第三方工程質量審計的實踐與思考

孫士雅（中咨工程管理咨詢有限公司， 北京 100048）

開展第三方工程質量審計是近年來房地產企業的質量管控措施之一，其核心是運用 PDCA 循環進行質量管理。作為質量管理體系的一種補充手段，第三方工程質量審計對于提升工程質量是非常有裨益的。為此，筆者結合工程質量審計工作實踐，對如何開展工程質量審計工作談一談自己的看法。

1 實踐背景

近年來，在“房住不炒”的基調下，房地產市場競爭格局持續加劇和分化。質量始終是房地產企業的立足之本，直接影響其口碑乃至后續的可持續性開發，房產企業紛紛采取第三方實測實量和質量審計及全過程項目管理等各種管理措施，加強項目質量管理，并將其作為房產營銷的賣點之一。其中，第三方質量審計是指引入第三方工程管（監）理單位，遵循 ISO 9000 管理理念，以循環改進現有質保體系為目的，采取對工程實體進行一定比例的抽查和量測、審閱工程資料、核驗部分設計圖紙，以及對現場各方管理的調研等手段與方法，對影響工程質量的各類因素進行核查、分析和歸類，對發現的問題進行分類和分析，追根溯源，提出改進建議并復核整改情況，進而實現工程質量的逐步改進。某大型房地產企業（以下簡稱“公司”）自開展第三方質量審計工作以來，經過多年的累積與發展，其業務由單一的房地產項目，發展為主題園區（綜合園區）、總部公園的開發建設及運營。隨著業務的不斷壯大，一些園區樓盤業主投訴較多，該企業希望從顧客可感知的質量層面介入，引進第三方開展質量審計工作，以提升產品質量、減少投訴。

從 2003 年住建部力推監理向項目管理和代建制轉型，到 2017 年國務院首次提出全過程工程咨詢服務，都體現了推進工程監理行業與國際接軌實現轉型升級的理念。基于行業主管部門的引導導向，對監理企業而言，開展質量審計無疑是一個新的業務拓展領域。工程監理在現場管理中，服務范圍涵蓋“三控三管一協調（即質量控制、進度控制、造價控制、信息管理、合同管理、安全管理及現場協調）”，較全面地掌握了影響工程實體質量的各種因素。通過質量審計，從業主的角度，全面審查工程建設過程中各參建方的工作質量，也可作為提升監理服務質量的切入點。基于委托方和受委托方的雙贏理念，雙方聯合積極開展了質量審計工作。

2 工作策劃

工程質量審計，作為工程監理業務鏈的拓展與延伸，屬于新拓展的業務領域，而前期工作策劃則是順利開展質量審計工作的第一步。鑒于審計項目規模巨大、類別不同且各具特點，在接受正式委托任務后，公司迅速成立了質量審計項目組，組織數次內部討論，并與委托單位多次溝通，擬定了質量審計組織機構、工作流程和工作方案等，并報委托單位審批后實施。

2.1 質量審計原則

（1）突出重點，聚焦質量。工程質量審計工作主要圍繞委托方擬開展質量審計的項目范圍，聚焦不同類別項目在不同階段影響工程質量的因素。

（2）分類審計，重在實效。按照擬審計工程類別特點，對不同區域項目按照項目特點分類進行審計分析，并結合以往不同項目業主投訴點和同類項目管理經驗，有針對性地設定各類項目質量關注點。

（3）全面審計，注重原因。依據現有標準規范，按照全面質量管理理論，對影響質量的 5 個主要因素，即“人、機、料、法、環”進行全面審計，重點分析。

2.2 工作流程

工程質量審計工作流程，如圖 1 所示。

圖 1 質量審計工作流程圖

2.3 組織機構與人員設置

2.3.1 組織機構設置

基于審計原則及工作需要，質量審計項目部采取矩陣式管理模式，項目經理為總牽頭人，統籌審計項目與專業管理，以便質量改進目標的實現。在本項目實踐中，審計項目范圍涵蓋了 3 個不同地理區域內的 14 個工程項目（包括市政道路項目），包括別墅、多層住宅、高層住宅和市政道路等不同類別項目。在組建項目部時，考慮審計范圍和項目規模，項目部下設 4 個審計組，其中住宅項目分別設立高層住宅、多層住宅和別墅3個審計組；同時設置土建、電氣和水暖 3 個專業組，每組根據工程特點配置相應的專業工程師，并分別配置專業負責人。項目組織機構，如圖 2 所示。

