基于GIS的農村房地一體確權登記管理平臺設計與實現

曹金磊 劉 輝

（1.淮安市土地勘測規劃院，江蘇 淮安 066001；2.淮安市自然資源信息中心，江蘇 淮安 066001）

0.引言

隨著我國經濟的快速發展，因房屋所有權和土地使用權在使用價值和現實操作上，具有可分性，造成了許多沖突，弊端明顯[1]。因此，為了保護農民的利益，國家、省、市先后下發了關于農村房地一體確權登記的相關文件，開展農村房地一體確權登記工作[2]。隨著工作的不斷開展，存在以下問題：（1）農村宅地基面積嚴重超標、利用率低、一戶多宅現象嚴重；（2）農村基礎測繪底子薄弱，缺乏房屋明顯界限和權源資料，導致權屬關系不明確，權利人認定復雜；（3）確權登記工作主要依靠手工作業，導致工作量大、質量和效率低；（4）缺乏統一管理平臺對成果進行管理，導致確權登記工作管理較為混亂，展示和查找不方便等[3]。因此，本文利用GIS、云計算以及工作流等先進技術，開發了農村房地一體確權登記管理平臺，實現了農村房地一體確權登記工作的精細化和規范化管理，有效地提高了工作效率以及服務水平。

1.需求調研

1.1 業務需求調研

為確保農村房地一體確權工作順利開展，對業務需求進行調研，主要包括農村房地一體權籍數據的收集、整理和入庫、農村房地一體不動產登記和發證以及農村房地一體成果檔案管理等；

1.2 用戶需求調研

平臺服務對象包括業務辦理人員、領導決策者和公眾等。業務辦理人員根據公眾提交的申請，對不動產登記和發證工作進行審批；領導決策者需要及時獲取全面、準確的信息和數據，對登記和發證工作做出準確判斷和科學決策，從而避免和減小因決策失誤帶來的風險和損失。公眾通過平臺進行網上申報、辦理查詢以及取證等。

1.3 平臺性能需求調研

為了滿足農村房地一體確權登記工作，需對平臺性能需求進行調研。（1）接入容量，平臺能夠支持局屬內設機構、直屬行業管理單位、上級單位等多個相關單位數據；（2）平臺處理能力，通常情況下，系統CPU平均利用率不超過60%，內存平均使用率不超過70%。在滿載用戶并發壓力情況下，服務器CPU平均使用率不高于95%，系統內存使用率不超過90%[4]。三是用戶接入處理能力，支持1000人同時在線和并發查詢、處理，并可平滑擴展。

2.平臺框架設計

農村房地一體確權登記管理平臺按照分層設計原則，分為五層架構設計，包括基礎層、數據層、服務層、應用層以及用戶層，采用C/S和B/S混合模式進行搭建。C/S端實現了房地一體權籍數據成果管理，包括數據編輯和入庫、數據成果審核以及權籍專題圖制作等。B/S端實現成果數據的展示、不動產登記和發證等工作，用戶可以任意時間、地點和計算機訪問本平臺的功能。平臺架構設計示意圖（如圖1所示）:

圖1 平臺框架設計示意圖

基礎層為整個平臺提供最基礎的軟硬件安全保障，主要包括PC端設備、移動端設備、服務器端設備、核心交換機、GIS軟件、數據庫軟件等。

數據層是平臺運行的數據支撐，為了保證數據完整性和統一性，同時，便于數據統一管理，本文采用Oracle數據庫和ArcSDE空間引擎，對空間和屬性數據進行管理，并做好相應的數據備份和容錯策略，構建農村房地一體確權登記數據庫。

服務層是基于SOA架構，為用戶提供地圖服務、GIS功能服務、后臺管理服務、數據交換服務和數據庫管理服務等。

應用層是平臺展示的窗口，包括不動產登記發證和權屬爭議管理、地圖管理、權籍成果輔助管理、數據查詢統計分析管理以及不動產檔案管理等。

用戶層是平臺的使用人員，包括市、區不動產管理人員，鄉鎮工作人員、技術服務人員及村民等。

框架兩側是平臺運行的保障，包括數據標準規范體系和 安全保障體系。

3.數據庫建設

3.1 數據庫建設內容

構建農村房地一體確權登記數據庫是平臺建設的基礎，理清楚數據庫建設內容和數據結構可以有效提高平臺開發的效率。本文采用ArcSDE和Oracle數據庫對數據進行管理和存儲，其中，ArcSDE為空間數據引擎，用來管理空間數據；Oracle關系數據庫則用來存儲屬性數據[5]。數據庫建設內容示意圖（如圖2所示）:

圖2 農村房地一體確權登記數據庫建設內容示意圖

3.2 數據庫概念設計

農村房地一體確權登記數據庫概念設計是數據庫設計中較為重要的步驟之一，設計好壞直接影響平臺的性能。數據庫概念設計常用E-R圖表示，本文涉及的數據庫表有權籍調查和登記發證數據等。

圖3 房屋實體E-R示意圖

4.平臺實現

平臺功能主要包括六部分：地圖管理、權籍成果輔助管理、不動產登記發證管理、不動產權屬爭議管理、專題數據查詢和統計以及運維管理等。平臺功能結構圖（如圖4所示）：

圖4 平臺功能結構示意圖

4.1 權籍成果輔助管理

權籍成果輔助管理采用C/S端開發，是對權籍成果數據進行管理，如，宗地界線導入、權籍信息導入、權屬數據審核、權屬數據編輯、成果輸出和專題圖制作等功能。權籍信息導入，平臺根據統一的房屋權籍調查表格式，設計屬性錄入界面，通過GIS服務組件將權籍調查數據庫中的數據（Excel格式）直接錄入到相應的房屋屬性信息中，實現圖文一體化管理。權屬數據審核包括兩方面內容：一方面，對錄入的權籍數據內容進行審核；另一方面，對錄入的權籍數據空間關系進行審核，審核確認無誤后，進行入庫和輸出，如果數據有誤，則利用權屬數據編輯功能對數據進行修改。權籍成果輔助管理界面示意圖（如圖5所示）:

