民宿投資的水有多深？

在進入民宿投資過程中，對于風險的把握也須積極關注，否則民宿投資也一樣是個坑。

嚴躍進

易居研究院智庫中心研究總監。

觀察最近兩年房地產細分領域的投資，民宿業應該屬于波折較大的產業。疫情期間，很多民宿投資都面臨巨大虧損，這也使得各個投資者不知所措。不過“山重水復疑無路，柳暗花明又一村”，隨著疫情逐漸控制和文旅市場逐漸復蘇，關于民宿投資的討論又開始增加。

文旅復蘇帶來了投資機會

文旅興則民宿興，民宿產業的發展，和文旅市場及產業密切相關。在過去幾年，尤其是文旅部組建后，民宿產業發展獲得較大支持，吸引了很多投資者進入。不過2020年新冠肺炎疫情帶來了較大沖擊，文旅消費市場幾乎進入冰凍期，民宿項目經營壓力非常大，可以用“一蹶不振”來形容。即便是當前文旅市場逐漸復蘇的背景下，投資者對于民宿業投資也存有疑慮。

民宿投資，需要關注文旅市場復蘇情況和趨勢。從復蘇情況看，有一組數據值得關注。根據鐵路12306的數據，4月29日至5月6日為期8天，預計全國鐵路發送旅客1.06億人次，與2019年同比增長0.8%。類似數據說明出行人數明顯在增加，其中很大一部分就是長途游和短途游。旅游景區人氣漸旺，會帶動酒店住宿等產業的發展，民宿項目受寵程度自然增加，各類預訂量也明顯上升。當然文旅市場復蘇符合預期，關鍵問題是，后續是否有足夠的復蘇空間，這是投資者比較關注的內容。

近期海外市場疫情新聞依然較多，防控工作依然需要把控。但利好點在于，全國各地接種疫苗工作有序推進，很多城市市民都已打了兩針疫苗，其間并無負面的報道，這說明疫情防控有序有效，文旅市場復蘇趨勢明顯。

此時討論民宿的投資，也和房地產及理財市場的變化等有關。從房地產市場來看，今年個人購房投資面臨較大的管控。今年前4個月全國房地產調控政策非常密集，尤其是一些大城市。此類政策管控下，進行住房投資的空間是在減少的。而一些曾經不限購的產品，比如說司法拍賣房等，也納入了限購的范圍中，如上海、成都和長沙等。對于其他物業來說，類似商鋪等，由于空置率等原因，投資者可能也還是會比較謹慎。從理財市場看，股票市場波動性大，走勢不明朗，都使得投資者對于此類領域的投資依然存有疑慮。

所以從投資的角度看，文旅市場復蘇反而是一個值得關注的點。此類市場復蘇的趨勢是比較明顯的，而且可以呈現報復性的反彈。這其實都可以促進民宿等業務的健康發展。所以從時機的判斷上看，確實可以積極關注民宿產品的投資。今年五一以后，此類產品的投資可能會成為房地產的新熱點。

需求變化下應優化投資模式

明確了投資時機后，投資什么產品成為關鍵。一方面，一些傳統的民宿產品依然是后續可以關注的內容。另一方面，后疫情時代下，消費需求是否會有變化，這也是投資者所需要關注的。只有研究了此類新需求，民宿投資才會更加有的放矢，進而做出民宿界的“爆款”“精品”。

今年文旅消費勢必要關注“壓抑的消費需求”。去年文旅消費市場受到很大影響，同時國外旅游也基本停滯，這使得國內旅游市場需求非常大。而在總量分析的基礎上，相關結構也會有各類調整，相關需求的釋放，自然是后續民宿產品投資應重點關注的。比如說從學生旅游市場看，去年明顯是受抑制的，今年勢必是一個積極釋放的階段，尤其是暑假期間。所以積極關注各類學生的需求，包括中小學生和大學生等，其實就可以對產品的投資有很多新啟發。積極提供親子游、畢業游有關概念的民宿項目，具有較大的新穎性和吸引力。

另外一種需求也值得關注。疫情后經常聽到抱怨，即“工作是越來越忙了”。換句話說，很多白領即便是有年假休息的時間，其最后也發現根本沒時間去休息。所以研究此類群體的工作習慣和旅游偏好，在文旅產品投資方面可以做點創新。比如說，民宿項目應該在硬件上多下功夫，包括提供會議室、直播室、打印機、郵遞等。這些都是過去此類白領在辦公室會經常用到的辦公用品或服務，民宿項目若是可以把此類業務導入進去，估計白領度假的意愿明顯會增強。這甚至可以成為有特色的民宿項目，既解決了臨時辦公的需要，也可以最大限度地實現度假的目的。

類似產品其實有很多，即需要研究后疫情時代下民宿消費的新需求、新特征。但是本質上要在“放松”“返璞歸真”“民俗”“野趣”“健康”等方面做文章，而不是淪為精品酒店的概念。所以在具體進行產品定位的時候，一定要多花點心思研究消費需求。要跳出過去傳統做民宿的投資理念，從市場變化中精準定位，這樣的民宿產品才能真正走紅，進而帶來更大的投資回報和可觀的回本周期。

發現新風險并積極回避

對于投資者來說，在進入民宿投資過程中，對于風險的把握也須積極關注，否則民宿投資也一樣是個坑。積極研究風險，才能真正了解這個市場和產業。傳統投資的風險有很多，包括合伙投資面臨的風險、經營不善帶來的風險等。類似風險不再一一提示。對于投資者來說，更是需要關注后疫情時代下的新風險。因此，此處針對今年農村市場、房地產、文旅市場、直播等新情況，做幾點風險提示，以供相關投資者參考。

第一、要真正對鄉村振興的政策摸透，既要抓住市場機會，也要防范越過用房用地的紅線。過去幾年民宿產業快速發展，有一部分就和鄉村振興下的用地支持有關。不過疫情后出現了一個新情況，即對于耕地保護的提法明顯增多。換句話說，如果后續到一些鄉村做民宿，要關注所在區域的產糧計劃等。如果隨意侵占農田做民宿，哪怕是種植花草苗木，那也可能和糧食種植政策相違背，這會使得此類民宿投資面臨較大的壓力，甚至被界定為用地不合規。

第二，要關注一類準民宿項目的住房政策，即短租房。目前類似北京等城市出現了一些短租房，尤其是在一些靠近文旅項目周邊的住宅社區。過去對于此類短租房的管控是不多的，而現在政策面逐漸清晰。一些大城市逐漸發現了此類產品的問題，即出現了擾民、治安等情況。所以如果確實后續在一些都市里面做民宿項目，那么需要關注社區的要求。若前期投入很多成本，最后被其他業主或物業公司所舉報，則會得不償失。

第三，注意產品的營銷。這兩年推廣平臺不斷增加，包括抖音等平臺，很多民宿投資者也會利用抖音平臺推廣項目，包括進行農產品和文旅小飾品的營銷等。但是需要看到，疫情前后類似推廣的外部環境有了很大的變化。4月國家網信辦等七部門聯合發布《網絡直播營銷管理辦法（試行）》。該政策對各類違規網絡直播等進行了監管。對于一些民宿項目來說，在直播推廣民宿產品和服務中，需要謹慎進行，即要回避各類虛假營銷。