難以“降溫”的學區房

屈琦

學區房熱度居高不下，背后是千萬家庭對優質教育資源的渴求。

近年來，“學區房”話題越來越熱。“天價學區房”引得無數家長競相追捧，此類現象令人咋舌的同時，也映射出了教育領域的諸多問題。瘋狂與荒謬的背后，是焦慮與無 奈。

學區房究竟是如何產生的？催生這些亂象背后的因素有哪些？要想改變現狀，還有多遠的路要走？本文將圍繞這些問題，展開分析與探討。

學區房：“就近入學”的產物

“學區房”與“好學校”的關系密不可分。從廣義上講，學區房指的是學校周邊的房子。實際上，人們常常提到的“學區房”一般特指重點學校周邊的房子。重點學校周邊往往能形成重點區域，由于擁有優質的教育配套資源，這些地區房價會顯著提升。

“學區房”概念的產生，源于“就近入學”的政策。

1986年，第六屆全國人民代表大會第四次會議通過《中華人民共和國義務教育法》（下稱《義務教育法》），其中的第九條明確規定：“地方各級人民政府應當合理設置小學、初級中學等學校，使兒童、少年就近入 學。”

1992年頒布的《義務教育法實施細則》第二十六條規定：“實施義務教育學校的設置，由設區的市級或者縣級人民政府統籌規劃，合理布局。小學的設置應當有利于適齡兒童、少年就近入學。”

20世紀90年代以來，國家連續出臺文件，強調九年義務教育階段初中和小學必須堅持就近入學的原則;2006年修訂版的《義務教育法》，進一步強調了就近入學。

“就近入學”政策的推行，旨在保障我國義務教育正常實施，為每一個孩子提供平等的受教育權利，維護教育公平。就近入學的政策推行以來，為家長、學生提供了很大的便利，一定程度上遏制了“擇校熱”的不良現象，提升了義務教育的質量。

然而，在另一方面，就近入學的政策也催生了“學區房”現象的產生。盡管就近入學的初衷是美好的，但是推動義務教育均衡發展并非一朝一夕之計，還有漫長的道路要走。目前，不同地區、不同學校之間的教育資源仍然存在顯著差異。對于望子成龍、望女成鳳的廣大家長來說，子女的教育是重中之重。眾多家長希望挑選優質的教育資源，讓孩子接受更好的教育，因此，會選擇在教育實力較強的學校周邊購買房產，從而讓孩子獲得入學的資格和機會。

學區房供不應求

“天價”背后的無奈

在教育焦慮的催動下，“學區房”被越炒越熱。在各大城市，學區房的價格飛速增長，到了令人驚嘆的地步。學區房匹配了優質的教育資源，所以十分稀缺，長期處于供不應求的狀態。因此，即使很多學區房實際上處于“老破小”的狀態，卻依然遭到家長們的熱烈追捧和搶購，溢價十分嚴重。

以北京為例，從21世紀初開始，學區房在北京就受到熱捧。據《21世紀經濟報道》披露，2009年，北京海淀區的中關村、五道口、學院路等區域，學區房的供需比例在1：4到1：5之間。如今，這些區域的供需缺口更大。十多年來，北京市的優質學區房價格明顯高于同地段其他商品房，如今價差已經攀升到30%～40%。但學區房仍然是砍價最少、交易周期最短的房源之一。

據報道，2008年，西城區金融街片區的著名學區房小區豐匯園，成交均價還不到3 萬元/平方米;2014年，該小區的交易價格已經達到10萬元/平方米的水平;2018年，單價達到17萬元/平方米左右;到2020年5月，該小區部分房源的成交單價已經超過20萬元/平方米。

學區房的過熱，催生出一批“宇宙中心”。2013年3月，北京海淀區華清嘉園，一間37平方米的學區房叫價350萬元，因價格過高，此地被冠名為“宇宙中心”;3個月后，位于東城區景山東街的一個400平方米的四合院，因報價1.3億元被稱為“宇宙新中心”。這兩套房源因報價過高而很快下架，但學區房的價格水平由此可見一斑。

《21世紀經濟報道》調研發現，由于價格偏高，很多購房者在選擇學區房時，只能購買小戶型。在東城區、西城區和海淀區的多個優質學區，30平方米到60平方米的小戶型房源最為熱銷。2016年，西城區的文昌胡同曾成交了一間10平方米的平房，單價達到34萬元。