圖 2 質量審計項目部組織機構圖

2.3.2 人員配備

為保證工作質量和審計工作的權威性，項目經理、專家組長和專業負責人等均為工程管理經驗豐富、理論水平較高的高級工程師或總監理工程師；審計工程師則由現場工作經驗達 5 年以上的專業工程師組成。專業涵蓋土建、電氣、水暖、測量和園林等。

2.3.3 職責分工

項目經理：統籌安排項目計劃；負責項目協調及審計報告匯總審核，其中協調工作包括與委托方總部及其擬審計工程項目部、審計項目部內部的協調組織等。專家組組長：主持建立本專業質量審計標準；擬定各專業質量審計方案。各專業組：負責本專業質量問題的收集、匯總及原因分析。各審計小組：根據劃定的審計工程區域，開展現場審計；結合專業組質量審計分析報告，編制各項目質量審計報告。

2.4 制訂質量審計工作方案

在前期策劃階段，與委托方進行充分溝通，了解其質量審計需求，是順利開展審計工作的基礎。同時，根據審計需求，收集擬開展審計項目的相關資料。項目經理組織制定質量審計工作方案，充分吸收專家組及各專業審計的建議。

2.4.1 方案總則

（1）由于擬開展審計的項目建筑規模總量巨大，且工程實體進度各不相同，根據委托人對質量審計時間和審計工作內容的要求，按每個工程項目建設規模的 10% 抽取質量審計點。

（2）在現場審計抽查過程中，對同一工程中不同期的樓盤，以不同的施工單位和監理單位為界劃分審計單元。

（3）對同一審計單元下的多個樓座工程，選擇進度最快的樓座工程進行審計。

（4）對所委托區域內已完工程，開展顧客可感知的質量審計，即僅限于對影響未來顧客可感知的工程質量影響因素，如墻體涂料、門窗密閉性、衛生間防水及各類開關等進行檢查評判。

2.4.2 審計工作措施

（1）資料收集。收集擬開展審計項目的詳細資料，包括建筑規模（棟數）、建筑性質、工程進度，以及施工單位、監理單位的情況。

（2）設計質量審計表。根據委托人提供的工程概況，依照國家及地方現行的相關法律法規、質量標準、驗收規范和行業標準，針對可能影響工程質量的問題和缺陷的關鍵質量點，設定建筑（地基與基礎、主體結構、防水等）工程、裝修（樓地面、墻面、屋面、門窗、裝飾等）工程、電氣（強電含照明系統、供配電系統、防雷接地系統，弱電含綜合布線系統、安防、視頻監控、停車場管理系統等）工程、水暖（給排水、采暖）工程、消防工程、電梯工程、市政（含園林）工程等七大類，累計梳理了107 項審計點，設計各專業審計表格。

（3）制訂審計計劃。結合各項目進度和規模，制訂質量審計工作計劃。組織專家組與項目組進行研究分析，選定各項目審計單元并設定審計重點。

（4）現場抽查量測。在對一個區域內工程開展可感知的質量審計之前，與被審計項目部溝通，召開審計前會議，與工程項目部確認擬審計工程概況。在工程現場分組，按審計計劃對工程的土建、電氣和水暖 3 個專業審計點進行現場抽驗和量測，對發現的質量問題進行記錄、拍照，并結合現場的問題與現場施工、監理和甲方進行交流。現場量測完成后，結合發現的質量問題抽驗工程資料。

（5）專業評價及分析。對各區域內每個工程各專業查驗量測記錄進行分析和問題匯總，形成各工程審計記錄。由各專業負責人召集本專業審計人員針對具體問題進行討論，確定問題根源，提出改進建議。

（6）編制質量審計報告。將現場質量審計記錄、各專業分析及改進建議進行整理和匯總，編制各項目質量審計報告，最終形成質量審計總報告。

2.5 檢測儀器配置

質量審計主要是對工程實體質量開展的審計，現場抽查量測是必要的檢測手段，第三方公司應根據開展審計的項目特點，配備相關的檢測儀器。

3 工程質量審計工作實踐

經過前期準備和策劃，針對 3 個區域 14 個項目，制訂了土建、電氣、水暖、市政（園林）等 4 個專業質量審計表格，梳理了 107 項審計點；配置激光測距儀、檢測包、水平尺、2 m 靠尺、游標卡尺、盒尺、經緯儀、接地電阻表、相序器（10 A、16 A）等 16 項檢測設備。項目部共組織了 6 個工作日（合計 57 個人日）的現場審計，每次審計都包括了現場審計前預備會、工程實體質量抽測、工程資料查閱和現場交流等審計環節。審計的豐富理論知識和現場管理經驗使現場審計工作得以順利開展。

