產業園區資產公募REITs優勢分析

摘要：通過發行公募REITs能夠盤活存量資產、分散產業園開發風險、增加社會資本參與園區建設、解決產業園區開發周期長、資金需求大的痛點。產業園區非常適合作為我國基礎設施公募REITs的基礎資產，也是首批試點資產里較具吸引力的類別之一。特別是疫情和新消費方式沖擊下，園區類資產可以提供相比于零售類資產更加穩定的表現，反映在REITs產品上就是較好的分紅水平和更高的估值。通過產業園區的REITs發行設立可以有效盤活產業園類資產，促進投資良性循環、推動基礎設施建設，提升園區經營效率，激發優質活力，支持實體經濟產業發展和補短板行業。實現產業轉型，為促進區域高質量發展。

關鍵詞：公募REITs;產業園區;產業運營

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）06-0014-19 收稿日期：2021-06-04

文章來源：本文由博時基金管理有限公司供稿。

1 產業園資產是首批基礎設施公募REITs較具吸引力的類別之一

產業園區是某國家或地區為實現經濟發展目的在規劃區域內聚集若干特定產業企業，實施統一規劃、集中管理，并常有政策傾斜的區域。產業園區通常具有產業集聚、統一規劃、集中管理、政策傾斜等主要特征。

目前我國成熟度較高、符合上市條件的產業園區資產主要包含建設在工業用地或科研用地上的研發樓、標準工業廠房、孵化器和實驗室、產業配套等類別。產業園區類資產規模較大、類別豐富、現金流盈利狀況穩定、市場活躍度高、定價邏輯清晰，做為底層資產發行公募REITs具有諸多優勢。

通過發行公募REITs能夠盤活存量資產、分散產業園開發風險、增加社會資本參與園區建設、解決產業園區開發周期長、資金需求大的痛點。產業園區非常適合作為我國基礎設施公募REITs的基礎資產，也是首批試點資產里較具吸引力的類別之一。

從首批REITs發行詢價的結果來看，博時招商蛇口產業園、張江科技園、蘇州工業園的認購倍數都比較高，說明機構投資人對產業園類資產的認可度較好。

2 海外產業園資產REITs市場表現優異，收益情況穩定

海外REITs市場中包含研發樓、標準廠房、孵化器和實驗室這三類資產相同或相似性質的不動產集群可視為廣義的“產業園區”，底層資產包含至少一個產業園區的REITs可以視為產業園區REITs。

產業園區REITs產品資產體量不容忽視，是一類重要的且有活力的產品類型。從規模上看，美國、新加坡、德國產業園區REITs在2020年末市值占比分別為13%、26%和8%，且呈現逐年上漲趨勢。就市值增速來看，三個市場的產業園區REITs都高于行業平均。

從成熟市場經驗來看，工業類產業園REITs收益情況較為穩定。海外上市的REITs中有不少產品中含有園區類資產，例如新加坡CLCT是新加坡最大的專注于中國的REITs，由凱德集團管理，2006年于新交所上市。目前其100%的資產都位于我國，且包含較多的園區資產。

CLCT現有資產組合包含13個購物中心和5個園區，合計總建面1.8百萬平方米，資產管理規模217億人民幣，按面積算，42%是園區資產。CLTC的園區資產是于2020年從關聯方收購而來，收購的5個園區資產分別位于蘇州工業園區、西安高新區和杭州經濟技術開發區，總對價47.3億元，GFA合計76萬平方米，中心投資收益率6.8%。見表1。

疫情之下，優質園區資產的表現要優于零售類資產，本次收購后，CLTC的中心投資收益率有明顯提升，由原來的4.3%提升至5.8%，提升150bp。每股分紅也從4.34新加坡分提升至4.55新加坡分，提升4.8%。

美國上市REITs中園區類底層資產一般指的是包含辦公室、科研所、廠房、倉庫等工業設施，不具有類似我國的產業集群、政府導向、政策優惠等特點。美國現有14只工業類REITs，整體股息率3.21%，Nareit （全美房地產投資信托基金協會）預測2021年P/FFO （價格/營運現金流）23.27x，工業地產REITs頗受海外投資者青睞。見表2。

園區REITs可提供穩健的更高回報，相比于零售類REITs，園區類資產REITs的收益率相對更高，以美國上市的工業類REITs——PS Business Park為例，其底層資產基本都為園區，相比于Weingarten Realty （美國零售類REIT，與PS Business Park有相近的股息率），以5年的維度看，PS Business Park有更好的收益表現。見圖1。

