對農(nóng)民工公共租賃住房供需均衡問題的研究

高雪棣 吳倩敏 俄秀萍 陳首仁

【摘 ?要】公共租賃住房作為社會保障住房供應體系的重要組成部分，在解決農(nóng)民工住房困難的同時，其模式也發(fā)生了相應的變化。通過全面分析公租房模式實施的利弊發(fā)現(xiàn)，其會帶來一系列的社會效益。總體來看，上海市對公共租賃住房的需求很大。鑒于現(xiàn)階段的實際情況，應充分發(fā)揮政府、企業(yè)和非營利組織的供給動力，采用“供需平衡”的方法滿足農(nóng)民工對公共租賃住房的需求。

【Abstract】Public rental housing is an important part of the social security housing supply system. While solving the housing difficulties of migrant workers， its mode has also undergone corresponding changes. Through a comprehensive analysis of the advantages and disadvantages of the implementation of public rental housing mode， it is found that it will bring a series of social benefits. On the whole， there is a great demand for public rental housing in Shanghai City. In view of the actual situation at this stage， we should give full play to the supply power of the government， enterprises and non-profit organizations， and adopt the method of "balance of supply and demand" to meet the demand of migrant workers for public rental housing.

【關(guān)鍵詞】上海市;公共租賃住房;農(nóng)民工;保障

【Keywords】Shanghai City; public rental housing; migrant workers; guarantee

【中圖分類號】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2021）07-0124-02

1 公共租賃住房模式概述

1.1 公共租賃住房模式特點

目前，租賃住房市場主要具有以下特點：①租賃市場化程度不斷提高，大城市租賃比例較高;②租賃群體文化程度較低，主要從事服務業(yè);③租賃需求的多元化特征明顯。

1.2 優(yōu)勢和劣勢

1.2.1 優(yōu)勢

首先，公租房解決了“夾心層”群體的住房問題。“夾心層”群體是指既不符合買經(jīng)濟適用房條件也無力購買商品房，置身于市場和政府保障之間空白地帶的居民群體。一方面，這一群體的經(jīng)濟水平不足以購買經(jīng)濟適用房;另一方面，屬于收入水平高于廉租房的群體。此時，公租房可以有效解決這類人群的住房需求。其次，公租房的租賃成本相對較低。公租房的租金水平是由市場供求平衡以及供應商的收入支付能力決定的。

1.2.2 劣勢

首先，對于公租房來說，住房供應不夠穩(wěn)定。公租房的供應是通過市場上新建、改建、收購和長期租賃住房來籌集的。一方面，政府本身缺少房產(chǎn)可供租住使用。受歷史遺留問題的影響，政府能支配的房產(chǎn)更少。另一方面，政府主導的新建住房建設(shè)，這種住房在建設(shè)過程中需要大量資金，政府僅靠財政無法滿足如此巨大的資金缺口。同時，為降低成本，房屋一般選在遠離市中心的區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施和交通不完善，增加了居民的生活成本，限制了就業(yè)機會。其次，需進一步加強基礎(chǔ)管理。公租房保障了“夾心層”用戶的住房需求，但“夾心層”用戶的住房資格審核仍不健全。目前，對于“夾心層”的用戶認證審核系統(tǒng)還不足以滿足要求。在某些情況下，可能出現(xiàn)部分家庭不按規(guī)定將租賃的政策性住房轉(zhuǎn)租，部分住房困難家庭在申報廉租住房租金補貼或申請經(jīng)濟適用住房時故意隱瞞家庭收入，造成家庭收入虛假的情況。最后，公租房管理不到位的問題突出。租房用戶對租房的使用不夠合理。一般人們不會像珍惜自己花錢買的房子那樣珍惜租來的房子。

1.3 預計帶來的社會效益

1.3.1 緩解當前住房壓力

近年來，房價居高不下，“房奴”數(shù)量迅速增長，“蝸居”“蟻族”已成為一些人的日常生活。發(fā)展公租房，租金略低于市場上的價格，可以有效解決部分低收入群體的住房困難，同時，也減輕了政府直接建房帶來的巨大壓力，節(jié)省了政府開支，有利于社會發(fā)展和諧，真正從民生上服務人民，起到積極的社會作用。

1.3.2 減輕中低收入群體的生活壓力

公共租賃住房作為國家政策扶持、解決低收入人群居住困難的重大戰(zhàn)略，有效減輕低收入人群的居住壓力，有利于實現(xiàn)全面小康社會，為建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家作出貢獻。據(jù)調(diào)查，農(nóng)民工準備在城市購房的比例占21%，更多的人希望在目前就業(yè)的城市購房，但當?shù)胤績r較高，普遍超過農(nóng)民工的承受能力。目前，大多數(shù)農(nóng)民工仍然集中在“城中村”。居住面積小，配套設(shè)施不完善，環(huán)境惡劣。改善當前的生活條件已成為農(nóng)民工的殷切期盼。借助公租房，解決農(nóng)民工的居住環(huán)境問題，緩解農(nóng)村留守兒童和老人問題，促進農(nóng)村發(fā)展和社會和諧。

