不動產(chǎn)登記檔案查詢實踐與思考

聞杰

摘 要：不動產(chǎn)登記檔案查詢對于不動產(chǎn)買賣，至關(guān)重要。由于不同的不動產(chǎn)登記機構(gòu)對不動產(chǎn)登記檔案查詢中某些概念的內(nèi)涵或外延存在不同理解，時而會出現(xiàn)查詢申請被拒、查詢范圍受限或超范圍利用的現(xiàn)象。文章針對不動產(chǎn)登記檔案日常查詢實踐中遇到的部分復(fù)雜問題進(jìn)行分析，提出了一些充分發(fā)揮物權(quán)登記公示作用的建議，旨在為進(jìn)一步規(guī)范、便捷地開展不動產(chǎn)登記檔案查詢工作提供思路。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；信息查詢；數(shù)據(jù)共享；登記檔案

一、背景

在不動產(chǎn)買賣等活動中，不動產(chǎn)登記檔案查詢工作是一個必不可少的環(huán)節(jié)。《物權(quán)法》明確規(guī)定“不管是權(quán)利人，還是利害關(guān)系人，都有權(quán)利對登記資料進(jìn)行查詢或者是復(fù)制，在這種情況下，登記機構(gòu)必須積極地配合。”《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院令第656號，以下簡稱《條例》）第二十七條、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（國土資源部令第63號，以下簡稱《細(xì)則》）的第九十四條至一百零二條中，都詳細(xì)記錄了不動產(chǎn)登記資料查詢方面的內(nèi)容。雖然《細(xì)則》在《物權(quán)法》及《條例》的基礎(chǔ)上解釋了權(quán)利人、利害關(guān)系人等的相對定義，確定了相應(yīng)的查詢方法、程序，但沒有做出具體的介紹，造成不動產(chǎn)登記資料查詢中遇到一些較為復(fù)雜的情況時存在“摸著石頭過河”的現(xiàn)象。

2018年3月2日，我國開始實施《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》（國土資源部令第80號，以下簡稱《辦法》）。《辦法》細(xì)化了法定查詢主體，明確了“依法、便民、高效”的基本原則，對利害關(guān)系人的概念進(jìn)行了界定，規(guī)定了不動產(chǎn)登記信息資料的安全保護措施，為不動產(chǎn)登記資料查詢工作帶來了極大便利。但同時，在日常查詢實踐中，一些因隱形權(quán)利人查詢未明確而發(fā)生矛盾、信息平臺未共享造成查詢結(jié)果不準(zhǔn)確等情形仍偶有發(fā)生。此外，近年來國家層面要求大力優(yōu)化營商環(huán)境，在該背景下，部分企業(yè)、群眾提出了一些小范圍突破《辦法》規(guī)定的查詢需求。因此，對不動產(chǎn)登記檔案查詢問題進(jìn)行深入分析必不可少。

二、不動產(chǎn)登記檔案查詢現(xiàn)狀及問題

1. 《辦法》若干商榷

（1）《辦法》明確規(guī)定“不管是不動產(chǎn)權(quán)利人，還是利害關(guān)系人，如果想要進(jìn)行委托查詢，必須出示雙方的身份證明原件，并附上相應(yīng)的委托書”。但在查詢實踐中，時有受托人未帶委托人身份證明原件即要求查詢的情形，當(dāng)事人表示其代理行為符合《民法典》的規(guī)定，同時《立法法》也規(guī)定法律的效力高于部門規(guī)章，其應(yīng)當(dāng)可以代理查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記資料。類似的情形還包括一些被委托人未提供委托人身份證明原件，但提交了經(jīng)公證機關(guān)公證過的授權(quán)委托書，要求查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記資料。

（2）《辦法》明確指出“在不動產(chǎn)登記簿上，對于有記錄的權(quán)利人，有權(quán)利對不動產(chǎn)登記結(jié)果進(jìn)行查看，同時可以查閱相應(yīng)的原始資料。”但日常查詢中，一些不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人的配偶認(rèn)為根據(jù)《婚姻法》相關(guān)規(guī)定，對于這一不動產(chǎn)而言，是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的，所以屬于夫妻共同財產(chǎn)，雖然未在登記簿上被記載，但其也屬于權(quán)利人之一，可以對不動產(chǎn)登記資料進(jìn)行查詢。還有一些權(quán)利人的不動產(chǎn)被抵押或查封，對于抵押權(quán)登記和查封登記來說，權(quán)利人應(yīng)該是抵押權(quán)人和查封該不動產(chǎn)的單位，但原本登記的權(quán)利人要求查詢該類登記的原始資料。

