港交所新規后小型物管IPO之路變難

房玲 易天宇

摘要：2021年5月21日，香港交易所公布了有關主板上市盈利規定的咨詢總結，決定從2022年1月1日起將主板的盈利規定調高60%，并修訂盈利分布規定。行業分化將進一步加劇，資本市場的資金更聚集頭部優質物管企業，而規模較小的物管企業或有邊緣化風險。從長遠來看，對于已經登陸資本平臺的物管企業也并非能夠松懈，在資本市場回歸冷靜的當下，增強盈利能力和運營效率，做強服務，才是企業企穩發展的重中之重。

關鍵詞：物業服務;IPO;盈利能力

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）06-0065-67 收稿日期：2021-05-31

作者簡介：房玲、易天宇，克而瑞地產研究院研究員。

2021年5月21日，聯交所刊發咨詢總結稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規定調高60%，并修訂盈利分布規定。此次新規出臺，意味著規模不夠大、盈利不夠穩定的小型物管將被直接攔在資本大門之外。

1 盈利調高疊加借殼新規，小型物管恐將拒之門外

新規包括主板上市申請人在三個會計年度的股東應占盈利必須符合：（1）最近一個財務年度不低于3500萬港幣;（2）前兩個財務年度不低于4500萬港幣（即三年累計盈利不低于8000萬港幣）。而在調整前，主板的盈利要求是三年累計盈利不低于5000萬港幣，最近一年不低于2000萬港幣，前兩個年度不低于3000萬港幣。據港交所解釋，調高主板盈利要求主要由于盈利規定從1994年推出之后就沒有應經濟和市場發展做過修訂，而上市的最低市值要求從1989年推出至今調高了五倍（近一次為2018年，最低市值要求5億港元）。這也造成許多僅僅符合盈利規定的最低要求的上市申請人，卻以25倍的歷史市盈率（5億港元/2千萬港元）上市，見表1。

事實上，此次并非港交所第一次出臺新規。2019年7月，港交所修訂《上市規則》關于借殼上市等規定，并于2019年10月1日正式生效。借殼新規修訂主要涵蓋對殼股公司的認定以及對上市公司控制權的關注;其中將發行人控制權變更后的限制交易時間從24個月延長至36個月;控制權變動的判定標準明確為發行人控股股東，或者對發行人有實際控制權的單一最大主要股東是否有任何變動等等。借殼新規的出臺，將借殼上市的判定標準大幅收緊。對于內地企業而言，赴港借殼上市整體借殼時間拉長，借殼交易不確定性增加，只能更多通過IPO，接受上市審核。而疊加近期的主板上市盈利提升，意味著主板IPO門檻也在同時變高，而規模不夠大、盈利不夠穩定的小型企業將直接被攔在資本大門之外。

2 下半年物業股或集中闖關，未來應關注經營與盈利空間

2.1 20家排隊物管中5家受影響，下半年或迎遞表潮

對于地產行業而言，目前大多數的房企都已完成了赴港上市，此外由于自身重資產屬性，本身規模較大，而此次修改的僅是最低上市盈利門檻，影響相對不大。新規出臺更受影響的主要是各類輕資產業務的分拆上市。自2018年起，物業管理分拆上市就形成浪潮。據統計，2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年9家、2020年達到了17家。進入2021年，先后有宋都服務、新希望服務等4家于上半年成功上市。而此次的新規出臺，對于正在排隊的或正醞釀上市的小型物管，增加了較多壓力。目前共有20家物業管理企業在港交所排隊上市。根據新規，最近一個財務年度的歸母凈利潤不低于3500萬港幣，20家物企中明宇商服、領悅服務、朗詩綠色生活未能達到要求。此外根據前兩個財務年度歸母凈利潤不低于4500萬港幣的要求，則有祥生活服務、融信服務等未能達標，見表2。以此來看，新規出臺將直接影響到20家排隊物管中的5家。處于排隊狀態的企業如果年底前不能通過聆訊，在2022年1月1日后重新遞表，就要受到新規的制約。在距離年底還有半年多的時間內，預計下半年會有更多中小物管集中闖關，趕在年底前遞表。

2.2 資本重新審視下，物業股回歸經營關注盈利

此次新規的出臺，預測會進一步助推物管行業的兼并收購，物業管理企業的分化趨勢顯現。對于大多數還未來得及上市的小型物管而言，若想上市就必須盡力達標盈利水平，而達標盈利水平的最快方式，無疑是加大兼并收購，擴大營收規模。而對于已經上市的物管而言，門檻提升從側面也提升了其上市優勢，繼續通過資本加持進行收并購。近期物管間的收并購，就包括有碧桂園服務并購藍光嘉寶、龍湖并購億達服務等等，而預計未來收并購的熱度將只增不減。除了兼并收購擴大營收規模，要提升盈利水平，物管企業還能從第三方外拓、增加非住宅物業管理、挖掘社區增值服務等方面著手，不斷挖掘企業盈利空間，見表3。

此外港交所的新規出臺，也能看出其背后的政策引導走向，即更加關注盈利，而非高估值的概念炒作。事實上，當前資本市場對于曾經火熱的物業股的態度也發生了某種轉變。尤其是隨著近期物業股的大量上市，同時使得這一概念股的稀缺性消失，不少物業股開盤就迎來了破發，見表4。在市場逐漸回歸冷靜，物業股重新受到審視的當下，迫使物管企業們更加關注未來的經營及盈利空間。

整體來看，港交所盈利調高新政有助于提高主板上市企業的素質，但是同時也會導致部分小型物管企業難以在主板上市。行業分化將進一步加劇，資本市場的資金更聚集頭部優質物管企業，而規模較小的物管企業或有邊緣化風險。從長遠來看，對于已經登陸資本平臺的物管企業也并非能夠松懈，在資本市場回歸冷靜的當下，增強盈利能力和運營效率，做強服務，才是企業企穩發展的重中之重。