1.3.3 推進中國特色社會主義城鎮(zhèn)化

當前，我國人口活力增長更多地依賴于人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。在農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的過程中，勞動力將從農(nóng)業(yè)部門向非農(nóng)部門轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將融入城市，成為城市的一員。在下一階段，住房是一個關(guān)鍵問題，這個問題能否順利解決關(guān)乎城市化發(fā)展問題。通過公租房能有效解決住房問題，從而順利推進城市化，提高城市化質(zhì)量，有利于城市住宅的建設(shè)和管理。

1.3.4 拉動城市經(jīng)濟增長

通過推行公租房，讓更多的農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶，加快農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進程，讓農(nóng)民工也能在城市安居樂業(yè)，減輕農(nóng)民工的生活壓力。滿足這些農(nóng)民工的需求，可以刺激內(nèi)需，進而促進中國經(jīng)濟的發(fā)展。

2 農(nóng)民工住房需求狀況

2.1 需求影響因素

2.1.1 租金

房租往往是影響農(nóng)民工公租房需求的首要因素。農(nóng)民工屬于一個特殊的群體，他們中的絕大多數(shù)是遠離家鄉(xiāng)的外地人，因此，他們的生活特性趨于長期化，且生活的穩(wěn)定趨勢明顯。

2.1.2 交通

如圖1所示，對農(nóng)民工意愿的調(diào)查結(jié)果顯示，便捷的交通是他們看重的主要因素，特別是對于新生代農(nóng)民工來說，靠近工作場所的租賃住房可以提高他們的住房滿意度。一般來說，農(nóng)民工的工作地點是不固定的，跟隨單位定期更換工作地點已經(jīng)成為他們的常態(tài)。上海的公租房建設(shè)已具有一定規(guī)模，其相應的租賃模式和城市融合也符合上海農(nóng)民工的就業(yè)特點。因此，上海的交通便利就成為影響農(nóng)民工公租房的主要因素之一。

2.1.3 購房阻力

由于外來務工人員工資水平相對較低，上海房價居高不下，加上本市的限購政策，出租房成為許多外來務工人員在大城市的第一立足點。

2.1.4 流入地對農(nóng)業(yè)人口的推拉力

對于上海來說，就業(yè)機會和收入增長的空間是無限的，因此，農(nóng)民工基數(shù)會擴大。

換言之，農(nóng)民工更愿意向經(jīng)濟發(fā)展良好的大城市地區(qū)轉(zhuǎn)移，這意味著就業(yè)機會更多，人口和經(jīng)濟的集聚也將帶來更大的規(guī)模效益，這將使收入增長空間更大。

2.2 供給影響因素

2.2.1 國家政策

政府目前正面臨著建設(shè)公租房的持續(xù)公共財政壓力。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，要加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快彌補租賃住房的不足。2020年，中央經(jīng)濟工作會議還提出了一系列政策措施：土地供應要向租賃住房建設(shè)傾斜，將租賃住房用地計劃分開，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有企業(yè)和民營企業(yè)要發(fā)揮職能作用。

2.2.2 租賃平臺企業(yè)

在當今如此快節(jié)奏的發(fā)展模式下，一些租賃平臺企業(yè)熱衷于“跑馬圈房”，存在“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營風險，不少租戶擔心其會“跑路”，有的租戶已經(jīng)遭遇平臺逾期支付租金的情況。因此，租賃平臺企業(yè)的規(guī)范發(fā)展影響著公共租賃住房的質(zhì)量。

2.2.3 非營利機構(gòu)

非營利機構(gòu)主要負責公共租賃住房保障對象資格管理、分配管理，以及運營公益服務管理系統(tǒng)。非營利機構(gòu)發(fā)揮著第三部門的作用，也深刻影響著公共租賃住房的質(zhì)量。

3 對策建議

3.1 完善戶籍制度，保障農(nóng)民工住房權(quán)益

農(nóng)民工住房問題遲遲得不到解決，很大程度上是受到戶籍制度的影響，各地政府應積極探索在適合地方經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上改善農(nóng)民工住房質(zhì)量的最優(yōu)解，讓農(nóng)民工得更好的住房、醫(yī)療等福利，使得進城務工農(nóng)民工與城市居民享有同等程度的待遇，保障農(nóng)民工住房權(quán)益。

3.2 強化農(nóng)民工職業(yè)技能培訓，提高其收入

從需求角度來說，農(nóng)民工的收入會極大地限制其對住房條件的選擇，提高農(nóng)民工技術(shù)能力和學歷水平是解決住房問題的關(guān)鍵。所以，政府相關(guān)部門采取與技術(shù)院校合作，為農(nóng)民工提供免費教育培訓，提高其在城市勞動力市場的競爭力，進而提高其收入。

【參考文獻】

【1】施文潑.構(gòu)建穩(wěn)定的低稅費負擔機制促進住房租賃市場發(fā)展[N].中國財經(jīng)報，2021-02-23（008）.

【2】胡惠琴.基于國際視角的公共租賃住房建設(shè)與技術(shù)政策的建議[J].當代建筑，2021（2）：30-33.