（3）《辦法》明確規(guī)定“對于利害關(guān)系人而言，能夠?qū)ο鄳?yīng)的不動產(chǎn)登記結(jié)果進(jìn)行查詢。”此外還指出不可以對相應(yīng)的原始資料進(jìn)行查詢。但在不動產(chǎn)買賣結(jié)束后，該不動產(chǎn)原權(quán)利人（賣方）需查詢利用其原權(quán)利憑證、買賣合同、稅票等原始資料，因這些資料按要求已歸入該不動產(chǎn)現(xiàn)權(quán)利人（買方）案卷中，導(dǎo)致原權(quán)利人（賣方）作為利害關(guān)系人無法查詢其在不動產(chǎn)買賣活動中提供的原始資料。

（4）《辦法》明確規(guī)定，對于有意向的利害關(guān)系人而言，與受委托的律師相比，其可以查詢的范圍相對較小，律師能夠查詢“申請驗證過程中被查詢不動產(chǎn)權(quán)利主體名稱，是否吻合登記簿的相應(yīng)內(nèi)容；不動產(chǎn)的具體形式；相應(yīng)的查封登記情況，以及限制處分情況”。但無論是普通的受托人還是律師，其查詢權(quán)限均來自授權(quán)委托人的法律地位，此規(guī)定顯然與相關(guān)上位法沖突。另外，律師持法院調(diào)查令進(jìn)行查詢?yōu)槭芊ㄔ何胁樵儯瑧?yīng)具有等同于法院的查詢權(quán)利，不能等同于普通的委托查詢。

（5）《細(xì)則》第九十七條明確指出，根據(jù)相關(guān)的法律內(nèi)容，國家機關(guān)能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記資料進(jìn)行查詢。然而《辦法》卻明確規(guī)定“對于國家機關(guān)查詢復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，或者是共享不動產(chǎn)登記信息，需要專門作出相應(yīng)的規(guī)定。”在查詢實踐中，除公檢法以外的國家機關(guān)查詢需求也較大，此規(guī)定在某種程度上對該部分查詢進(jìn)行了限制，給一些國家機關(guān)工作帶來了不便。

2. 不動產(chǎn)登記資料查詢平臺不統(tǒng)一

通過研究南京市不動產(chǎn)登記資料查詢平臺，發(fā)現(xiàn)其主要包含以下兩種類型：第一，主要用來查詢不動產(chǎn)登記簿的信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)雖為全市統(tǒng)一使用，登記信息可以做到全市通查，但不動產(chǎn)登記簿只能由市本級和江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)、江北新區(qū)各自查詢，且由于交易信息、不動產(chǎn)業(yè)務(wù)信息、不動產(chǎn)登記信息等協(xié)同共享庫未能實時同步，造成一些不動產(chǎn)登記結(jié)果查詢不準(zhǔn)確。第二，用于查詢不動產(chǎn)登記原始資料的檔案管理系統(tǒng)，此系統(tǒng)市本級與其他各區(qū)并未統(tǒng)一，由于數(shù)據(jù)整合及整理等原因，不動產(chǎn)登記原始資料也未能實現(xiàn)全市通查。

