，在此背景下，部分企業、群眾查詢相關不動產登記檔案的需求十分迫切。《辦法》規定利害關系人可以查詢有利害關系的不動產登記結果，需提供相關證明材料。有意向的利害關系人雖不需提供相關證明材料就可以查詢不動產登記結果，但該登記結果為不包含權利人等重要信息的“簡版”，往往無法滿足這類查詢主體的查詢需求。

6. 不動產登記檔案查詢渠道有待拓展

目前，南京市不動產登記中心已建成并通過自助查詢機、“南京不動產”微信公眾號、“我的南京”APP、“南京市不動產登記”官網、“江蘇政務服務”APP等多種渠道，實現提供部分不動產登記結果查詢的不見面服務，但利害關系人查詢登記結果、權利人查詢登記原始資料等必須到登記機構現場辦理，這類查詢需求量也相對較大，因此，不動產登記檔案查詢渠道還有待進一步拓展。

三、完善不動產登記檔案查詢工作的對策建議

1. 進一步修訂完善《辦法》

（1）《辦法》應作出規定，取消被委托人需要出示委托人相應的身份證明原件的要求；進一步闡明不動產權利人的配偶等隱性權利人及不動產買賣雙方作為會同登記人的查詢權限；明確律師持人民法院調查令的查詢范圍，取消律師比其委托人查詢范圍更大的規定；制定國家機關查詢復制不動產登記資料的辦法以及共享不動產信息的相應辦法。

（2）改進查詢操作方法。目前，南京市在查詢實踐中的操作方法如下：委托查詢時，對于被委托人，如果只出示了身份證明原件、授權委托書，不允許查詢不動產登記信息。若提交了經公證機關公證過的授權委托書而未提交委托人身份證明原件的則予以查詢。對于不動產登記簿上的權利人，如果其配偶要求查詢相應的不動產，提供相關證明允許查詢不動產登記簿，不得查詢相應的原始資料。不動產原權利人（賣方）可以查詢利用其在不動產登記中提供的原權利憑證、買賣合同、稅票等原始資料。

2. 建立統一的不動產登記檔案查詢平臺

建立不動產登記檔案查詢平臺主要目的是使查詢工作便捷、高效，故現應分三步加以統一。首先，盡快完成不動產登記數據整理工作，做到不動產登記簿等不動產登記結果全市通查。其次，以市本級檔案管理系統為基礎建立全市統一的不動產檔案管理系統，掛接所有不動產統一登記后形成的檔案，逐步添加原房產登記檔案，使不動產登記原始資料做到全市通查。最后，可以將南京市不動產登記資料查詢信息系統、不動產檔案管理系統統一起來，最終實現一個平臺即可查詢所需的信息。

3. 加快推進政務信息資源大數據共享

在當前大數據時代背景下，按照國家政務信息資源相關標準要求，應用最先進的技術手段，市信息中心可以發揮帶頭作用，創建一個政務信息資源共享平臺，市信息中心負責日常運行、管理，各政務部門負責編制各自的政務信息資源目錄、提供政務信息資源數據并進行日常維護，按履行職責需求分配查詢權限，無償使用共享數據。在使用共享信息時，各單位必須做好身份識別工作， 同時進一步提高安全管理水平，保證共享信息處于安全狀態。

4. 開展房產登記檔案專項清理工作

針對房產檔案遺留問題，開展房產登記檔案專項清理工作。對其中屬于不動產登記檔案但未實現數字化的檔案全部進行數字化加工；對不屬于不動產登記檔案的，上報主管部門建議交還房產管理部門，或經房產管理部門同意后進行銷毀；對不屬于不動產登記檔案但摻雜于登記檔案中無法拆分的，可代為保管，不提供登記資料查詢復制服務。

5. 出臺地方性法規

因《辦法》尚未進一步修改完善，導致部分企業、群眾突破《辦法》規定查詢相關不動產登記檔案沒有法律法規支撐。通過出臺地方性法規補充《辦法》的方式，該問題即可迎刃而解。2020年3月，北京市第十五屆人民代表大會常務委員會通過了《北京市優化營商環境條例》，其中第四十五條明確規定了不動產登記的查詢范圍和查詢主體，公開非住宅類不動產的權利人信息及相關地籍圖。2020年4月，上海市制定并頒布了《上海市優化營商環境條例》，其中明確規定不管是單位還是個人，可以根據相應的規定查詢非住宅類不動產權利人信息，也可以查詢所需的地籍圖信息。兩市均以地方性法規的形式明確并擴展了非住宅類不動產登記信息和地籍圖查詢內容。該方法值得其他城市借鑒。

6. 拓展“互聯網+”不動產登記資料查詢模式

近年來，政府工作報告中“互聯網+”一詞出現的頻率日益提高，“互聯網+政務服務”進一步深化。2020年9月，國務院辦公廳發布《關于推進政務服務“跨省通辦”的指導意見》，要求在省會城市率先實現不動產登記資料查詢業務的“跨省通辦”，即查詢申請人可網上查詢不動產登記資料，不受地域限制。故不動產登記檔案查詢模式應在后臺人工核實相關材料的基礎上，拓展開放利害關系人查詢登記結果、權利人查詢登記原始資料等網上查詢新模式。