創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式服務(wù)國企招商

2020年，是青島產(chǎn)權(quán)交易所積極落實國企改革三年行動方案的關(guān)鍵一年。結(jié)合青島市委市政府關(guān)于開展“學(xué)深圳、趕深圳”活動，青島產(chǎn)權(quán)交易所切實增強圍著企業(yè)轉(zhuǎn)的服務(wù)意識，真正站在企業(yè)的角度想問題、定政策、優(yōu)服務(wù)。年中，根據(jù)市委、市政府“不斷提升專業(yè)化、市場化、園區(qū)化招商水平、營造一流營商環(huán)境”的整體戰(zhàn)略，青島產(chǎn)權(quán)交易所開辟專門的招商業(yè)務(wù)平臺，主要功能定位于充分發(fā)揮平臺優(yōu)勢，抓項目、促投資，為青島市國有企業(yè)招引大項目、好項目、高端項目。

1? 招商平臺成交典型項目

2020年8月5日，青島市李滄區(qū)滄安路91號商業(yè)綜合體43302.04平方米招商項目通過招商業(yè)務(wù)板塊掛牌成交，成交合同總金額2.14億元。2020年8月11日，青島延安三路109號產(chǎn)業(yè)園15533平方米招商項目掛牌成交，成交合同總金額約1億元。招商項目總增值率達42.42%。

2? 招商平臺項目運作模式

2.1? 深入調(diào)查項目背景

招商類項目以產(chǎn)業(yè)園招商和商業(yè)綜合體招商為代表，一般都存在建成時間長、體量大、業(yè)態(tài)單一等特點。李滄區(qū)滄安路91號商業(yè)綜合體項目由青島海創(chuàng)開發(fā)建設(shè)投資有限公司出資建設(shè)，建成于2012年6月，總面積4萬多平米，包括商場和獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。建成后由于招商不利，一直處于空置狀態(tài)。青島延安三路109號產(chǎn)業(yè)園為青島華資資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司的廠房，面積一萬五千多平方米，招商方向為金融科創(chuàng)服務(wù)、文化創(chuàng)意、新一代信息技術(shù)、養(yǎng)老、醫(yī)美健康、新型社區(qū)服務(wù)綜合體等業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)園。

青島產(chǎn)權(quán)交易所開始介入項目即著手深入調(diào)查項目背景，從周邊環(huán)境、業(yè)態(tài)、招商方對項目的定位，項目空置的原因等各方面進行深入細致的調(diào)研。這是招商項目實施的開始，也是必不可缺的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接影響后續(xù)項目方案設(shè)計。

2.2? 個性化定制項目方案

項目方案設(shè)計過程中，青島產(chǎn)權(quán)交易所結(jié)合項目特點，不僅為招商方做好“參謀”，也要充分考慮引入方的利益。針對青島市李滄區(qū)滄安路91號商業(yè)綜合體項目，結(jié)合項目特點，協(xié)助招商一方制訂了涵蓋租賃基本條件、標的交接驗收、物業(yè)管理、標的及附屬設(shè)施的維護與更新等全部細節(jié)的方案和框架協(xié)議，并對租賃存續(xù)期間標的所有方出售全部或部分房產(chǎn)時如何保障承租方利益進行了細致約定。針對商業(yè)綜合體項目體量大，裝修期長的問題，建議給與半年至一年的免租期。同時，結(jié)合市場上商業(yè)綜合體項目的租金付費方式，對本項目付款方式提出了“押二付一”的方案，即：承租方每月向招租方支付一次租金，支付金額為計租年度租金總額的1/12，同時，向招租方支付計租年兩個月租金做為履約保證金。這樣做既保證了招商方及時回攏部分資金用于企業(yè)周轉(zhuǎn)，也緩解了承租方的付款壓力，以此為交易條件掛牌，有助于征集到更多意向方，促進項目成交。