3. 不動產(chǎn)登記信息與政務(wù)信息資源共享程度有待提升

南京市不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)已與房產(chǎn)、稅務(wù)、民政、司法等相關(guān)部門政務(wù)信息資源實現(xiàn)雙向共享，為不動產(chǎn)登記資料查詢工作提供了有力的支撐。但部門政務(wù)信息資源共享工作未能全面實現(xiàn)實時覆蓋，使得日常查詢工作量居高不下，同時還易出現(xiàn)查詢主體難以認(rèn)定的情況。例如：某公司多年前在南京市工商部門注冊并購置了不動產(chǎn)，后該公司經(jīng)營不善導(dǎo)致破產(chǎn)清算，工商登記也已注銷。原公司法定代表人又在南京市場監(jiān)督管理部門重新注冊了一家與原先同一名稱的公司，并攜帶重新注冊后的公司資料、提供原公司不動產(chǎn)具體坐落，要求查詢該不動產(chǎn)登記資料。前后注冊同一名稱的兩家公司，在法律上已不是同一主體，所以重新注冊的公司無權(quán)查詢原公司名下的不動產(chǎn)登記資料。但因兩公司名稱、法人均相同，迷惑性較強，市場監(jiān)督管理部門未與不動產(chǎn)登記機構(gòu)共享工商登記信息，造成查詢主體難以認(rèn)定。

4. 房產(chǎn)登記檔案遺留問題尚待解決

2016年6月28日，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在南京正式施行，不動產(chǎn)登記機構(gòu)接收了房產(chǎn)管理部門整體移交的房產(chǎn)登記檔案。由于此前房產(chǎn)交易、登記等均屬于房產(chǎn)部門管理，一些房產(chǎn)登記檔案中摻雜了不少未完成確權(quán)登記的交易調(diào)查類、代管產(chǎn)和社會主義改造時期的資料，在不動產(chǎn)登記資料查詢利用時，該部分是否屬于登記檔案難以界定。

5. 優(yōu)化營商環(huán)境背景下突破《辦法》的需求迫切

2019年10月，國家出臺了《優(yōu)化營商環(huán)境條例》，在此背景下，部分企業(yè)、群眾查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記檔案的需求十分迫切。《辦法》規(guī)定利害關(guān)系人可以查詢有利害關(guān)系的不動產(chǎn)登記結(jié)果，需提供相關(guān)證明材料。有意向的利害關(guān)系人雖不需提供相關(guān)證明材料就可以查詢不動產(chǎn)登記結(jié)果，但該登記結(jié)果為不包含權(quán)利人等重要信息的“簡版”，往往無法滿足這類查詢主體的查詢需求。

6. 不動產(chǎn)登記檔案查詢渠道有待拓展

目前，南京市不動產(chǎn)登記中心已建成并通過自助查詢機、“南京不動產(chǎn)”微信公眾號、“我的南京”APP、“南京市不動產(chǎn)登記”官網(wǎng)、“江蘇政務(wù)服務(wù)”APP等多種渠道，實現(xiàn)提供部分不動產(chǎn)登記結(jié)果查詢的不見面服務(wù)，但利害關(guān)系人查詢登記結(jié)果、權(quán)利人查詢登記原始資料等必須到登記機構(gòu)現(xiàn)場辦理，這類查詢需求量也相對較大，因此，不動產(chǎn)登記檔案查詢渠道還有待進(jìn)一步拓展。

三、完善不動產(chǎn)登記檔案查詢工作的對策建議

1. 進(jìn)一步修訂完善《辦法》

（1）《辦法》應(yīng)作出規(guī)定，取消被委托人需要出示委托人相應(yīng)的身份證明原件的要求；進(jìn)一步闡明不動產(chǎn)權(quán)利人的配偶等隱性權(quán)利人及不動產(chǎn)買賣雙方作為會同登記人的查詢權(quán)限；明確律師持人民法院調(diào)查令的查詢范圍，取消律師比其委托人查詢范圍更大的規(guī)定；制定國家機關(guān)查詢復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的辦法以及共享不動產(chǎn)信息的相應(yīng)辦法。

（2）改進(jìn)查詢操作方法。目前，南京市在查詢實踐中的操作方法如下：委托查詢時，對于被委托人，如果只出示了身份證明原件、授權(quán)委托書，不允許查詢不動產(chǎn)登記信息。若提交了經(jīng)公證機關(guān)公證過的授權(quán)委托書而未提交委托人身份證明原件的則予以查詢。對于不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人，如果其配偶要求查詢相應(yīng)的不動產(chǎn)，提供相關(guān)證明允許查詢不動產(chǎn)登記簿，不得查詢相應(yīng)的原始資料。不動產(chǎn)原權(quán)利人（賣方）可以查詢利用其在不動產(chǎn)登記中提供的原權(quán)利憑證、買賣合同、稅票等原始資料。