事實上，由于歷史原因，很多學區房的居住條件并不好，沒有小區、沒有電梯，有的甚至沒有暖氣，有的是半地下室，有的建于20世紀七八十年代，甚至是1950年。

由于一些老舊的小戶型學區房居住條件不盡如人意，很多家庭選擇“買小租大”。即購買一套小戶型學區房用于落戶并占據學位，然后在同一個小區里租一套大房子用于生活。如今，仍有不少家庭如此生活。

近一兩年來，學區房價格持續走高，到了2021年，熱度更是高漲。原因一方面是適齡兒童數量增多，加大了學區房的需求，2013年，“二孩”政策放開，次年北京市新生兒出生率同比增加了10%以上，而2021年正好是這撥新生兒的入學年份;此外，受海外疫情影響，一些原本想送孩子出國讀書的家長改變了計劃，轉而在國內選好學校。

按照慣例，北京各城區于每年5月份開展義務教育階段入學信息采集，因此，3—4月份是購入學區房的旺季。2021年4月，《光明日報》就報道了搶購學區房的一則新聞，一時間坊間熱議紛紛。北京的一位家長看中了陶然亭附近的一套學區房，這套學區房建于1984年，55平方米，報價600萬元，屬于陶白學區，位于北京教育資源優質的西城區。由于房子太過搶手，房主兩次提價，最終以650萬元成交。據報道，在簽合同前，仍有其他買家在會談室隔壁等待，“這邊一旦談崩，他可以接著來和房主談。”

整治措施多管齊下

推動教育均衡非朝夕之計

面對學區房價格高漲的亂象，國家和地方政府出臺系列措施，進行大力整治。2021年4月30日，中共中央政治局召開會議，強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，防止以學區房等名義炒作房價。

為遏制學區房炒作現象，全國各地采取了各種各樣的措施。其中之一就是由單校劃片改為多校劃片。多校劃片指的是一個小區對應學區內或相鄰學區的多個學校，而不再只對應單一的一個學校。根據多校劃片政策，熱點小學、初中將被分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡，并通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。因此，學生有可能被分配至片區內的任何一所學校。

“校額到校”也是一種典型舉措，即優質高中直接拿出名額給薄弱初中。比如，2021年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》：重點中學自主招生比例大幅下降，50%～65%的生源名額將按比例分配到各區和各普通初中。

此外，集團化辦學也是一項重要舉措。集團化辦學是指將一所名校和若干所學校組成學校共同體（名校集團）的辦學體制。數據顯示，截至2019年底，北京市集團化辦學覆蓋學校1400多所，已經達到全市學校的70%以上。集團化辦學有助于促進各校資源共享、相互帶動、協同發展。然而事實上，據專家分析，家長對于優質名校仍然最為認可，其他的“掛牌”名校并不能真正調動家長的熱情。

對銷售環節加強監管，也是一條治理途徑。2021年初，海淀區房管局對上地、萬柳等區域房屋交易中介機構加大執法檢查力度，對涉嫌炒作“學區房”概念等違規行為進行調查取證。3月份通告顯示，海淀區房管局已檢查中介機構門店134家，對存在違規行為的中介機構立案6件，停業自查2家，行政處罰2萬元。

事實上，不論采取何種措施，都很難從根本上解決學區房過熱的問題。學區房價格上漲，背后的主要動力是家庭對優質教育資源的渴求，教育是永遠的剛需。學區房的價格，一定程度上反映了教育資源分配的格局。只有持續推動教育均衡發展，才能真正解決這一問題。

海外“學區房”現象觀察

學區房并非中國“特產”，國外同樣也有這個概念。在不少國家，學區房同樣受到當地家長的熱捧。為遏制學區房炒作，各國也推出了不同的政策。

美國

在美國，學校有公立學校和私立學校之分。目前，公立學校是大多數美國家庭的選擇。按照美國法律規定，公立學校實行劃片、就近入學原則。在美國，所有居住區都有對應的學區劃分，具體到每一條街道、每一個門牌號，十分精確。全美有大約1.5萬個學區，很多重視子女教育的美國家庭會考慮在“好學區”選擇住房。美國《福布斯》網站報道，“子女在哪里受教育”是60%以上美國購房者的優先考慮。

