房地產評估中工程造價的應用管窺

【摘要】隨著我國經濟的不斷發展，人民生活水平的不斷提高，各行各業都在蓬勃發展，現如今房地產行業也早已成為我國的一項十分重要的經濟產業，更是促進我國經濟發展不可忽視的一大重要推動力。為了能夠幫助大家對我國房地產價格評估有一個更清楚的了解，熟悉工程造價在房地產評估中所具有的重要地位，筆者在本篇對能夠影響到房地產的評估結果的因素做一些相對應的分析探究，希望可以使大家能夠更了解房地產的工程造價，幫助推進工程造價在房地產評估中的作用，為我國的房地產行業貢獻自己的一份微薄之力，推進我國的經濟發展水平。

【關鍵詞】房地產評估;工程造價;應用;管窺

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.200

當相關的評估人員對房地產進行評估的時候，會應用到適用房地產市場價格的相關模擬應用機制，通過模擬機制對房地產的價格進行不同程度的模擬，并用不同的方法進行一定程度的評估。但是得到的評估往往并不是準確的，這是因為房地產的評估結果會受到材料、市場、政策、技術等多種類別因素的影響，所以一旦這些因素的某一個因素出現問題，都會讓評估結果出現誤差。所以在這種情況下，工作人員開始將工程造價應用到房地產的評估中，將房地產的評估結果的準確性大大提高。

1、影響房地產評估結果的因素

能夠影響房地產評估的因素有很多，這里筆者不得不提的是工程造價中材料對其評估結果的影響。材料價格的影響主要有兩方面，第一個方面是材料價格的時效性，第二個方面指的是材料價格的可得性。材料價格時效性影響主要原因在于現在企業所處的材料市場錯綜復雜，而且日新月異，所以一旦不能及時掌握價格，進行材料價格統計的數據落后在市場后面，將會對房地產的評估產生一個錯誤的評估結果。對材料的價格進行評估的時候，需要對數據進行及時的價格指數的調整，并要確保數據指數的來源的準確可靠，防止出現意外影響。材料價格的可得性影響原因在于處于不同時期階段的材料，它們的價格當然會是不同的，尤其是對于個別性很強的建筑構造物，它們有著更大的價格區別。所以想要評估結果更加準確，可以采用更為妥當的方法進行評估，例如應用工料測量法或者分部分項法，通過利用工程的造價方法對所需要進行評估的對象展開分析評估，得出較為準確的建筑成本[1]。

2、工程造價在房地產評估中的相關應用

2.1科學規范開發成本

相關評估人員進行作業的主要方法有兩種，分別是市場比較法和成本評估法。當然還有其他方法，例如被政府重置后價格的房屋作為價格的評估標準，或者是利用工程造價法進行價格評估。或是通過工程造價法對開發的成本進行評估。不過有一點需要相關工作人員注意，實際對開發成本進行價格評估的時候，會常常用到單位比例法對建筑物重置后的成本進行新的計算，所以也可以從其中看出來，不管是按照政府重置后的價格標準評估，還是重新建造的成本進行評估計算，都能用工程造價法進行評估。這是一種很方便的方法但它卻不是最佳的一個選項，因為一切都需要在有具體的環境下進行針對性的分析應用[2]。

2.2用工程造價替換成本法評估

工作人員對房地產進行價格評估的時候，會用到工程造價法以及成本法。這兩種方法在進行價格評估的過程以及相關內容具有很多的相似性，但除此之外，它也具有顯而易見的不同之處。在一般情況下，對房地產的價格評估的時候，我們會將通過成本法計算出來的成本作為一項十分重要的客觀且有效的憑借，工程造價的評估則更是具有針對性，在某種條件下進行的特殊建筑工程作為工程主體，并對其進行一定計算的評估。兩者原則差別很大，而且在利用工程造價進行相應評估的時候，要明確計算的基礎是社會化的條件，當然在進行工程的評估的時候，可以適時對所用到的材料進行價格上的合理調整，幫助房地產價格的評估結果能夠更加準確合理，具有實際性。

2.3更一步提高評估結果的準確性

將房地產與其他一般建筑工程施工進行價格上的比較，我們能夠很清楚看到房地產價格預算上的極大不準確性，因為房地產的預算價格與市場有著很緊密的關系，很容易受到市場競爭所帶來的影響，也因此房地產的價格評估預算往往都會高于建設市場施工所定下的價格。從現在階段我國建筑市場的處境看來，隨著我國建筑市場競爭的越發激烈化，我國的房地產預估價格也會明顯比市場競爭所定下的價格高。因此對房地產進行價格評估的時候，不要忽略市場競爭所帶來的影響。企業的相關管理人員在對一般管理費用還有造價利潤評估進行考慮的時候，還需要將當前的市場狀況也一并加入進來一起考慮。雖然市場價格在房地產的預估過程中有很大的地位，但它卻不能真的成為我們進行評估的依據。在進行建筑施工的過程中，我們一般都會出現工期較短，時間較短的急工項目，它要求我們要對工程進行趕工，產生一定的趕工費用。對建筑進行施工作業的時候，我們會用到一些較為高科技的技術，并且與專業水平較高的團隊展開合作，所以在真正的施工過程中，還會有一些技術費用需要支出。實際施工過程中，除此之外可能還會有一些其他的額外支出，這就需要我們能夠進行全面的考慮評估，更好的處理工程費用，得出較為準確的評估造價。

結語：

綜上所述，用理論進行討論探究，我們能夠知道，一旦所需要的工程造價的有關數據更加準確仔細，與市場的實際更加貼合，那么社會大眾對于工程造價所得出的最后的評估結果的接受度也會更高。不過，又因為工程造價是對建筑價格一定程度的模擬構建得出的，所以它不可能十分準確，還是不可避免存在著客觀的誤差，就算應用的是工程造價。所得出的最后成本也只是更加貼近實際的建筑成本。不過這種接近并不是概括的說明，而是具有數據性以及安全性，可以幫助工程造價更好的推向社會，與市場的要求更加妥帖適合。工程造價的相關應用與其重要特征也正如我們所了解的緊密相關，即造價的一般化以及客觀化的處理，也更進一步貼近最后的實際建筑成本。

參考文獻：

[1]羅曉軍.審計在工程造價控制中的應用[J].中國房地產業，2020，000（009）：251-252.

[2]魏巧玲，楊再平.房地產估價機構如何在發展中防范風險[J].中國房地產業，2020，000（010）：33-34.

作者簡介：

王小玲（1986.05—），女，漢族，四川廣元人，本科，土地估價師，研究方向：評估實務。