隨著審計工作的開展，審計方案根據實際情況進行調整。首先，針對不同進度的工程，結合原定審計表格，需對審計點進行微調，以便更符合工程實際；其次，根據審計工程量和委托方的時間要求，增加專家及現場審計人員，住宅項目審計小組均保證土建 2 人、電氣 1 人、水暖 1人，以滿足審計進度要求；第三，為確保審計的客觀、公正，原定被審計工程的審計單元均現場臨時抽取，但對于較大規模工程，現場臨時確定工程進度、戶型等審計單元較為費時，應調整為審計前一天由專家組議定審計單元。

對現場抽驗審計記錄進行整理。依據問題出現的頻次，采用數理統計法對所發現的質量問題進行匯總分類，發現各專業質量問題共計 10 類 29 個子項。針對上述問題，特別是對多次重復出現的問題，專業組采用“魚骨法”分別從“人、機、料、法、環”等因素進行分析和討論，查找問題根源，提出相應的改進建議；并且對其中因設計文件而產生的工程質量問題提出了 8 條建議，對下一步工程質量審計工作提出了改進建議。

歷經近 3 周的連續工作，分別編制了 14 個項目的工程質量審計分報告和 3 個區域的工程質量審計總報告。審計工作獲得了委托人的充分認可，同時也為進一步開展此領域業務積累了經驗。

4 對工程質量審計工作的幾點思考

4.1 開展工程質量審計的意義

作為工程領域的新型咨詢業務，工程質量審計內容、方法和范圍均處于探索階段。“工程質量審計”理念的提出，對提升各參建方的工程質量意識、加強過程監管、提高工程質量，不失為一種創新有效的管理思路。若進一步擴展工程質量審計范圍，還可查找出委托方在企業管理及工作流程上的偏差，并加以改進。

工程質量審計的開展為監理業務開拓了一個新領域。通過工程質量審計，監理可全局把握工程質量的管理和控制，不僅能了解建設單位的管理狀況，還能進一步掌握施工單位、監理單位等參建方的工作狀況。同時，開展工程質量審計工作對監理的自我提升和拓展業務具有良好的促進作用，也更有利于培養復合型人才，實現業務向項目管理、全過程工程咨詢等轉型升級。總體而言，工程質量審計的開展有利于改進工程質量，可實現委托方與受委托方的雙贏。

4.2 工作建議

結合工作實踐，對工程質量審計工作提出以下建議。

（1）工程質量審計由建設單位提出，并由其主要領導作為最高負責人直接參與工作。這有助于提高質量審計的工作效率，切實起到促進質量改進的作用。

（2）質量審計的前期策劃及工作方案是關鍵工作點。若能在項目實體工程開工前與委托方進行溝通，有針對性地制定質量審計計劃，對工程質量審計的計劃性及工作質量等都起到較好的保障作用。質量審計的工作方案包括審計內容、審計深度、審計標準和審計行程計劃等，都要形成書面文件，報委托方簽認后予以實施。這有利于后續工作的開展和溝通。

（3）工程質量審計工作對人員有較高的素質要求。要求具有豐富的理論知識和實踐經驗，了解現場施工管理、監理、設計以及甲方管理模式，在審計中既能發現質量問題，又能分析問題的根源。

（4）數據是最具有說服力的論據。每個質量問題的發生頻率及其變化規律，是分析質量問題根源的重要依據，而最終質量問題改進后的效果也需要數據支持。因此，在現場查驗和資料審查時要加大數據的收集和分析力度，加強收集對問題整改情況的反饋數據，落實 PDCA 循環原則以切實改進質量問題。

（5）質量審計對監理企業而言是專業咨詢服務的新業務，可助力監理企業實現業務的轉型升級。相關人員開展質量審計業務需要具備較高的專業能力，且能保證投入一定的審計時間；否則審計效果不佳，達不到委托方的服務要求。專業能力較高的人員在監理企業中往往處于關鍵崗位，當審計業務較少時，組建專業化審計隊伍對監理企業投入的產出相對較低，企業應結合其業務發展戰略對其工作成效進行科學和合理的評判。