美國公立學校的教育資金，主要來自學校周邊地區居民繳納的房產稅。美國各州房產稅率不同，大多為1%～2%。一般來講，各地房產稅總額的一半以上用于公立中小學，如校舍建設、設備購置、教師聘請等。經過多年發展，美國的房產稅與“好學校”之間已經形成良性循環。一方面，“學區”內房價高，房地產稅收就越多，學校得到的經費較充裕，就會將更多資金投放到學校建設和師資培養上，從而促使學校排名靠前、學生成績更好。另一方面，“好學校”也會吸引家庭條件好、重視子女教育的家庭到該區居住，從而推動房價上漲。

英國

英國的公立小學和中學也是劃片上學，很多家長選擇在好的公立學校附近購房居住，自然不可避免地推升學區的房價。數據顯示，在全英前50所最好的公立學校1英里之內的房屋價格，比同個區域的房屋價格平均高出16%。英國知名房產租賃網站Rightmove的數據顯示，在英格蘭，想要上一所被英國教育標準辦公室劃分為“優秀”的小學，附近房子的平均叫價，比普通小學周邊的房產多5.2萬英鎊，比非學區房的叫價高18%。

學區房的高價格并不能抑制英國家庭的教育需求。英國一項調查顯示，當被問到“是否愿意多花5.3萬英鎊購買學校周邊房產”時，有60%的被訪者的回答是肯定的。

但是，英國的學區房價格并沒有“瘋狂”上漲。原因之一是，根據英國的政策，只要居住在學區范圍之內，不管是買房或租房，都可以在學區內入學;此外，英國的私立教育發展程度很高，很多經濟條件較好的家庭會選擇私立學校，避開學區的限制。

法國

在法國，“學區房”概念一度被熱炒，學區房銷售或租賃的生意一度火爆。以巴黎為例，處在巴黎六區全法最著名的兩所中學——亨利四世中學和路易大帝中學，其附近的住宅每平方米價格超過12000歐元，而巴黎地區平均房價只有8000歐元。同樣這兩所中學附近的房屋租賃價格會也會比一公里外的同等戶型貴15%。

為了遏制炒作學區房，自2015年起，法國教育部恢復“學校分區圖”，改革“就近入學制”，擴大區段范圍，實行“一個區段，多所初中”的政策。法國教育部宣布在全國17個省份率先試行“社會階層混合”的“就近入學制”，旨在平衡初中內部各社會階層比例，避免出現“貧困子女學校”和“精英子弟學校”的兩極分化，促進學校內部社會各階層的融合，從而進一步推進教育公平。

日本

在日本，學區房的問題相對來說并不明顯。日本小學也有私立和公立之分，但公立學校占比高達98%。由于私立學校學費昂貴，大多數日本家庭還是選擇公立學校。日本公立學校的教學質量較為統一，教師資源、教學設備都相差不大，因此日本學校一般來講不存在重點與非重點之分。在日本上學沒有戶籍制度，只要學生在學校附近居住，就可以入學。而且“居住”的條件也很低，并不需要買房，甚至有親戚在當地居住也可以。如果對該學區的教學質量不滿意，轉學申請也很容易獲批。綜上可見，日本有學區的概念，但不存在“學區房”，主要得益于均衡的教育資源和寬松的入學門檻。

韓國

韓國也有“學區房”的概念，相較于中國，韓國家長追求學區房的熱情有過之而無不及。按照現行教育制度，韓國人上小學、初中、高中基本遵循“學區制”，即劃片招生。韓國的高中分為普通高中、特殊目的高中（包括國際高中、外國語高中等）、自主型私立高中等多類型高中。普通高中按照學區抽簽分配內審成績合格的初中生，其他高中則有各自的招生方式，特殊目的高中一般需要入學考試。

韓國傳統學區房主要位于首爾江南區域（包括江南區、瑞草區）。江南是首爾繁華地帶，也是學區房云集的地方。首爾地區學校被劃分為11個學區，位于江南區和瑞草區的所有學校被統編為“江南8學區”，這里每年升入首爾大學等名牌大學的畢業生數量眾多，因此在韓國非常有名。