《民法典》中居住權的確立對房屋征收的影響

摘 要：2020年5月28日，第十三屆全國人權會議第三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，于2021年1月1日起施行。民法典的諸多成果及其適用具有重要意義，對促進國家治理體系的現代化和國家治理能力的提高具有重要意義。《民法典》被譽為“社會生活的百科全書”，涉及每個自然人、法人和非法人組織的切身利益，大到物權、債權、人格權，小到物業費、合同簽訂等。本文針對《民法典》中居住權的確立對房屋征收的影響展開研究。

關鍵詞：《民法典》;居住權;確立;房屋征收;影響

中圖分類號：D9???? 文獻標識碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.21.056

0 引言

2020年《民法典》的頒布，對人民生存權制度起著決定性的作用。居住權之所以受到關注，是因為它屬于居住客體的用益物權。《民法典》中確立了居住權之后，會在一定程度上影響到房屋征收。下面針對相關的問題展開研究。

1 居住權的主要內容

居住權是對羅馬法的延伸，起源于羅馬的婚姻家庭關系問題的解決，要與財產繼承制度存在相關性。居住權首先是保障生命安全的制度，主要的目的是為了保障受贈人的基本生活，父母通過遺贈的方式將居住權給予部分家庭成員。在中國的《民法典》中，有關居住權的規定充分借鑒了大陸法系國家的規定，并從中國的國情出發，提出：“居住權依照條約中的有關規定，使用權符合其他人的家庭利益的權利。”有研究專家認為，按照各國民法規定，居住地制度的目的是解決特定家庭成員與家庭服務人員之間的住房困難，并具有以下功能：完善住房保障制度，為“學民住房”提供制度支持，保障住房權益，提高住房使用效率等。

2 居住權的特征

2.1 居住權是一種用益物權

居住權屬用益物權中的內容，但是形式比較特殊，是居住權可用于居住目的，并可排除所有人或第三方的干預。由于居住權只固定在住房的居住權力上，所以，居住權列入其他物權范疇。

2.2 居住權一般具有無償性

居住權作為一項用益物權，對財產的限制性。這就是說，它有居住權持有和使用房屋，但原則上不需要向房屋所有人支付使用費。所以，“恩惠行為”是指居住權人不用支付額外費用給房屋所有權人。如果支付房屋的使用費，就等同于普通住宅租賃合同。同時，《民法典》可以為居住權的確立保留一定的空間，即居住權人可以通過特殊方式修改相關規則。

2.3 居住權具有時間性

在《民法典》中，已經明確規定了居住權的使用時限，一般是長期性的或者終身性的，這也是居住權所具備的特征。居住權是有一定期限的，可以由當事人在合同中明確，或者在遺囑中確定，或者有約定。如果沒有明確期限，就可以將居住權的期限設定為終身。

2.4 居住權具有不可轉讓性

居住權的目的是為了保護老年人的生命權，這一點在民法草案中有詳細規定。居住權具有人身屬性，其是由居住權人與房屋所有人之間的關系所決定的，所以，居住權人沒有權利轉讓居住權，否則個人屬性就不復存在。居住權的確立有兩種方式：一種是以書面形式訂立居住合同;另一種是立遺囑;但登記是居住權確立的主要內容。

3 居住權的確立對房屋征收的影響

3.1 共同居住人認定困難

除物權法外，《民法典》居住權制度得以形成，對征地拆遷也有一定的影響。《民法典》第310條[準共有]如果兩個或兩個以上的組織或個人共享一個使用權或擔保權。所以在征收過程中“被征收共有人”怎么認定是房屋征收補償的重中之重，直接關系人民群眾的切身利益。但各地方政府“被征收共有人”又是怎么認定則不盡相同。根據相關規定“被征收共有人”理論上應包括了共同享有用益物權的居住權人，但在現實生活中被拆遷房屋的居住權人是否等同于“共同居住人”，所以如何準確把握共有人是解決公房居住權糾紛的實質。

3.2 居住權人有權獲得搬遷和臨時安置的補償

按照《國有土地和房屋征收補償條例》中的有關內容，為滿足公共利益，個人和單位房屋被征收后，應按照有關的規定給予房屋所有人必要的補償。如果由于征收房屋的行為導致搬遷的問題，房屋征收部門就需要嚴格按照有關的規定向被征收人支付一定的搬遷費;如果出現房屋產權交換的問題的時候，房屋征收部門應當在產權交換房屋交付前向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉房。參照《民法典》中相關內容規定，所有權人的用益物權應當依法得到補償。居住權本身就是益物權中的一項重要內容，因此，當房屋被征收之后，按照規定，居住權人也需要獲得相應補償，這是其享有的權利。因此，在國有土地上進行房屋征收的過程中，對于住房住戶給予補償的問題是需要從實際出發充分考慮各方面的問題，補償要符合有關的規定。

（1）基于共有產權房對居住權有人身屬性，因為居權人之間存在人身關系。《民法典》中沒有關于居住權人身屬性的有關內容，也不存在限制條款。所以，《民法典》需要擴大對居住權主體客體的解釋范圍。在房屋征收過程中，政府與房屋權利人之間存在著一種特殊的關系，可以作為人身關系。實施《民法典》之后，政府基于征收國有土地和房屋，對部分保障性住房重點建設，用于安置被征收房屋的業主。它能在很大程度上將低收入群體所存在的住房問題解決。但是，現有的保障性住房覆蓋面不足，手段不夠完善，對于目前所存在的住房問題不能有效解決。所以，在現行的經濟適用住房體系中，存在著一些“夾心層”，是當前需要重點解決的難題，如一些群體沒有資格申請廉租房和公共租賃房，自己又沒有經濟能力購買經濟適用房，或者沒有資格申請經濟適用住房，但是由于一些居民沒有足夠的經濟能力購買限價房，而居住權恰好是為這些夾心層的人士提供一個比較折中的辦法，使他們享受居住的權利，所以，可以使其付出遠低于高昂的房價情況，獲得一個居住權，讓自己有房住。用這種方式滿足居民的居住權，使其能夠維持生活，相對于所提供的廉租房、公租房等保障房而言，這些房屋都屬于債權性的房屋，居住權制度通常不會產生變動，特別是當第三人對房屋權利產生侵害的時候，對住房有居住權的人可以向作為物權人的第三人請求物權救濟，比如，排除障礙，將所存在的危險消除等，能夠發揮強大的法律效力。

