解決國有土地上不動產轉移登記幾種類型歷史遺留問題的基層探索與實踐

【摘要】不動產是法人和公民最基本最重要的財產，《憲法》、《民法典》對不動產物權都作了明確表述，如何實現好維護好發展好人民群眾的根本利益，必須首先解決好不動產登記歷史遺留問題，對此，地方政府做了一些積極的探索實踐。

【關鍵詞】國有土地;不動產登記;歷史遺留問題;地方實踐

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.014

不動產統一登記后，分散登記時代辦理的房產證，多因沒有關聯土地信息、房地權利主體不一致、用途不明、土地使用權到期等，導致的國有土地上大量的不動產不能辦理轉移（包括抵押）登記，一度成為群眾反映強烈的熱點難點問題。利城是178萬人口的大縣，歷史各類房產登記量大情況復雜，信訪矛盾十分突出。為了解決不動產登記突出問題，在上級沒有出臺歷史遺留問題解決辦法的情況下，縣政府堅持以人民為中心，不等不靠，按照原國土資源部排查解決不動產登記“中梗阻”通知等要求，依據當時現有的法律法規政策，緊密結合問題實際，陸續研究出臺了一系列切合實際的政策措施，及時消化解決了一大批國有土地上不動產登記歷史遺留問題。這些地方政策與自然資源部剛剛發布的自然資規（2021）1號及安徽省廳（2020）157號文件基本精神相符合，也具有很好的操作性，現分類概述如下：

1、首先解決房屋落宗基礎問題

“房落幢、幢落宗、宗落圖”是不動產登記的基礎工作。分散登記時代辦理的《房屋所有權證》，大多沒有關聯掛接土地基礎信息，也是客觀上造成不動產登記“中梗阻”的重要原因之一。原縣國土資源局及時調查研究，報縣政府土地決策委員會研究通過，由原國土資源局、住建局、房產管理局、城鄉規劃局聯合印發了《利城不動產統一登記中相關歷史遺留問題處理方案》（利國土資[2018]99號），解決了宗地面積不一致，“證”“檔”不一致，房地用途不一致，房屋超宗、跨宗，產權單位不存在以及部分未辦理首登但已部分辦理過轉移登記等不能正常進行不動產登記的一系列歷史遺留問題。為落實上述方案，不動產登記中心報縣政府批準招標采購測繪服務，并全力參與人員共同對全縣國有土地開展修補測和權籍補充調查，同步完成數據整合，為不動產登記工作打下良好堅實的基礎。

2、解決好國有劃撥土地上住房的轉移登記問題

依據《房地產管理辦法》、《國有土地使用權出讓轉讓條例》，參照當時省內外各地已有的做法，報經縣政府土委會研究同意，縣國土、財政、住建、房管、規劃五部門（以下簡稱“五部門”）聯合印發了《利城國有劃撥土地上房屋轉讓繳納土地收益的操作暫行辦法》（利國土資[2018]100號）。辦法明確，對于國有劃撥土地上住房轉移登記，除正常繳納交易稅費外，增加收取土地收益金（現名稱財政部門已調整為其他土地出讓收入），在保持原土地性質、用途等均不變的前提下，按計稅價格的1%向轉讓方收取此款，上繳財政非稅專戶。辦法還對婚內析產、繼承等不收土地收益金的情形進行了規定。此舉每年解決了存量房過戶遺留問題1000件左右。

3、解決好國有劃撥土地上非住房的轉移登記問題

依據《城市房地產管理辦法》，《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等，經縣政府土委會研究同意，五部門聯合印發了《利城縣國有劃撥土地上非住房不動產轉移土地使用權處置操作暫行辦法》（利國土資[2018]100號），對此類非住房轉移登記，采取收取土地出讓金的辦法。為規范細化土地出讓金標準，縣政府后又委托專業估價機構，評估測定了《關于公布利城縣城市規劃區內國有劃撥土地上非住宅（商業）用房所在路段用地價格標準的通知》（利政辦[2020]23號）。縣不動產登記中心憑出讓協議、土地出讓金發票等辦理此類非住房的轉移登記。此舉平均每年解決100件左右的存量房的轉移登記問題（也較好地落實了法院一部分“執行難”的案件）。

4、解決好國有出讓土地使用權到期不動產轉移登記問題

盡管利城建縣時間不長，但種種原因，不動產登記工作中，也偶爾遇到因土地使用權到期，不知怎么辦理轉移登記的困惑。按照總理答記者問的精神，以及原國土資源部對溫州請示問題的答復意見，對于住宅占用的土地，使用權到期后，無需申請，不用交費，無條件續期;但對于非住宅一直沒有明確的答復。對此，縣政府認真對待每一件群眾合理的不動產登記需求，經土地決策委員會研究同意，“五部門”聯合印發了《利城縣國有出讓土地使用權到期的非住宅轉移問題處理操作暫行辦法》（利國土資[2018]100號），用足用活政策，創新破解了這個難題。“辦法”明確此類非住房轉移登記時，按照土地利用現狀和設定的容積率，以及土地所在級別市場地價結合應分攤的面積，評估核定繳納土地出讓金。此舉雖然涉及的個案問題不多，也最大程度地保障了產權人合理轉讓不動產的登記需求。

總之，利城縣通過上述一系列辦法的出臺和實踐探索，不僅及時消化解決了一大批群眾關心的熱點難點和信訪突出問題，也較好地踐行了“以人民為中心”的政務服務理念，最大程度上滿足了人民群眾在追求美好生活過程中，及時辦理不動產登記的愿望。目前利城縣不動產登記中心和縣主管局，正在深入學習自然資源部《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》，緊密結合利城實際，進一步細化完善操作辦法，努力將自然資源部（2021）1號文件貫徹到實處，最大限度實現好維護好發展好人民群眾不動產權益。

作者簡介：

黃巖（1970.11-），男，安徽利辛縣人，會計學本科，利辛縣自然資源規劃局黨委副書記、不動產登記中心主任，研究方向：長期在基層一線從事城鎮住房改革，房地產管理，不動產登記及思想政治工作。