2. 建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記檔案查詢平臺

建立不動產(chǎn)登記檔案查詢平臺主要目的是使查詢工作便捷、高效，故現(xiàn)應(yīng)分三步加以統(tǒng)一。首先，盡快完成不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整理工作，做到不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果全市通查。其次，以市本級檔案管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)建立全市統(tǒng)一的不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)，掛接所有不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后形成的檔案，逐步添加原房產(chǎn)登記檔案，使不動產(chǎn)登記原始資料做到全市通查。最后，可以將南京市不動產(chǎn)登記資料查詢信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)統(tǒng)一起來，最終實現(xiàn)一個平臺即可查詢所需的信息。

3. 加快推進(jìn)政務(wù)信息資源大數(shù)據(jù)共享

在當(dāng)前大數(shù)據(jù)時代背景下，按照國家政務(wù)信息資源相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，應(yīng)用最先進(jìn)的技術(shù)手段，市信息中心可以發(fā)揮帶頭作用，創(chuàng)建一個政務(wù)信息資源共享平臺，市信息中心負(fù)責(zé)日常運行、管理，各政務(wù)部門負(fù)責(zé)編制各自的政務(wù)信息資源目錄、提供政務(wù)信息資源數(shù)據(jù)并進(jìn)行日常維護，按履行職責(zé)需求分配查詢權(quán)限，無償使用共享數(shù)據(jù)。在使用共享信息時，各單位必須做好身份識別工作， 同時進(jìn)一步提高安全管理水平，保證共享信息處于安全狀態(tài)。

4. 開展房產(chǎn)登記檔案專項清理工作

針對房產(chǎn)檔案遺留問題，開展房產(chǎn)登記檔案專項清理工作。對其中屬于不動產(chǎn)登記檔案但未實現(xiàn)數(shù)字化的檔案全部進(jìn)行數(shù)字化加工；對不屬于不動產(chǎn)登記檔案的，上報主管部門建議交還房產(chǎn)管理部門，或經(jīng)房產(chǎn)管理部門同意后進(jìn)行銷毀；對不屬于不動產(chǎn)登記檔案但摻雜于登記檔案中無法拆分的，可代為保管，不提供登記資料查詢復(fù)制服務(wù)。

5. 出臺地方性法規(guī)

因《辦法》尚未進(jìn)一步修改完善，導(dǎo)致部分企業(yè)、群眾突破《辦法》規(guī)定查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記檔案沒有法律法規(guī)支撐。通過出臺地方性法規(guī)補充《辦法》的方式，該問題即可迎刃而解。2020年3月，北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會通過了《北京市優(yōu)化營商環(huán)境條例》，其中第四十五條明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記的查詢范圍和查詢主體，公開非住宅類不動產(chǎn)的權(quán)利人信息及相關(guān)地籍圖。2020年4月，上海市制定并頒布了《上海市優(yōu)化營商環(huán)境條例》，其中明確規(guī)定不管是單位還是個人，可以根據(jù)相應(yīng)的規(guī)定查詢非住宅類不動產(chǎn)權(quán)利人信息，也可以查詢所需的地籍圖信息。兩市均以地方性法規(guī)的形式明確并擴展了非住宅類不動產(chǎn)登記信息和地籍圖查詢內(nèi)容。該方法值得其他城市借鑒。

6. 拓展“互聯(lián)網(wǎng)+”不動產(chǎn)登記資料查詢模式

近年來，政府工作報告中“互聯(lián)網(wǎng)+”一詞出現(xiàn)的頻率日益提高，“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”進(jìn)一步深化。2020年9月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)政務(wù)服務(wù)“跨省通辦”的指導(dǎo)意見》，要求在省會城市率先實現(xiàn)不動產(chǎn)登記資料查詢業(yè)務(wù)的“跨省通辦”，即查詢申請人可網(wǎng)上查詢不動產(chǎn)登記資料，不受地域限制。故不動產(chǎn)登記檔案查詢模式應(yīng)在后臺人工核實相關(guān)材料的基礎(chǔ)上，拓展開放利害關(guān)系人查詢登記結(jié)果、權(quán)利人查詢登記原始資料等網(wǎng)上查詢新模式。