產業園區是非常適于作為REITs底層資產的產品，從海外經驗看，園區資產可以提供不錯的回報。特別是疫情和新消費方式沖擊下，園區類資產可以提供相比于零售類資產更加穩定的表現，反映在REITs產品上就是較好的分紅水平和更高的估值。

3 產業園區資產在國內市場發展成熟且市場空間巨大

我國產業園經歷了初創培育期、高速成長期、穩定調整期及創新發展期四大階段。隨著我國技術水平和信息化水平的提升，我國產業園也升級為以高新技術、信息科技、文創等知識密集型為主的高附加值產業。

根據中信證券研究報告數據，我國國家級開發區超600家，省級開發區超2000家，各類產業園區超15000家。根據發改委等六部委于2018年發布的《中國開發區審核公告目錄》，2018年我國已有552家國家級開發區;省級開發區有1991家，全國31個省級行政區均有產業園區坐落。國家《關于加快推進戰略性新興產業產業集群建設有關工作的通知》中公布的首批國家級戰略性新興產業集群有66家。見圖2。

我國產業園區產業分布主要為機械及裝備制造、電子信息、食品飲料與農副產品加工、生物醫藥與化工新材料等產業占據主流地位，合計占比超過75%。以經濟技術開發區為例，截至2020年末，東部地區占比約5成。

根據商務部于2020年國家級經濟技術開發區考核評價結果專題發布會公布的數據，截至2020年末，全國共有國家級經濟技術開發區217家，其中東部地區107家，中部地區63家，西部地區47家，中、西部地區國家級經濟技術開發區數量和比重顯著增加，全國國家級經濟技術開發區區域分布日趨平衡。見圖3。

產業園區“以產業鏈為核心，向前挖掘科研鏈，向后打通資本鏈”的“全鏈條運營模式”，結合所在區域的經濟發展及招商引資策略，為城市、區域的產業生態發展、產業集聚奠定了產業服務基礎?；鸸芾砣思斑\營機構優質的產業運營能力，保證了園區穩定的產業生態和園區穩定的租金、服務收入，有助于提升基礎設施資產運營水平和資產價值。

4 我國產業園區資產發展特點

伴隨產業發展，我國東部區域走在全國產業升級發展前端，發展重點在戰略性新興行業和金融、信息等生產性服務業，如北京、上海、深圳，未來發展將更側重研發、互聯網、金融等高端服務性行業，對應的市場需求是科技園區、總部研發基地等。中西部及大城市周邊小城鎮承接東部產業轉移，長江經濟帶助推中部和川渝地區產業承接能力，工業仍以傳統制造業為主，主要市場需求是工業園區、物流園、高科技園。隨著長江經濟帶上升為國家戰略，基建、港口將催生大量的投資機會，未來航運能力提高將極大刺激需求。

產業園區既需要較高的經營管理水平，也需要不錯的地理位置。對于REITs，尤其是初創的公募REITs來說，京滬深等區域的優質產業園區資產是最值得投資者關注的。

作為改革開放的前沿，經濟特區深圳的產業園區經過近40年發展，歷經工業區、工業園、產業園、專業園、科技園、產城融合體等階段，全市75%規模以上企業和80%規模以上工業產值集中在產業園區。深圳市場經濟發達，政府注重營商環境打造，對產業園建設、運營出臺積極政策予以支持引導。

其產業園市場化、專業化程度逐步提高，服務突出專業化和特色化，競爭從地緣位置、租金優勢的競爭轉變為園區集群效應、核心服務、增值內容的競爭，逐漸涌現出一批有影響力和知名度的產業園區和專業化運營服務商，如蛇口網谷、深圳科技工業園、天安數碼、星河國際、中國科技開發院等。

在國家經濟轉型與產業結構升級背景下，基于深圳科技產業創新發展方面的目標定位，產業園區行業形成定位清晰、產業集聚、空間集中、運作高效的發展格局。同時向產業創新驅動、功能完善、集約高效產業空間轉型，結合5G技術、人工智能、物聯網、大數據等新技術提升智能化水平。

據戴德梁行評估報告數據，深圳市各片區平均租金由每月每平方米47～135元不等。中心城區平均租金為117元/平方米/月，其中，科技園南區因區位優越、樓宇品質較高且總部經濟利好等因素，租金長期位居全市最高，為135元/平方米/