圖5 權籍成果輔助管理界面示意圖

4.2 地圖管理

地圖管理是整個平臺展示的窗口，提供GIS地圖的相關功能，主要包括：地圖和專題數據展示、地圖圖層控制、屬性信息查詢、分析和統計、地圖量算和繪制。地圖和專題數據展示實現對數據的放大、縮小、平移、漫游等；地圖圖層控制是在統一的坐標系下疊加1∶500地形圖、遙感影像數據、地籍圖、宗地圖等，通過圖層按鈕進行控制，實現地圖數據的自由切換、透明度設置和多屏對比等功能。屬性信息查詢、分析和統計功能是房屋權屬信息，權利人信息、不動產登記信息等進行查詢、分析及統計，并可以生成查詢和統計報表。地圖量算和繪制是可以在地圖上進行量算長度和面積，繪制點、線和面圖形等。

4.3 不動產權屬爭議管理

根據《不動產權屬爭議調查處理辦法》提供的處理流程，平臺實現了不動產爭議案件從收件、申請、受理、調查取證、處理、送達及歸檔的全流程辦理模塊，包括案件申請受理、調查取證、案件處理和資料輸出打印等功能。

4.4 專題數據查詢和統計

專題數據查詢與統計功能主要針對不動產登記案件數據進行查詢與統計，包括登記案件信息詳細查詢、登記案件進度查詢、登記案件統計、發證統計、自定義查詢統計等，如，登記案件詳細查詢可以查詢到登記案件房屋調查的詳細信息、地籍圖、分層分戶圖、辦理意見等信息。

5.關鍵技術

5.1 移動端App權屬調查技術

農村房地一體不動產權屬調查工作傳統上是專業技術人員和基層人員實地調查，容易出現村民難以一次通知到位、簽名蓋章填表等事項極為耗時、字跡常常潦草難以辨識、調查過程耗費大量紙張、收集的權源材料零散放置、難以歸置等問題。本文采用移動端App權屬調查技術，這種方法的優點：（1）分類拍照、分類保存權屬信息，如，身份證、戶口本、現場照片等，減少后期內業處理工作量；（2）利用COR自動識別技術，智能識別照片和紙質權屬資料，如，權利人姓名、地址、身份證號、建筑面積等信息，并自動回填到執行屬性字段中，無須人工手動錄入，降低了人工填寫的錯誤，將大量外業采集作業轉換成內業作業，提高了工作效率；（3）實現無紙化調查，節約圖紙打印成本；（4）將權屬信息與工作底圖信息掛接，提高信息查找和核實效率，當外業核實過程中，發現錯、漏等信息，可以直接在App軟件上進行修改和完成且權利人可在現場確認，避免往返現場，減少交通成本，有助于加快項目進度。

5.2 基于ArcSDE空間引擎的房地一體多源異構數據管理

農村房地一體確權登記數據庫包括結空間和非空間數據，如，線劃地形圖、行政區劃圖、遙感影像、權籍調查數據、文檔資料、照片、視頻等，數據種類多、數據量大，需對這些多源異構數據進行有效地組織和管理。本文利用關系型Oracle數據庫，結合ArcSDE空間引擎，實現多源異構海量數據的存儲和管理。ArcSED將空間和屬性數據的增、刪、改、查等操作轉化為關系操作，以面向對象的Geodatabase數據模型存儲數據，大大節省了空間和屬性數據間的連接操作，提升農村房地一體確權登記數據庫存儲效率的同時，也保證了用戶并發數據訪問，確保了數據管理的高效性。

5.3 基于工作流的一體化登記業務辦理

工作流技術是按照設定的運行規則，自動執行業務，以達到業務的總體目標，它實現了對整個業務信息流的控制、監督和跟蹤。本文利用工作流技術，實現不動產登記申請、受理、審核、公示、發證、歸檔等業務的無縫銜接。工作流的實現是由平臺設定的節點組成，每個節點與相應的業務功能進行關聯，通過節點調用關聯的業務功能模塊，從而實現了相對獨立業務功能集成管理。根據農村房地一體確權登記發證工作的特點，以工作流技術應用于不動產登記業務流程，以GIS組件實現地圖操作和數據管理為技術基礎，實現GIS與工作流的集成，有效提高了平臺的業務辦理的效率和靈活性。

6.結束語

本文基于GIS技術、云計算以及工作流技術，結合房地一體確權登記發證管理的實際需求，設計并實現集權籍數據展示和編輯、不動產登記和發證、信息查詢、分析和統計為一體的農村房地一體確權登記管理平臺。目前平臺運行良好，能夠滿足房產部門不動產登記的日常使用需求，但也存在一定的問題，如，權籍成果填寫格式不規范，導致權籍信息導入時，提示的錯誤較多，效率較低；不動產登記發證時，存在人為修改的行為等。下一步平臺一方面將引入區塊鏈技術，確保不動產登記發證信息的準確性；另一方面完善平臺功能和豐富平臺數據。農村房地一體確權登記管理平臺讓農村不動產登記的管理監督服務一體化，有效地提高了農村房地一體登記發證業務工作效率，推動農村房地一體登記工作精細化、科學化和規范化。