深圳二手房降溫了

賀達源

深圳樓市降溫了嗎？近日，一則“深圳一學區房狂降662萬”的消息登上微博熱搜。消息中稱2月初深圳國城花園小區同一戶型房源成交價為2868萬元，與此相比，該房源成交價大降662萬元。

“法拍房價格低于市場很正常，不能完全反映市場價格。”南都周刊記者從多位房地產市場資深人士處獲悉，法拍房價格往往是市場價的七八成，算上稅費等收房成本，再考慮到難以貸款等因素，法拍房實際成本并不比市場價便宜多少。

不過，在嚴格的限購政策和多重監管之下，深圳二手房市場已出現降溫勢頭。國家統計局相關數據顯示，2021年4月深圳二手房價格環比首次出現零增長，結束了2019年7月以來，連續22個月環比上漲的趨勢。

同戶型業主報價2950萬

國城花園位于深圳福田百花片區，建成于1995年，整個樓盤僅有兩棟。該樓盤有深圳實驗小學和深圳實驗學校（中學）兩個一流學區。南都周刊記者了解到，這個片區附近只有國城花園和南天二花園帶實驗小學和實驗中學學位，而南天二花園更為老舊，因此國城花園備受深圳家長青睞。

小區附近多位中介向記者證實，今年1月，該樓盤一個44平方米房源以1420萬元成交，單價高達32.27萬元/平米。對此有網友調侃：“這是能學出諾貝爾獎？”

根據微博熱搜的消息，相關房源為127.82平方米，2206萬的法拍價與2月成交價相比降幅高達23.1%。

該小區目前二手房價格到底如何，是否有大幅度下降？南都周刊記者多方走訪發現，2月8日深圳建立二手住房成交參考價后，國成花園同戶型還沒有新房源成交。

不過，目前在售的兩套房源中，與上述法拍房同為西北朝向的一套房源業主報價為2950萬，另一套同樣戶型東南朝向的房源，業主報價為2980萬。

“這邊畢竟是整個深圳最好的學位片區，相對比其他片區肯定要堅挺。”福田百花片區的多位中介對南都周刊記者表示，盡管國城花園2月之后沒有成交，但附近百花園二期近期有一套132平米的房源成交價是2580萬，與2月之前相比有小幅上漲。

事實上去年5月，國城花園相關房源就曾拍賣過一次，當時拍賣成交價是2122萬，今年2206萬的法拍成交價與其相比，上漲了4%。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對南都周刊記者表示：“法拍房是一個另類，不代表住房買賣的市場價格，不能拿它來解讀深圳房價劇烈下跌。”

法拍房便宜 風險也不少

司法拍賣是國城花園相關房源降價的重要原因。“法拍房價格低于市場很正常，不能完全反映市場價格。”南都周刊記者從多位房地產市場資深人士處獲悉，法拍房價格往往是市場價的七八成，算上稅費等收房成本，再考慮到難以貸款等因素，法拍房實際成本并不比市場價便宜多少。

法拍房不限購，高房價和嚴限購之下，不少深圳人盯上了法拍房。今年2月底，深圳福田香蜜湖東海花園一棟豪宅在司法拍賣平臺上以2124.6萬成交，價格是市場價的七成多，成交價與市場價比率和國城花園差不多。該小區深圳最早的知名豪宅區之一，同樣戶型的成交價已達3000萬左右。

今年4月9日，深圳羅湖蓮塘畔山花園一套房屋，在司法拍賣平臺上以424.3萬價格成交，價格是市場價的八成多，同樣戶型市場價在500萬左右。

南都周刊記者了解到，該房屋2009年曾發生過一起特大兇殺案，嫌疑人因經濟糾紛將屋內兩夫妻殺害。羅湖蓮塘片區一名資深中介表示，總價低、性價比越高的法拍房，買的人往往越多，“剛需多嘛。”

法拍房雖然比市場價便宜，但也存在不少風險。河北誠研律師事務所律師郭鵬超表示，購買法拍房時需要注意以下幾點：一是仔細閱讀拍賣公告，了解房屋的產權是否清晰，土地性質是否影響市場流通;二是了解房屋是否存在抵押;三是房屋內是否存在租客，如果存在租客要核實剩余租賃期有多久;四是房屋是否存在未繳清的物業、水電、稅費。

“法拍房確實會麻煩很多，有的有租客居住，有的很多年物業費都沒交，過戶也會存在一些問題。”上述資深中介表示，“我們中介也做法拍房，拍下來后我們可以幫你辦理手續。如果說有租戶，遇到老賴不走要清場，我們也會幫你去弄。”“怎么弄？找人吶！反正具體怎么弄你不用管，收了你的錢就幫你辦事兒嘛，最后讓你把房子收到就行了。”

一線城市二手房價僅深圳環比止漲

近年來，深圳樓市限購政策也不斷升級。2020年7月15日，深圳對深圳戶籍人口出臺了限購的內容——在深圳落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。另外，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

近一年北上廣深二手房環比漲幅

（數據來源于國家統計局，制圖_賀達源）

今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，對全市3595個住宅小區制定了二手住房成交參考價，大量小區成交參考價僅為實際成交價的七成左右。隨后，各銀行紛紛表態，將以官方參考價作為放貸參考依據，意味著買房者能從銀行貸到款的實際金額下降了。

而實際二手房市場上，絕大部分業主并不愿意調低價格，購房者的首套房實際首付或從三成提高至五成。另外，近日深圳不少銀行還上調了房貸利率，五家大行深圳分行首套利率全部提高到5.10%。

由此，深圳二手房成交量自“2·8”新政后驟降。深圳市房地產中介協會數據顯示，4月份深圳二手房（含自助）網簽量為4396套，環比下滑9.7%。

盡管并未明顯下降，在一系列調控舉措的作用下，深圳二手房終于“止漲”。近日國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動數據顯示，深圳的二手房價得到明顯控制，2021年4月環比首次出現零增長，在北上廣深四大一線城市里，是今年唯一一個沒有增長的。

另外，這也結束了2019年7月以來，深圳二手房價格連續22個月環比上漲的趨勢。

“深圳樓市降溫已經是事實了。”宋丁對南都周刊記者表示，隨著去年7月15日以來一系列調控政策的落地，目前已經形成歷史上最嚴的管控格局。深圳樓市的供給側、需求側、資金側等方面都發生了巨大變化，深圳房地產和樓市的底層邏輯已經變了。

對于深圳樓市的后續走向，宋丁表示：“政府所有政策都不是為了把房價打下來，但是現階段再像以前那樣漲肯定是不可能了。”