2.3? 創(chuàng)新項目交易模式

招商項目實質(zhì)成交方式基本為租賃，因為不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不受32號令關(guān)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易方式的約束，只要保證交易環(huán)節(jié)的充分公平公正，在交易模式上可以實現(xiàn)突破和創(chuàng)新。青島延安三路109號產(chǎn)業(yè)園項目，就是針對項目特點和招商方的需求，實現(xiàn)交易模式創(chuàng)新的一次很好的實踐。

結(jié)合青島市的產(chǎn)業(yè)布局和招商方的要求，本項目定位為通過招商，導(dǎo)入以金融科創(chuàng)服務(wù)、文化創(chuàng)意、新一代信息技術(shù)、養(yǎng)老、醫(yī)美健康、新型社區(qū)服務(wù)綜合體等新業(yè)態(tài)，使閑置已久的企業(yè)老舊廠房重新煥發(fā)活力，成為市中心的都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因此，對意向方在未來園區(qū)產(chǎn)業(yè)引入方面是否能符合業(yè)態(tài)特點提出了很高的要求。結(jié)合這一項目特色，青島產(chǎn)權(quán)交易所創(chuàng)新交易模式，采取了專家評審與網(wǎng)絡(luò)競價相結(jié)合的交易方式。第一步，在信息披露期間征集意向方。第二步，信息披露期滿后組織專家評審，通過意向方遞交響應(yīng)材料和現(xiàn)場答辯的方式，經(jīng)過專業(yè)評審確定報名的意向方是否符合本項目條件。第三步，符合條件的意向方參加網(wǎng)絡(luò)競價。最終，本項目通過第一輪專家評審確定了三家意向方，三家意向方經(jīng)過第二輪總計207次報價，確定了中聯(lián)建業(yè)集團有限公司為成交方，溢價率超過40%。

2.4? 加強宣傳推介

青交所在網(wǎng)站上開辟招商專欄，并通過公眾號、市公共資源交易網(wǎng)、今日頭條等多個渠道，發(fā)布項目信息，結(jié)合VR實景看樣和視頻直播等技術(shù)手段，對項目進行充分宣傳和推廣。同時，根據(jù)不同項目特點，進行一對一、點對點項目推介，參與組織多次現(xiàn)場交流談判，給意向方講解項目細節(jié)和青交所招商業(yè)務(wù)相關(guān)流程，針對不同的交易模式進行詳細解釋，確保每個意向方都能全方面了解項目具體情況和交易全過程。

3? 招商平臺在國企改革中的積極作用

產(chǎn)權(quán)市場在服務(wù)資本流轉(zhuǎn)、國企改革、動能轉(zhuǎn)換、融資服務(wù)等方面均具備獨特優(yōu)勢，市場的平臺屬性幫助交易機構(gòu)抓住更多機會，促進企業(yè)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、培育新興產(chǎn)業(yè)。2020年4月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，隨著產(chǎn)權(quán)市場的不斷發(fā)展，市場的活躍度及配置資源的效率、市場能級將得到進一步提升，產(chǎn)權(quán)市場逐步由單一的市場向全要素、全產(chǎn)業(yè)鏈、多元化轉(zhuǎn)變。青島產(chǎn)權(quán)交易所以此為契機，從傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)中孵化出專業(yè)招商平臺，根據(jù)市場需求為不同項目導(dǎo)入符合要求的新業(yè)態(tài)，使閑置已久的資產(chǎn)重新煥發(fā)活力，通過個性化交易方案、創(chuàng)新交易手段等措施，實現(xiàn)了招商質(zhì)量和國有資產(chǎn)增值率的雙重保障。未來，青島產(chǎn)權(quán)交易所將進一步發(fā)揮交易平臺優(yōu)勢，創(chuàng)新招商模式，堅持“一企一策”服務(wù)思路，重視服務(wù)企業(yè)長遠發(fā)展，幫助企業(yè)方案設(shè)計，市場分析，價值研判，積極運用新渠道、新方式、新手段，進一步提升專業(yè)化水平和市場化能力。