月。科技園中區及北區次之，租金分別為132元/

平方米/月、105元/平方米/月。留仙洞片區發展起步較晚，目前整體處于發展階段，平均租金為95元/平方米/月。特區外的坂雪崗、桃花源及光明片區雖總體存量物業較多，但受制于區位條件、產業發展水平及區域成熟度等因素，其租金均低于全市平均水平，坂雪崗、桃花源及光明片區租金水平分別為75元/平方米/月、55元/平方米/月、47元/平方米/月。項目所處的南山區蛇口片區，憑借鄰近香港的區位優勢、深厚的產業基礎和科技園優質產業集群的帶動，成為中心城區主要的產業辦公需求集聚地，吸引了眾多新一代信息技術、電子商務、物聯網、文化創意等承租能力較高的企業進駐。

蛇口片區的研發用房主要集中在蛇口網谷，覆蓋花園城數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、北科創業大廈、南山大廈、聯合大廈、育成中心等項目，目前，該片區優質研發用房整體入駐率較高，超過80%，租金水平為90～150元/平方米/月。

運營方通過對產業園區高效管理和資產運營，可以使優質園區資產具有增值空間，帶來資產增值回報。與公路、鐵路等基礎設施資產顯著不同的是，產業園區擁有其底層資產所有權，伴隨租金的增長和入駐企業增加出租率穩定提升，除了區間運營收入收益外，產業園區資產還會不斷升值;同時還能夠通過資產收購來擴大底層資產的規模，這將為投資者帶來除基礎收益率之外的增值收益。

如作為我國最老牌的產業園區開發運營企業，招商蛇口具有蛇口工業區40年的運營管理經驗。其中蛇口網谷總建筑面積42萬平方米，可出租面積31萬平方米。通過打造智慧、生態、開放和共享于一體的人文智匯互聯網園區運營理念，實現產業互動專業創新集成、產業投資協同發展，提升園區運營成果。

在入駐蛇口網谷的企業中，主要集中在新一代信息技術（互聯網、人工智能及智能制造）、電子商務、物聯網及文化創意四大產業，匯集大量優質企業、租戶多元化、產業集群效應明顯。蛇口網谷已成為新興產業聚集地。

5 我國公募REITs關注重點區域、產業集群、權屬清晰、運營收益穩定及現金流來源合理分散的優質產業園區資產

根據國家《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，對可入池園區類資產做出了明確的規定：鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點。項目應滿足以下條件：（1）位于國家發展改革委確定的戰略性新興產業集群，或《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》確定的開發區范圍內。（2）業態為研發、創新設計及中試平臺，工業廠房，創業孵化器和產業，產業發展服務平臺等園區基礎設施。（3）項目用地性質為非商業、非住宅用地。

根據最新政策規定，試點項目需具備的主要特征包括權屬清晰;經營3年以上，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營的能力、較好的增長潛力;現金流來源具備較高分散度，且主要有市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入。

以首批產業園REITs之一的博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“博時招蛇REITs”）為例，其原始權益人為招商蛇口，公募基金管理人為博時基金，專項計劃管理人為博時資本，基金托管人為招商銀行，外部管理機構招商蛇口旗下的招商創業，財務顧問為招商證券及中信證券。

項目主要參與機構大都是央企招商局集團的下屬企業，在招商局集團產融結合的優勢下，積極響應國家關于基礎設施證券投資基金試點優先篩選符合上報要求的集團內優質資產。

博時招蛇REITs主要投資于位于深圳市南山區蛇口網谷產業園內的萬海大廈和萬融大廈兩項優質基礎設施資產，項目土地性質為工業用地，權屬清晰相關轉讓合法合規，兩項基礎設施資產運營6年以上，歷史期間出租率及租金水平等運營指標較為穩健，通過市場化運營產生持續、穩定的收益及現金流，租戶結構合理、現金流來源合理分散。

蛇口網谷產業園是首批國家雙創示范基地項目，獲得多項榮譽，產業升級效果顯著。園區依據政策利好優勢，充分發掘入基企業具體需求，圍繞解決創新創業企業成長痛點問題開展建設，以“一云、兩平臺、三中心、四空間”為具體工作抓手，以互聯網、物聯網為產業集聚方向，引進業內創新類企業、知名孵化器、眾創空間，蛇口網谷產業園萬海大廈和萬融大廈兩項資產運營效益顯著提升。

6 我國產業園區類資產亮點及未來發展潛力展望

園區類資產作為公募REITs中的重要底層資產，通過產業園區的REITs發行設立可以有效盤活產業園類資產，促進投資良性循環、推動基礎設施建設，提升園區經營效率，激發優質活力，支持實體經濟產業發展和補短板行業。從而實現產業轉型，促進區域高質量發展。