（2）使用產權調換房對所有權人和居住權人進行安置。本市的房屋征收與補償實施辦法規定，被征收人選擇在城市更新區域內交換房屋產權的，房屋征收部門應當提供城市更新項目或者單位內的房屋。城市更新項目或者單位沒有能力提供的，房屋征收部門可以采用就近提供的方式幫助解決。對于住宅的補償采用產權交換的方式，由轄區政府作出房屋征收決定之后提供交換的房屋，按照有關的規定將差價結算出來。如果置換非商品住宅產權，可以限制被置換房屋的產權。被征收人可以針對所存在的差價進行補足，將其房屋的產權看作是商品進行變賣。被征收房屋所有權人如果需要進行產權置換，房屋居住權人對于被置換產權房屋都可以享有平均居住權，在安置對被征收房屋的時候，對居住權人要充分考慮，明確他們是否可以居住在房屋中。房屋征收主管部門需要與被征收房屋的業主之間建立合同關系，與居民簽訂補償安置協議，并具有法律效益。

（3）用貨幣補償方法。房屋被征收后，被征收人可以根據自己的設計需要選擇補償的方式，可以是貨幣補償的方式，也可以選擇產權交換或者產權交換與貨幣補償相結合的方式。房屋征收補償就是在征收房屋的時候，需要對房屋所有權人基于一定的補償，用這種方式將征收辦法制定出來，補償的金額以公告之日的房地產市場價格作為標準，對被征收房屋價值補償作出決定。貨幣補償的主要做法是將房屋的剩余居住期限為基礎。在計算被征收房屋租金的時候，要將周圍環境的租賃市場有關房屋租金的價格作為衡量標準，對居住權人的補償通常需要采用實際貨幣金額的方式，不能使用其他的方式替代。考慮到房價的浮動因素，在計算未來房屋租金的時候，房屋的實際價格也要相應地有所提高，避免權利人受到損失。

（4）產權房屋的安置。如果在對被征收房屋的補償計算過程中存在周邊價格比較高的現象，與市場價格相比，政府為居住權提供的公租房價格會更低一些，而且以小戶型居多。這個時候，高補償的居住權安置可以采用購買小面積房屋的方式。也有利于中等收入群體的住房保障和低等收入群體的住房保障，同時還可以滿足不同群體對房屋財產權益的不同需求，讓所有的居民有房住。

（5）提供公共租賃住房起到安置作用。10年前，國務院發布《關于公共租賃住房的意見》，其中所提及的重點內容是不同地區以及有關部門都需要按照指導意見開展保障性公共租賃住房建設工作，使得特殊家庭得到有效安置。《民法典》頒布之后，政府提供的公租房可以用于自住。在進行房屋征收的過程中，對于居住期限的確定需要考慮到住房的面積以及住房的實際價格，基于此進行折算。由于公租房不具備與他人發生人身關系的品質，只能歸承租人本人所有，不能通過租賃、轉租等方式取得收入，征收房屋的過程中，居住期限按面積和實際價格折算。公租房只能歸承租人本人所有，不與其他人發生關系，所以，不能采用租賃、轉租等方式取得收入，所以，其類似于居住權本身的特點。

按照《民法典》中的有關規定，居民對房屋有居住權，是不需要支付租金的。居民原本享有居住權的，不需要為所居住的房屋支付額外的租金，但在房屋征收后，需要對額外的租金或購房成本按照法律得到補償。作為“被征收共有人”，居住權的評估根據權益損失進行，得到相應的補償，也可以選擇以所有權人為基礎結算居住權，對此需要在《民法典》實施后予以考慮，并根據實際情況不斷完善。

4 結束語

通過上面的研究可以明確，居住權不同于租賃權。居住權包括物權的所有特征，主要為房屋的支配權、房屋的財產權、房屋的絕對權等，作為債權的租賃權，其不是絕對的，而是具有相對性的，租賃權人只能對抗特定的債務人。盡管房屋租賃權所具備的法律效力已經得到強化，但是，租賃權人同時也具有對抗第三人的法律效力，但它終究與作為物權的居住權存在差異。所以，被征收房屋的承租人對于房屋征收補償是沒有權利接受的。按照《民法典》的有關內容，由于征收不動產會導致用益物權不復存在，或者影響行使用益物權，用益物權人就有權得到國家政策規定的賠償。因此，在房屋被征收的過程中，居住權人有權獲得相應的資金補償，這種補償具有選擇性，可以根據自己的實際情況選擇適合自己的補償安置方式。但房屋所有權人所獲得的補償價值與房屋居住權人所獲得的補償價值總和，應當等同于房屋所有權人在居住權在設立之前所取得的補償價值。否則，很有可能會產生業主為了獲得更多的補償而濫用居住權的問題。

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作者簡介：黃曉星（1980-），女，漢族，廣東河源人，本科，研究方向：不動產登記。