房產篇：多種方式解決居住需求

甄愛軍

文前提要：不管沒房還是有房，不少人都在為房價漲跌而感到焦慮。但是，房子是用來住的，沒房的可以通過租房實現住房夢，而有房的也可以通過“換租”來達到改善住房條件的目的。

房價的漲跌可能也是人們產生焦慮的重要原因。還沒有買房的，焦慮未來是否還能買得起;而已經買了房的，則在考慮自己是否有能力改善住房條件、子女將來的住房問題怎么解決等問題。

面對這樣的情況，我們一定要樹立“房子是用來住的”這樣的理念，不要把自己一生的幸福都綁在房子上。其實，住房最基本的功能是解決人的居住問題，這是它最為本質的東西，所以從這個角度出發，不管是通過什么方式，只要能夠找到解決居住問題的方法，就能屏蔽掉因為房價漲跌而產生的焦慮。

下面，我們將重點圍繞租房、買房和換租等各種方式，來討論如何在解決居住問題的同時，避開房價漲跌帶來的困擾。

租房開啟幸福之路

沒房的人，可以選擇暫時租房。

之所以提出這樣觀點，并非是因為在買不起的前提下給出的選擇，而是根據現實情況提供的一種更為合理的解決方案。這是因為當前房產的租金回報率不高，普遍低于1.8%，因此花同樣的錢，租房（月租）比買房（月供）的居住條件要高得多。

舉例說明。在上海外環線附近，購置一套70平方米的小兩房，總價約450萬元，首付為三成共135萬元，另外需要申請315萬元的房貸，貸款期限為30年。以等額本息還款法計算，每月房貸為16718元。但是，租住這樣一套住房，以目前的租金水平，每月只需支付5000元，便可住上同類的住房。負擔孰重孰輕，自然不難分辨。而實際上，如果以16000元的租金預算，其實能夠在上海內環內租住一套面積在120平方米的三房，拋開面積不說，不管是地段，還是周邊配套，都要優于外環線附近。

此外，政府開始重視租賃市場的發展，也讓租房成為更為務實的選擇。如上海、廣州等地，政府還會推出公租房，租金低于市場價，為年輕人減少了一定的經濟壓力。各地公租房租金低于市場價，但政策各不相同。比如廣州的公租房租金實行“租補分離”的模式，保障家庭在全額繳納市場租金后，再由住房保障管理部門給予發放租金補助。政府根據收入高低給予分檔租金補助，租金補助標準為市場租金的50%至80%。

多種途徑實現住房夢

要買房，不要想著一步到位，可以在自己能力范圍內，選擇“跳一跳”就能買得起的房產。以目前的房價水平來說，想要一步到位，確實有些難度。比如在一線城市，置業門檻已經超過了300萬元，自籌首付款超過百萬元，這對于剛參加工作沒多長時間的年輕人來說，要求其實不低。因此，如果考慮自購住房，可以考慮先購買在自身經濟能力承受范圍之內的住房，然后在未來再根據自身財力的改善情況，來決定是否購置更大面積的住房。

同時，也可以考慮在大城市的周邊城市購房，利用便捷的高鐵網絡，過雙城生活。記者了解到，在上海，就有不少人選擇在嘉興置業，而兩地的通勤則依靠高鐵來解決。據了解，乘坐高鐵從嘉善到上海虹橋高鐵站，只需要24分鐘，然后再乘坐地鐵2號線或者10號線到靜安寺、徐家匯等商務區，也可以控制在45分鐘之內。選擇在嘉興置業，按照目前的房價水平來看，與上海有著不小的差距，從而讓部分年輕人可以提前實現住房夢。

“換租”也可改善居住條件

想改善住房條件的，也可以考慮“換租”，通過支付租金差價，提升居住品質。

同樣是考慮改善住房條件，“換租”與買房之間，兩者的成本有著很大的區別。舉例說明，比如目前在上海中環線附近有一套總價約700萬元的兩房，如果想要通過“買小換大”方式購置一套三房，即便是考慮就近購房，預算已超過1300萬元，這意味著在賣出原有住房的基礎上，還要追加至少600萬元的資金。而對于一個普通家庭來說，一次性拿出600萬元的現金，也并非易事。即便是申請房貸（三成），貸款期限可能不會超過20年，因此每個月約2.5萬元的房貸，也非一般的家庭能夠承受。

但是，如果通過“換租”方式來改善居住條件，便有了更加恰當的解決方案。具體操作是先出租現有住房，然后再添加部分資金，租住面積更大的住房。以前文中提到的案例，租出現有價值700萬元的兩房，每月只需再添加5000元，便可以在附近租住一套三房。而如果手上有150萬元的現金，買入大額存單，每年可以獲得近6萬元的收益，完全能夠貼補租房，讓“換租”變得更加輕松。

可見，“換租”是一種相對比較輕松的提升生活品質的方式，相比購房需要占用大筆資金的弊端，“換租”讓改善居住品質來得更加輕松，同時也能讓改善居住條件的愿望提前實現。