首批公募Reits全部超募

馮慶匯

文前提要：首批9只公募Reits中，5個項目的底層資產屬于產業園區、倉儲物流的產權類項目，其余4個為經營權類項目。

5月底首批9只公募REITs產品正式向公眾投資者發售。9只產品包括張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產園、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創水務。多家公募旗下REITs產品面向公眾投資者發售的份額均已實現超募。

9只全部比例配售

首批獲得證監會準許注冊的公募REITs共計9單。其中博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“蛇口產園”）、紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“鹽港REIT”）、華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“張江REIT”）、東吳蘇州工業園區產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“東吳蘇園”）和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“普洛斯”）5個項目底層資產屬于產業園區、倉儲物流的產權類項目。

其余4個為經營權類項目。

這批發售的公募REITs產品認購價格每份在2.3元至13.38元之間，9只REITs預計的分紅收益率在4%至12%左右不等。

由于發行火爆，這9只基金基本都需要比例配售。最高配售比例達到12.29%，最低只有1.75%。

首批公募REITs總募資額約314億元，但面向公眾投資者募集的份額并不多，僅為19億元，約占總募資額的6%。

具體來看，9只公募REITs面向公眾投資者的發售金額分別為：張江REIT2.00億元、浙江杭徽1.68億元、東吳蘇園2.79億元、普洛斯3.27億元、鹽港REIT2.21億元、首創水務0.89億元、首鋼綠能1.34億元、廣州廣河4.56億元、蛇口產園2.08億元。

這9只中面向公眾投資者的發售金額中，最低的是首創水務，僅0.89億元;最高的是廣州廣河，為4.56億元;大部分在2億～3億元之間。

經營權還是產權

投資REITs主要還是以長期投資為主。

公募REITs的選擇，主要還是看底層資產，一般可以大致分為兩種形式，一是產權類（如產業園），另一種是特許經營權類（如高速公路）的資產。產權類的，比如產業園這樣的資產，未來可能有一定的資產升值。高速公路這樣的資產，收益主要來自經營權的現金流收益，所以隨著經營權臨近到期，實際上需要有新的資產擴募。

有業內人士表示，如果長期投資公募REITs，在同一類公募REITs資產中做選擇，可考慮3個因素。一是看底層項目資產的品質。比如高速公路所處的位置，如果是長三角、珠三角這些經濟比較發達城市圈，資產質量會比較優秀。

二是看基金管理人的運營管理能力。國外公募REITs更重要的是看管理團隊。長期來看，國內未來基金管理人管理能力的價值也會在公募REITs的價格中得到體現。

三是看未來原始權益人有沒有更多的資產可放到公募REITs里面來，以保證公募REITs的長期性。

從海外的經驗來看，從關注底層資產慢慢會過渡到關注管理團隊，因為底層資產只能保證你第一批資產的優質，但未來的擴募、管理經營非常依賴于管理團隊的能力。

另外要特別提醒的是，上市之后的二級市場交易，可能長期有折價風險。由于公募REITs成立之后不再開放申購及贖回，而且這類產品封閉期比較長，只能通過二級市場買賣，基金存在折溢價風險。

產業園區Reits

目前9只Reits中，比較受到追捧的是產權類產品，其中的園區類Reits比較受到專業投資者關注。

根據中金研究報告數據，海外REITs市場中包含研發樓、標準廠房、孵化器和實驗室這3類資產相同或相似性質的不動產集群可視為廣義的“產業園區”，底層資產包含至少一個產業園區的REITs視為產業園區REITs。

根據美國、新加坡和德國的市場，分別可以篩選出30個、5個和1個產品。產業園區REITs產品資產體量不容忽視，是一類重要的且有活力的產品類型。從規模上看，美國、新加坡、德國產業園區REITs在2020年末市值占比分別為13%、26%和8%，且呈現逐年上漲趨勢。就市值增速來看，3個市場的產業園區REITs都高于行業平均。

根據前瞻研究院數據，我國產業園區產業分布主要為機械及裝備制造、電子信息、食品飲料與農副產品加工、生物醫藥與化工新材料等產業占據主流地位，合計占比超過75%。以經開區為例，截至2020年末，東部地區占比約五成。

截至6月8日，目前最快成立的一只Reit基金是博時招商蛇口產業園Reit。

公告顯示，博時招商蛇口產業園REIT于6月8日正式成立，募集有效認購總戶數達到28.30萬戶，合計募集9億份，募集金額達到20.79億元。經過份額回撥與比例配售，最終向戰略投資者、網下投資者、公眾投資者發售的基金份額數占募集總份額比例分別為65%、24.5%、10.5%。

博時招商蛇口產業園REIT將主要投資于位于深圳市南山區蛇口網谷產業園內的兩項基礎設施資產——萬融大廈和萬海大廈，其中萬融大廈土地使用權面積為17243.53平方米，建筑面積為41707.23平方米;萬海大廈土地使用權面積為18241.21平方米，建筑面積為53592.84平方米，項目土地性質為工業用地，權屬清晰相關轉讓合法合規，兩項基礎設施資產運營6年以上，歷史期間出租率及租金水平等運營指標較為穩健，通過市場化運營產生持續、穩定的收益及現金流，租戶結構合理、現金流來源合理分散。

此外，項目所在地蛇口網谷是深圳市最具代表性和最具活力的科創類產業園區之一，具備“中國（廣東）自由貿易試驗區”“國家自主創新示范區”“粵港澳大灣區”三區疊加的區位優勢。