保持房地產市場效率視角下商品房預售資金監管策略探究

胡娥

隨著房地產業的發展，越發看重房地產行業調控的背景下，商品房預售資金監管的受重視程度也不斷提升，國家及各地方政府也在積極進行相應的商品房預售資金監管嘗試，由于現有商品房預售資金監督管理機制的不完善，造成預售資金監督管理不靈活，房地產市場效率不高。本文首先分析了商品房預售資金監管對房地產市場效率的具體影響;其次，在保持房地產市場效率視角下，研究了商品房預售資金監管存在的問題;最后，為保持房地產市場效率提出了幾種商品房預售資金監管策略。

一、引言

房地產行業是現階段國民經濟發展中的支柱性產業，政府與社會也高度關注于房地產市場發展，社會主義市場經濟體制下，各種監管性活動也應當較好進行。由于商品房預售極為普遍，預售對于房企的資金周轉速度，財務杠桿大小等會產生很大影響，房地產市場效率的保持和提升視角下，商品房預售環節與商品房預售資金監管自然具有了重要意義。各地方政府都在進行不同形式，不同程度的商品房預售資金監管嘗試，截至目前，全國各地監管主體正在探討如何確保商品房預售資金第一時間內流入資金監管賬戶，確保不被房企挪作他用，僅用于該項目工程建設，同時保持房地產市場效率最高。為此，本文為探尋出更有效的商品房預售資金監管策略進行研究，提出了幾種解決策略。

二、商品房預售資金監管對房地產市場效率的具體影響

商品房預售資金監管對房地產市場效率的影響十分明顯，這也是在進行相應監管時需要充分考慮到房地產市場效率保持的重要原因。以監管力度的大小為例，監管力度較大，監管條件十分嚴苛時，房地產預售行為能夠得到更好的監管，對預售資金進行的監管雖然可以達成預期成效，但很容易導致部分房企資金周轉困難，出現經營發展上的一些具體問題。這一情形下，房地產市場效率很容易出現不同程度的下降。相反，監管相對寬松時，房地產企業資金回籠速度會大為提升，資金利用率的提升也會促進房地產市場效率的提升。但預售資金監管過于寬松時，“泡沫”很容易形成，風險性的加劇，特別是風險在某一個時間點的爆發則會嚴重影響到房地產市場效率。站在房地產市場效率保持的角度看，商品房預售資金監管需要掌握好一個關鍵的“度”，并堅持“從實際出發”的基本原則。對于政府而言，如何基于房地產市場效率保持進行預售資金監管也值得深思。

三、保持房地產市場效率視角下商品房預售資金監管中存在的問題

（一）商品房預售資金監管的靈活性不足

通過對國內部分地區商品房預售資金監管狀況進行分析不難發現，雖然相應監管事宜的受重視程度較高，但預售資金監管的靈活性不足，即監管中所選用的方式方法實際有效性相對較低。這一傾向下，政府與相關部門看似進行了相應的監管，但相應努力、嘗試很難為預期目標的達成提供幫助，監管行為也無法為房地產市場效率的保持和提升提供足夠支持。近幾年，房地產市場規模不斷擴大，房地產企業數量也不斷增加，但預售資金監管的理念并未及時轉變，一些新的思路、方法也并未較好應用到預售資金的監管之中。基于相應政策要求機械性進行監管便成為了一種常態，加之部分地區地方經濟發展對房地產行業依賴性較高，較為消極的進行監管也導致監管策略的靈活性、創新性明顯不足，

（二）商品房預售資金監管的全面性不足

保持房地產市場效率的視角下，商品房預售資金監管中也存在著全面性不足這一問題。商品房預售資金監管中包含著很多具體的監管內容，不僅如此，在房地產市場較為繁榮的地區內，單位時間內進行預售的房企和樓盤數量較多，不同時間內的監管狀況與實際需求也存在很大差異。但政府為主導的房地產預售資金監管中，相應監管并未形成一個完整體系，這導致部分區域的監管，或部分房企某一樓盤的監管力度相對松懈。此外，過分看重新樓盤商品房預售資金監管，而忽略了存量房資金監管的問題也十分普遍，厚此薄彼地進行監管自然導致相應監管的全面性明顯不足，預售資金監管和下發規范房地產企業開發經營行為的文件也無法為房地產市場效率的保持和提升提供足夠支持。

（三）商品房預售資金監管易受調控性政策影響

商品房預售資金監管是一種國家為主導的，對房地產行業和房地產市場進行的調控性管理。廣義上看，這種監管隸屬于社會助理與公共管理的范疇，相應監管活動在開展上以具體法律為依托，并依賴于相應制度的運轉。但現實中，各個地區通常會頻繁發布限購等調控性政策，央行的信貸利率調整也會對房地產市場效率等產生很大影響。各種政策的實施往往也會對商品房預售資金監管產生很大影響，調控性政策密集出臺的背景下，商品房預售資金監管力度便會呈現不規律的變化，房地產市場投資者信心也很容易產生波動，這極容易影響到房地產市場的效率。因此，易受到調控性政策影響也成為了相應監管中的一個具體問題。

（四）商品房預售資金監管主體相對固化

商品房預售資金監管主體相對固化的問題也極為明顯，這也是現階段商品房預售資金監管中存在的一個問題。例如，銷售資金監管，銷售金額與房屋價格雙重監管，以及固定資產監管這幾種常見的預售資金監管模式下，主要的商品房監管主體都是相應政府部門。但隨著房地產市場規模的不斷擴大，特別是單位時間內進行預售的房地產企業數量不斷增加，相應政府部門在預售資金監管上的資源便處于相對有限的狀態之中。為了避免相應監管問題的產生，監管力度在不知不覺中便會加大，這很容易拉低房地產市場的效率。更為嚴重的是，監管主體固化也會導致監管效率的降低，這也不利于房地產行業和房地產市場的健康發展。監管主體固化時，監管的切入點會較為單一，監管途徑的創新也基本上無從談起。

四、保持房地產市場效率視角下商品房預售資金監管的有效策略

（一）結合信息技術等提升監管靈活性

保持房地產市場效率視角下商品房預售資金監管中應當對創新事宜予以更多關注，即監管方式方法選用中要進行更多嘗試，通過一些新監管方法的應用為具體監管提供更多選擇，借此來提升相應監管的靈活性，為了杜絕預售資金被房企挪作他用，建議運用房地產交易平臺建設預售資金監管系統，與銀行通力合作，確保老百姓的購房款全部、如期進入監管賬戶。例如，貴州省遵義市在商品房預售資金監管上進行了信息化建設相關探索，依托現有的互聯網+政務平臺，遵義市對網絡與信息技術進行了具體應用。這一情形下，傳統的預售資金監管策略與更為新穎的預售資金監管策略得到了同步應用，探討在監管過程中能否通過交易系統預留一定的預售房款在監管賬戶，避免問題出現時沒有解困資金，信息技術的有效應用也大為提升了預售資金監管效率及準確度。因此，其它地區也可以考慮借助信息技術應用進行相應的預售資金監管，借助預售資金監管效率的提升更好促進房地產市場效率的不斷提升。